Сделки с недвижимостью в предпринимательской деятельности - Предпринимательство - Скачать бесплатно
Содержание
Российский рынок недвижимости: возникновение, 1
развитие, правовые аспекты
Сделки с недвижимостью , обеспечивающие
предпринимательскую деятельность
Купля-продажа зданий и сооружений 5
Аренда зданий, сооружений и предприятий 12
Сделки с недвижимостью в процессе
предпринимательской деятельности
Лизинг
19
3.2. Купля-продажа квартир как предмет предпринимательской
деятельности 25
Список нормативных актов и использованной
литературы 28
1.Российский рынок недвижимости: возникновение, развитие, правовые аспекты.
С развитием предпринимательской деятельности в России появляется
много новых понятий и определений. Одно из них - “риэлтер”. Это понятие
означает лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью,
осуществляя различные сделки с землей, зданиями, строениями, жилыми и
нежилыми помещениями и т.п., т. е. с недвижимым имуществом.
“Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и
возникновение различных организационно- правовых форм предпринимательства
привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению
самостоятельного сегмента.” [1]
Рынок недвижимости в России, или как его еще называют
риэлтерский (от английского real estate, дословно “реальная
недвижимость”), переживает сейчас определенные трудности, которые типичны
для развития различных сегментов российского рынка, имеющих не только не
мало отличий, но и много общего. В развитии данного рынка можно выделить
три этапа:
Первый, который можно условно назвать “младенческим”, наиболее
бурный период развития пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие
предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного
опережал предложение, а следовательно доходы были очень высоки. Точкой
отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир, и, как
следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно
тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных
людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть
не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена,
а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось
относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже
достаточно.
На втором этапе (“юношеском”) появляются первые нормативные
акты, регулирующие этот вид деятельности. Этот период характеризуется
предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры
позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых
предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться
значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы
обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко
распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление
кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным
договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за
определенный срок.
Третий этап - “зрелый” -, который и переживает в настоящее время
российский рынок недвижимости, когда предложение значительно опережает
спрос, ужесточается законодательная база, острая конкуренция на рынке
приводит к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже
крупные ведут борьбу за выживание.” К началу 1996 года начался естественный
спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт
- Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они
дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу,
все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.
Приблизительно на 6 - 8 продаваемых квартир сейчас находится один
покупатель. Квартиры же низкого качества, в плохих районах перестали
продаваться совсем. Престижные квартиры большой площади, а значит и высокой
цены, продать теперь очень проблематично.” [2]
Само понятие недвижимости в отечественном законодательстве до
недавнего времени отсутствовало. Появилось оно несколько лет назад с
принятием в 1991 году Верховным Советом СССР Основ гражданского
законодательства Союза ССР и республик.
В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части
ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу,
недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в
том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к
недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере
содержится в ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”,
которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно
связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные
хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития,
жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других
строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и
элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в
предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей
российского права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РФ.
В нем дается определение недвижимости, в основном определяются правовое
положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления
права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные
обязательства, т.е. даются отправные точки для осуществления
предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с
недвижимостью.
В месте с тем ГК не единственный нормативный акт, регулирующий
сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере. К актам, регулирующим
организационно-правовые формы, относится Закон РФ “Об акционерных
обществах”. В Жилищном Кодексе и Законе “Об основах федеральной жилищной
политики” подробно регулируются вопросы, связанные со специфическим видом
недвижимости - жилыми помещениями. Земельный кодекс также нужно отнести к
законодательству, которое отчасти охватывает и регулирует сделки с
недвижимостью.
