Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции - Предпринимательство - Скачать бесплатно
МИИГАиК
Реферат
На тему:”Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости
в условиях конкуренции”.
Преподаватель:
Фирсова В.А.
Студенты:
УТФ-4-1 Болотцева О.В
УТФ-4-2 Кулаков О.А
В настоящее время , когда в России появилась нормативная база купли и
продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств
предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости
предприятий и объектов недвижимости ( в том числе земельных участков ) ,
при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества,
определении базы налогообложения, страховании имущества , выделении доли
участков предприятий , реорганизации , ликвидации , а также использовании
прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок
недвижимости начинает обретать цивилизованные формы , начинает
формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому , все большее
значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта
недвижимости.
Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет
множество интерпретаций . Для того ,чтобы разобраться со стоимостью,
следует выделить следующие социальные и экономические факторы , влияющие на
нее .
Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора ,
действующих на рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных
покупателей ; полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость
объектов недвижимости .
Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь -
доход от использования данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах
отдача имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер
дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем
дольше вы получаете доход , тем лучше .
Следовательно , для определения стоимости недвижимости оценщик должен
принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от
использования данного имущества .
Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как
единого функционирующего комплекса , приносящего прибыль . Этот процесс
включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств ,
материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов
предприятия на определенный момент времени .
В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды
оценочной стоимости предприятия . Например , при сделках купли - продажи
предприятия или его части важно оценить его рыночную стоимость ; при
осуществлении инвестиций - инвестиционную стоимость ; при страховании
имущества предприятия - стоимость восстановления ; при кредитовании -
залоговую стоимость ; при ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость
.
При проведении оценки необходимо определить каждый компонент
имущества, влияющий на стоимость , включая нематериальные (неосязаемые)
факторы. Примером влияния нематериальных факторов может быть общее
впечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может
быть средним, однако хорошее впечатление , произведенное его внешним
оформлением может быть очень важным для покупателя. Другим примером
неосязаемого фактора может быть хорошая репутация застройщика. Престижный
тип квартир в каком-либо районе прибавит стоимость квартирам ,
расположенным рядом , но построенным другими застройщиками . Квартиры ,
предлагаемые для перепродажи отдельными владельцами, будут иметь меньшую
цену . чем квартиры , продаваемые при поддержке серьезной рекламной
компании . Необходимо установить стоимость в денежном выражении таких
нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с точки зрения типичного
покупателя , с учетом предложения аналогичных объектов недвижимости в
сходном окружении на момент оценки . При оценке необходимо учитывать
потенциальные потребности и желания типичного покупателя . Стоимость таких
возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом их
вклада в суммарную стоимость .
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно
получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при
соблюдении условий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют
рационально , информирован , а при обсуждении цены стороны не испытывают
давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств . Данное определение
стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке
как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный
момент времени при выполнении следующих условий :
мотивация продавца и покупателя является типичной ;
обе стороны хорошо информированы , например квалифицированными
консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ;
имеется достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное
предложение ;
платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом
;
компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена
договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот .
Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить
непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных
сил очень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого вида
недвижимости подвержена действию рыночных сил на гораздо большей
территории , чем , например , жилая недвижимость. Для крупных объектов
доходной недвижимости границы рынка могут охватывать территорию всего
региона и даже республики . Зачастую инвесторы часто используют для себя
объекты , находящиеся за тысячи километров от их штаб-квартиры.
Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий
финансирования . Не требуется поправок к ценам , если часть стоимости
уплачивается продавцом , и это является обычным для данного рынка .
Поправки не должны производиться механически , они должны учитывать
рыночную реакцию на условия финансирования.
Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если
отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден
соглашаться на сделку , уступая в цене , потому что у него нет достаточно
времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно
данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность , вызванную ,
к примеру , налоговым регулированием . На продажную цену оказывают
влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования .
Рассмотрим случай , когда недвижимость используется в качестве объекта
инвестированная .
Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением . Недвижимое
имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода
.
Типичный инвестор , вкладывая в недвижимость , стремится получить
наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал .
Инвестор так же хотел бы , чтобы были компенсированы все затраты на
получение дохода . Для настоящего инвестора все иные удовольствия ,
связанные с владением собственностью , не имеет сколько-нибудь
существенного значения .
Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей,
инвестор может иметь в виду рыночную стоимость , однако чаще он обращает
внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и
будущую стоимость . Эти факторы сравниваются с альтернативными
возможностями инвестиций для определения инвестиционной стоимости . Данный
вид стоимости соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и
отражающей наиболее вероятное поведение на рынке .
Например , крупная страховая компания приобретает инвестиционный
объект с целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со
сроком аренды на 20 лет предлагается за цену , определенную на основе 9%
нормы капитализации . Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью
, и данное капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность
капиталовложений ( внутренняя норма прибыли ) на уровне 11% за 20-летний
период .
