Договор аренды и его виды - Юриспруденция - Скачать бесплатно

(сооружения)
одновременно означает обременение  права  собственности  или  иного  вещного
права  арендодателя   на   соответствующий   объект,   сданный   в   аренду.
Соответствующие сведения о договоре аренды здания  (сооружения)  вносится  в
подразд. III Единого государственного  реестра  –  «Записи  об  ограничениях
(обременениях)   права  собственности  и  других  вещных  прав   на   объект
недвижимого имущества» (п. 8 Правил).
    В  указанном  подразделе  Единого  государственного   реестра   имеется
специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На  месте
записи об аренде в графу «Описание  предмета  аренды»  заносятся  данные  об
арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок»  указываются
даты  начала  и   окончания   аренды   или   дата   начала   аренды   и   ее
продолжительность;  если  срок  аренды  договором   не   определен,   вместо
продолжительности аренды пишутся слова  «срок  не  определен»  (пп.  44,  45
Правил).
    В случае прекращения аренды здания или сооружения указанные  записи  об
обременение  права  собственности  или  иного  вещного  права   арендодателя
погашаются   специальном   штампом   погашения    регистрационной    записи,
проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе  погашения
регистрационной   записи   проставляется   дата   регистрации    прекращения
соответствующего  обременения  и  имя  регистратора,   заверенные   подписью
последнего (п. 62 Правил).
    Никаких разделов, куда могли бы вноситься  сведения  о  государственной
регистрации  права  аренды,  Единый  государственный  реестр  на  недвижимое
имущество и сделок с ним не содержит. Право  аренды  здания  или  сооружения
возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.