“Очевидно, что некоторые позиции действующих законов нуждаются в
корректировке. Например, нынешняя базовая процедура предварительного
согласования места размещения объекта строительства явно противоречит
системе изменений недвижимости в условиях рынка, поскольку рынок
предполагает наличие товаров, которые покупатель выбирает по своему
усмотрению. При действующей системе, например, нужный земельный участок
каждый раз “изыскивает” администратор по поступившей заявке ( и совсем не
обязательно, что он будет найден). Это означает что рынка земельных
участков нет. И ничто не побуждает администрацию создавать такой рынок.”[3]
2. Сделки с недвижимостью для обеспечения предпринимательской деятельности.
2.1. Купля-продажа зданий и сооружений.
Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения
предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий и
сооружений.
Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают
специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью,
непотребляемостью в процессе использования и т.п. Существуют специальные
правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте.
Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к
форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной
регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный
порядок передачи недвижимости и другие особые условия.
Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к
тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде
единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). В отличие от
общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной
формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи
недвижимости, влечет его недействительность.
Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в
ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка,
на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его
продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей
права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть
земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее
использования.
Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не
сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому
договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ).
Статья 131 ГК РФ, устанавливает, что право собственности и
другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их
возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в
едином государственном реестре учреждениями юстиции. “Опыт становления
систем регистрации в других странах свидетельствует, что формирование
соответствующего реестра представляет собой сложный и длительный процесс. В
связи с этим законодатель счел необходимым в ст.7 Федерального закона “О
введении в действие части первой ГК РФ” подчеркнуть необходимость
сохранения действующего порядка регистрации недвижимого имущества и сделок
с ним впредь до вступления в силу специального закона.” [4]
“Следует отметить, что в Кодексе четко не обозначены принципы
регистрации прав на недвижимость. Это выражается в том, что ряд принципов
основополагающего значения либо вовсе не отражены в его тексте, либо
неоправданно разбросаны в различных главах Кодекса. Такие недостатки могут
явиться 0серьезным препятствием на пути совершенствования законодательства
о регистрации недвижимости. Однако они легко устраняются, если
соответствующие принципы будут последовательно и четко зафиксированы в
специальном законе.”[5]
По мнению П. Павлова, консультанта отдела гражданского права и
хозяйственного законодательства Государственно-правового управления
Президента РФ, в основу российской системы регистрации прав на недвижимое
имущество следует положить следующие шесть принципов - специальности,
обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности и старшинства.
Данная классификация давно известна России, поскольку ее обоснованность
доказывалась еще русскими учеными- юристами начала столетия. Однако в
условиях длительного отсутствия в нашей стране рынка недвижимости не было
необходимости обращаться к ней. Теперь вполне правомерно вернуться к старой
классификации, считает П. Павлов.
Гражданский кодекс РФ зафиксировал необходимость регистрации как
прав на недвижимость, так и сделок с ней. Статья 164 ГК, требующая
осуществлять государственную регистрацию сделок, фактически говорит о том,
что сделки регистрируются в ходе регистрации прав на недвижимое имущество.
Однако разные виды регистрации основываются на принципиально разных
подходах. Возникающую неопределенность в данном вопросе можно разрешить
путем правового закрепления вышеперечисленных принципов регистрации
недвижимого имущества.
Центральное место среди принципов регистрации прав на недвижимое
имущество занимает принцип специальности. В соответствии с ним в
поземельную книгу (единый государственный реестр) заносятся записи о
правах, касающиеся конкретных объектов недвижимости. Критерием
государственной регистрации выступает само недвижимое имущество, а не имена
его собственников или какой-либо документ, удостоверяющий соответствующее
право. Таким образом, основное содержание принципа специальности
заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго
определенного недвижимого имущества. Собственник или иной владелец
недвижимости в силу самых разнообразных обстоятельств может постоянно
меняться, а переход имущества не всегда обусловлен оформлением тех или иных
документов. Поземельная книга должна служить безусловному укреплению прав
на недвижимость, т.е. подтверждать реальное правовое положение недвижимой
вещи. Без этого регистрация прав на недвижимость лишается своего главного
смысла. Принцип специальности создает основу такого укрепления прав. При
регистрации исключительно только документов принцип специальности не
применяется, и в связи с этим неизбежно возникает проблема проверки
правового положения недвижимости.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает
регистрацию прав на недвижимое имущество. Следовательно, возникает
потребность в признании принципа специальности и отказе от системы
регистрации прав на недвижимость.