В приведенном примере , даже несмотря на то , что инвестиционная
стоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли , компания может
изменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом
приоритета ликвидности . Перед тем как приобрести здание , компания
обнаруживает , что она может купить 20-летний облигации , выпущенные
арендатором с выплатой 11%-годовых . Поскольку облигации более ликвидны ,
чем торговый центр , вполне вероятно , что инвестиции будут произведены в
ценные бумаги .
Принципы оценки недвижимости .
Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости
имущественных прав владельца . Право использовать земельный участок
представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости
участка . При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же
и на позицию покупателя , понять , какую ценность для него представляет
владение данной собственностью и почему . В случае с коммерческой
недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после
погашения операционных расходов . Знание экономических принципов необходимо
для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости .
Принцип спроса и предложения .
В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена
влиянию закона спроса и предложения . Это так же верно и для рынка
недвижимости . Если предложение падает или растет спрос , стоимость
имущества возрастает . Последний коммерческий лот , находящийся в желаемом
районе , обычно будет котироваться выше , чем первый проданный лот .
Вызванная многими причинами ограниченность предложения привлекательных для
вложения денег объектов недвижимости будет увеличивать спрос , а
следовательно , и стоимость .
Принцип изменения .
Все природные и социально-экономические условия меняются , любая
собственность испытывает на себе воздействие этих изменений . Недвижимое
имущество подвержено таким рыночным изменениям , как доступность ипотечного
кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение
эффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке потребительских
товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут
негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости . Внешние силы ,
такие, как погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другие
природные явления, могут нанести материальный урон .
Принцип замещения .
Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно
зависит от того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект .
Мы можем приблизится к определению стоимости имущества , используя принцип
замещения в рамках трех подходов к оценке . Для этого мы должны
спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах , затратах на
их создание , получаемых доходах или их продажной цене . Это называется
принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного
покупателя , если он не купит данный объект . Применительно к оценке с
точки зрения доходности принцип замещения гласит , что поток чистого дохода
от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение ,
как поток чистого дохода , производимого аналогичным объектом , предполагая
, что их качества и длительность не сильно различается .
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования .
В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для
оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий
вариант использования с другими возможными вариантами . Лучшее и наиболее
эффективное использование определяется как наиболее вероятное и
рентабельное на момент оценки . Это такое использование участка земли и
расположенных на нем строений , которое обеспечит наиболее высокую отдачу
сегодня или в ближайшем будущем . Анализ распадается на две части :
оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное
использование участка со строениями .
Анализ свободного участка производится для того чтобы определить
наиболее рентабельный вариант его использования , не замыкаясь на
существующем . Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого
использования , реакцию непосредственного окружения , а также вклад
произведенных улучшений , если таковые имеются . Рамки анализа должны
ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования , а также
учитывать физически допустимые возможности . Имеют значение также зональные
ограничения и ограничения правомочий владельца , которые следует принимать
во внимание .
С течением времени представления об оптимальном использовании может
измениться ввиду произошедших перемен . Зданием отеля , расположенное на
оживленной трассе , может потребовать перепрофилирование , если новое шоссе
республиканского значения проложено в стороне от него . Закрытые станции
технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания .
Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха
или частный аэропорт , чем ферма .
Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних
факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального
использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении
оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки.
существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли
они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного
комплекса. Если участок земли свободен от строений , необходимо определить,
какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации . Если
строения существуют, следует определить насколько они увеличивают или
уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте
оптимального использования.
Принцип падающей и растущей продуктивности .
Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того ,
чтобы увеличить отдачу от недвижимости . При этом наблюдается усиление того
или иного производственного фактора , а значит , и стоимости. Однако по
достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать
адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты
. Таким образом , будет иметь место эффект падающей отдачи .
Принцип вклада .
Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения влекут
увеличение стоимости имущества . Согласно принципу дополнительного
улучшения обладают ценностью , когда они сопровождаются увеличением
рыночной стоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами
на эти улучшения. Один вид улучшений может добавить к стоимости гораздо
меньше , нежели произведенные затраты . Наоборот , проведение ремонта или
иные затраты могут вызвать резкий рост стоимости недвижимости . К примеру ,
строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить
стоимость магазина розничной торговли , если в результате возрастет объем
продаж . Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными
для арендаторов и должен считаться полезным улучшением . Следует учесть ,
что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества ,
однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного
элемента собственности достаточно трудно .
Принцип конкуренции .
Фундаментальные экономические силы , поскольку они влияют на
соотношение спроса-предложения и конкуренцию , в полную силу действуют на
рынке недвижимости . Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно
сильна , то для новичка строительство еще одного магазина окажется
убыточным . Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный
спрос и ограниченная конкуренция , приобретение недвижимости будет
достаточно привлекательным для коммерсантов . Ярким примером является рынок
жилья , прежде всего квартир . Поскольку из-за длительности строительных
работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием , достаточно
длительное время может наблюдаться одна и та же ситуация, например ,
избыточный спрос. Конкуренция со стороны других видов жилья может сбивать
цены . однако ограниченность числа квартир в данный момент будет держать
арендные ставки на достаточно высоком уровне . Окончание строительства
нового жилья радикально изменит ситуацию , создав переизбыток предложения.
Со временем колебания от избыточного спроса к избытку предложения
выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы .
Принцип соответствия .
Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой
застройки где преобладание тех или иных домов формирует определенный
стандарт окружения . Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США
возводится ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля ,
то его стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения .
Подобное строительство может привести также к потере стоимости близлежащих
домов . Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение
стоимости за счет привлекательного вида всей округи . Учитывая это , во
многих жилых кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех
или иных ограничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт .
Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной”
застроенности территории . Жилой дом , на строительство которого затратили
в несколько раз больше средств , чем в среднем по округе , будет
оцениваться гораздо ниже, чем если бы он находился в более благоприятном
окружении . Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может
воспринять часть добавочной стоимости от более роскошных соседей .
Аналогичный процесс имеет место на рынке коммерческой недвижимости .
Размеры офисных помещений в одном районе , как правило , варьируются вокруг
некоей нормы . На территории крупного торгового центра незначительные
архитектурные различия между торговыми помещениями будут создавать общий
определенный имидж и поэтому привлекать внимание торговцев-арендаторов .
Принцип регрессии .
Этот принцип гласит : когда дорогие и дешевые объекты недвижимости
расположены в одном районе , то более дорогая недвижимость уменьшится в
цене из-за соседства с более дешевой . Если принцип соответствия
способствует сохранению уровня стоимости , поддерживая окрестности на одном
уровне , то отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня
стоимости в данном районе .
Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах , где отсутствует
зонирование и различные участки в различное время были проданы разным
владельцам . Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие
зонирования можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом ,
подземную резиденцию , двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать
вывод , что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает
стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости .
Принцип ожидания .
Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость ,
предвидя увеличение ее стоимости . Современная история многих стран
показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу
увеличения спроса и ограниченности предложения . Ожидание роста цен и
спроса “делает погоду” не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости
. Столь же значимо оно для рынка земли , в том числе сельскохозяйственной .
Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши
от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов .
В отдельных случаях , когда в каком-либо регионе депрессивное
состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может
иметь негативный результат . Другими негативными факторами могут быть
высокая стоимость кредита , законодательные ограничения , вводящие
избыточные требования для инвесторов-строителей . а также высокие налоги на
владение недвижимостью .
Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местной
администрации .
Когда федеральное правительство принимает общегосударственную
программу или парламент страны издает новый закон , это достаточно быстро
меняет климат на местных рынках недвижимости и соответственно влияет на
стоимость .
Действия местной администрации могут оказывать влияние на конъюктуру
рынка недвижимости несколькими путями . Если городские налоги значительно
выше , чем в окрестности , то это определенно будет тормозить деловую
активность со всеми вытекающими последствиями для цен на недвижимость .
Если местная власть пользуется доверием , укрепляет правоохранительные
органы , пожарную службу и местную систему образования , это будет
способствовать росту стоимости жилья в данном районе. Доступность средств
транспорта и удобство путей сообщения также важны .
Зональные различия .
Во многих странах территория поделена на округа , в рамках которых
самофинансируются коммунальные системы ( транспорт , водоснабжение ,
канализация и т.п. ) , а также образование и сервис . Нахождение в зоне с
конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или
ином направлении . Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с
детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий ,
обслуживающих эту сферу .
Влияние на стоимость ближайшего окружения .
Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов , стремящихся
иметь солидных клиентов . Если же преступность в районе высока ,
большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения
пустуют , не находя арендатора , то вряд ли здесь захочется открыть свой
бизнес .
Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех
подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат
( затратный подход ) , оценка по прямому сравнению продаж (
сравнительный подход ) , оценка с точки зрения ожидаемого или фактического
дохода ( подход по доходу ) . Хотя при оценке тех или иных видов имущества
наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми
указанными подходами крайне важно . Оценка по доходности близка к точке
зрения потенциального инвестора , поэтому они наиболее часто используется
при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости .
Подход с точки зрения затрат .
Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание , сначала
определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем
вычитается амортизация , а в конце добавляется стоимость земельного участка
.
Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :
определение стоимости земельного участка ;
определение стоимости воспроизведения улучшений ;
расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;
добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости
воспроизводства .
Оценка по прямому сравнению продаж .
Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения ,
согласно которому никто не выложит за товар больше , чем та сумма денег , с
которой можно отправиться на поиски и приобрести другой
|