Другим необходимым условием цивилизованного укрепления прав на
недвижимость выступает принцип обязательности. В условиях рынка объекты
гражданских прав находятся в постоянном движении. Участники рыночных
отношений нередко стараются избежать регистрации с целью ускорить переход
имущества от одного лица к другому и сократить расходы. Поэтому
устанавливается правило, согласно которому все права на недвижимость
подлежать обязательному занесению в поземельную книгу. Некоторые из них без
записи в поземельной книге не имеют силы.
Наиболее последовательно данный принцип закреплен в п.2 ст.8 ГК
РФ, где указывается, что права на имущество, подлежащие государственной
регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него,
если иное не установлено законом. В специальном законе необходимо также
указать следующие признаки принципа обязательности: 1) все, что относится к
предмету регистрации прав на недвижимость, подлежит обязательному внесению
в поземельную книгу посредством совершения регистрационной записи; 2)
большинство прав на недвижимое имущество вступают в силу после
государственной регистрации в поземельной книге; 3) некоторые права на
недвижимость, например при наследовании, вынесении судебного решения, могут
вступать в силу без регистрационной записи, если это прямо предусмотрено в
федеральном законе; 4) внесение в поземельную книгу регистрационной записи
является, как правило, условием действительности всех сделок с
недвижимостью.
Сведения, содержащиеся в поземельной книге, необходимы самому
разнообразному кругу лиц. Принцип гласности должен обеспечивать доступность
поземельной книги всем лицам, имеющим интерес ознакомиться с ее
содержанием. Пункт 4 ст.131 ГК РФ обязывает орган, осуществляющий
государственную регистрацию, предоставлять информацию о произведенной
регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Указом Президента РФ
“Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” №1270 от 27.08.96
года был определен вопрос о способе получения информации данного вида.
Если система регистрации сделок предполагает полный отказ
государства от проверки содержания регистрируемых документов, то система
регистрации прав, наоборот, возлагает на государство обязанность обеспечить
соответствие данных поземельной книги реальному правовому положению
недвижимости (принцип достоверности). Заинтересованные лица должны быть
уверены в правильности и законности записей в поземельной книге.
Учреждения, осуществляющие ведение поземельной книги, в каждом отдельном
случае проверяют законность акта, в силу которого совершаются записи в
поземельной книге. Такая проверка может происходить путем получения
информации от нотариусов, служб, ответственных за ведение земельного
кадастра, и других лиц. В действующем гражданском законодательстве данный
принцип не зафиксирован.
Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности в
области укрепления прав на недвижимость. Это достигается посредством
безусловного юридического признания всего того, что зарегистрировано в
поземельной книге. Внесенные в поземельную книгу данные предполагаются
заведомо правильными, если только регистрационная запись не была
аннулирована в установленном порядке. При определенных условиях запись
может сохранять свое действие даже несмотря на свою неправильность.
Например, эстонский законодатель установил защиту прав лиц, которые,
опираясь на неправильные данные государственной регистрации, добросовестно
приобрели недвижимую вещь или ограниченное вещное право. При этом
специально оговорен запрет аннулировать неправильную регистрационную запись
в отношении приобретенных добросовестным третьим лицом зарегистрированных
вещных прав.
Последним принципом регистрации недвижимого имущества выступает
принцип старшинства, согласно которому внесенные в поземельную книгу права
должны осуществляться в порядке времени их занесения, если иное не
установлено федеральным законом. Принцип старшинства позволяет внести
полную ясность, например, в вопросы очередности удовлетворения требований
залогодержателей.
Итак, роль государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только
после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого
имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда
стороны (продавец и покупатель)исполнили свои обязанности по договору
задолго до государственной регистрации.
Договор купли-продажи зданий и сооружений не нуждается в
нотариальном удостоверении, так как введение государственной регистрации
права на недвижимое имущество и сделок с ним делает излишним нотариальное
удостоверение таких сделок.
При уклонении одной из сторон от совершения действий,
необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является
непреодолимым препятствием. Об свидетельствует положение, допускающее
решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности
на недвижимость в судебном порядке (п.3 ст.551).
Переход в результате исполнения договоров купли-продажи зданий и
сооружений, находящихся на земельном участке, влечет изменение
правоотношений по поводу этого земельного участка. Кодекс содержит четкие
правила, регулирующие такого рода изменения (ст.552-553).
Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права
собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного
участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее
использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец
недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом
случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется
договором (право собственности, право аренды и т.п.).Если же в договоре
отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок,
он становится собственником той части земельного участка, которая занята
проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости
получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех
же условиях, что и продавец недвижимости. Законом или договором между
собственником земли и продавцом могут быть предусмотрены условия
пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом
земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия
собственника земли.
Существенным условием всякого гражданско-правового договора
признается его предмет (ст.432 ГК). Правила определения предмета договора
применительно к продаже недвижимости детализированы в ст.554 ГК. Условие о
предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами,
если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое
имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения
о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе
другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается
заключенным.
Значительно отличается от общих положений о договорах такое
условие договора продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК). Во- первых,
положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена,
должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых
обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424 ГК), не подлежит применению к
договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при
отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о
цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во
-вторых, цена на здание, сооружение, находящееся на земельном участке,
должна включать и цену передаваемой с эти объектом части земельного участка
или права на нее.
Определенными особенностями, требующими специального
регулирования, отличается и исполнение договора продажи зданий и
сооружений. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие
его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным
документом, подписанным обеими сторонами (ст.556 ГК). До фактической
передачи проданного здания, сооружения покупателю и подписания сторонами
передаточного акта или иного документа договор продажи этих объектов
недвижимости считается неисполненным. Более того, уклонение одной сторон от
передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как
отказ от исполнения договора.
2.2. Аренда зданий и сооружений.
“Данный вид арендных сделок тоже обеспечивает
предпринимательскую деятельность. Договор аренды зданий и сооружений
регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-
продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим
объектов недвижимости в обороте.”[6]
Действующий Гражданский кодекс впервые рассматривает аренду
зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового
регулирования. Содержанием договора аренды данного вида имущества является
передача арендодателем здания или сооружения арендатору во временное
владение и пользование или во временное владение и принятие объекта аренды
последним. Помимо фактической передачи здания (сооружения), сторонам
необходимо составить и подписать передаточный акт или иной документ о
передаче.
В законодательстве четко регламентирована форма, в которой
должен быть заключен договор аренды здания или сооружения - простая
письменная форма путем составления одного документа, подписанного
сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена
документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей
достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его
недействительность независимо от срока действия и участников договора.
Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный
срок аренды здания или сооружения, стороны вправе самостоятельно определить
в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок
действия договора является существенным условием договора, и стороны
обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается
заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в
любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за
три месяца (в контракте можно оговорить иной срок).
Объектом данного договора являются здания и сооружения. Здания
подразделяются на жилые и нежилые. Юридические лица могут арендовать жилые
помещения исключительно для проживания граждан. К нежилым относятся здания,
используемые для производственных, торговых, административных, культурно-
просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и
других целей. Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения
(поликлиники, магазины, столовые и т.п.). Гораздо реже нежилые здания могут
иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под
контору).
Здания, расположенные на земельном участке делят на основные и
служебные К основному относится здание, являющееся главным по капитальности
постройки, архитектурным признакам по своему назначению. Строение,
выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют
к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи т.п.).
В качестве объекта государственной регистрации недвижимого
имущества может
|