3. 6 Исполнение договора


    Определенными  особенностями,  требующими  специального  регулирования,
отличается и исполнение договора  аренды  здания  или  сооружения.  Передача
указанного объекта недвижимости  арендодателю  и  принятие  его  арендатором
должны быть оформлены передаточным актом или  иным  документом,  подписанным
обеими сторонами (п. 1 ст. 655  ГК).  До  фактической  передачи  сданного  в
аренду   здания   или   сооружения   арендатору   и   подписания   сторонами
передаточного акта или иного соответствующего документа  договор  аренды  не
может считаться неисполненным. Более того,  уклонение  одной  из  сторон  от
передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания  передаточного
акта  рассматривается  как  отказ  от  исполнения  договора  аренды   здания
(сооружения).
    Неисполнение арендодателем своих обязательств по  передаче  сданного  в
аренду  здания  или   сооружения    может   повлечь   для   него   различные
неблагоприятные последствия, помимо общей  обязанности  должника  возместить
кредитору в связи с неисполнением  обязательства  убытки  (ст.  393  ГК).  В
частности, в подобных случаях  возможно  применение  ст.  398  ГК,  согласно
которой  в  случае  неисполнения   обязательства   передать   индивидуально-
определенную вещь кредитору, последний  в  праве  требовать  отобрания  этой
вещи у должника и передачи ее кредитору  на  предусмотренных  обязательством
условиях.  Вместо  требования  передать  ему  вещь,   являющуюся   предметом
обязательства,  кредитор  вправе  потребовать   возмещения   убытков.   Если
арендатор в результате  просрочки  арендодателя  в  исполнении  по  передаче
имущества потерял  интерес  к  договору  аренды,  он  вправе  требовать  его
расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением  договора  (п.  3
ст. 611 ГК).
    Неисполнение арендодателем обязательства по  принятию  от  арендодателя
сданного в аренду здания  или  сооружения  также  влечет  для  него  (помимо
обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в  силу  отсутствия
какого-либо специального правила в § 4 гл. 34  ГК,  в  подобной  ситуации  в
случаях, когда  арендатор  в  нарушение  закона,  иных  правовых  актов  или
договора аренды не принимает арендованное  имущество  или  отказывается  его
принять,  арендодатель  вправе  потребовать  от  арендатора  принять  объект
аренды или отказаться от исполнения договора.
    По окончании срока действия  аренды  здания  или  сооружения    либо  в
случае  прекращения  его  по  иным  основаниям  соответствующее  здание  или
сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно  передавалось  в
аренду,  т.е.  передача  указанного  объекта  недвижимости   арендатором   и
принятие его арендодателем также оформляется  передаточным  актом  или  иным
документом, подписанным обеими  сторонами  (п.  2  ст.  655  ГК).  До  этого
момента  (фактической  передачи  плюс  подписания  передаточного  акта,   ее
удостоверяющего)   арендатор   не   может   считаться    исполнившим    свои
обязательства.
    В юридической литературе можно встретить еще один специфический момент,
касающийся  субъектного  состава  договора  аренды  зданий  (сооружений)   и
нежилых помещений, а именно участия при  определенных  условиях  в  договоре
аренды (на  стороне  арендодателя)  такого  субъекта,  как  балансодержатель
здания (сооружения),  у  которого  оно  находится  на  праве  хозяйственного
ведения или оперативного управления.
    Так,   по   мнению   В.   Н.   Литовкина,   «учреждение,   не   являясь
титулодержателем в арендных  отношениях  может  занимать  свое  определенное
место в них, являясь балансодержателем (понятие, употребляемое в  договорной
практике  и  нормативных  актах)».  Причем   в   качестве   примера   такого
нормативного акта,  употребляющего  понятие  «балансодержатель»,  приводится
одно  из  постановлений  правительства  Москвы,  утвердившее  типовую  форму
договора аренды нежилых помещений, зданий или сооружений  (постановление  от
13 августа 1996 г.)[22].
    «Балансодержатель,  -  пишет  В.  Н.  Литовкин,  -  юридическое   лицо,
наделенное вещным правом  (правом  оперативного  управления),  подписывающее
договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая перед  арендодателем
лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт  объекта
аренды.  Балансодержатель  –  хозяйствующий  субъект  арендодателя.  Он   не
вправе  заключать  договор  аренды.  Этим  правом  наделен   соответствующий
комитет   по   управлению   имуществом,    являющийся    в    этом    случае
титулодержателем.  Но  подпись  балансодержателя  на  стороне   арендодателя
требуется.  В  случае  отказа  балансодержателя  от   подписи   комитет   по
управлению   имуществом   заключает   договор    независимо    от    позиции
балансодержателя,  а  балансодержатель  обязан  выполнять   обязанности   на
стороне арендодателя по договору».
    Воспринимает фигуру  балансодержателя  как  самостоятельного  участника
правоотношений, связанных с арендой зданий, сооружений и нежилых  помещений,
и судебно-арбитражная  практика.  Примером  может  служить  следующее  дело,
рассмотренное в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.
    Государственный комитет РФ по управлению государственным  имуществом  в
свое  время  обратился  в  арбитражный  суд  с  иском   к   товариществу   с
ограниченной  ответственностью  о  досрочном  расторжении  договора   аренды
нежилых помещений.
    Определением арбитражного суда иск был  оставлен  без  рассмотрения  на
основании  п.  5  ст.  87  АПК  в  связи  с  несоблюдением  истцом   порядка
досудебного урегулирования спора,  установленного  ст.  619ГК:  арендодатель
(истец) не направлял арендатору письменного предупреждения  о  необходимости
исполнения  им   обязательства  в  разумный  срок,  нарушение   которого   и
послужило  впоследствии  основанием  для  предъявления  иска  о  расторжении
договора. При рассмотрении дела апелляционной инстанции  данное  определение
было оставлено без изменения.
    Из материалов  дела  усматривалось,  что  спорный  договор  аренды  был
заключен между, с  одной  стороны,  Госкомимуществом  РФ  (арендодателем)  и
первой   эксплуатационной   комендатурой   Министерства    обороны    России
(балансодержателем),   в   оперативном   управлении    которой    находились
соответствующие нежилые помещения, и,  с  другой  стороны,  товариществом  с
ограниченной ответственностью (арендатором) на срок 9 лет.
    Рассматривая данное дело в связи с тем, что  на  состоявшиеся  по  нему
судебные акты был принесен протест, Президиум Высшего Арбитражного  Суда  РФ
согласился с необходимостью применения к спорным  правоотношениям  положения
ст. 619 ГК,  согласно  которому  арендодатель  вправе  требовать  досрочного
расторжения  договора  только  после  направления   арендатору   письменного
предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
    Вместе с тем, несмотря на то, что арендодатель (истец) действительно не
направлял арендатору такого письменного предупреждения,  досудебный  порядок
урегулирования спора был признан соблюденным,  что  послужило  основанием  к
отмене определения арбитражного суда об оставлении иска без  рассмотрения  и
направления дела на новое рассмотрение. При этом в постановлении  Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ было указано:  «Одним  из  основных  участников
договора аренды  является  первая  эксплуатационная  комендатура  Минобороны
России, которая фактически занимается реализацией договора и которой  должна
вносится  арендная  плата.   Названная   комендатура   после   неоднократных
имеющихся  в  деле  предупреждений  о  необходимости  исполнения  ответчиком
обязательств по договору аренду  ходатайствовало  о  его  расторжении  ввиду
существенных   нарушений,   допущенных   арендатором,   что    соответствует
требованиям  ст.  619  и  названного  Кодекса  и  необоснованно  не  принято
арбитражным судом.[23]
    Исходя из этого, следует признать, что  арендатор  был  предупрежден  о
необходимости исполнения  обязательства  в  установленный  срок.  При  таких
обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене».


                        4. Договор аренды предприятий


4. 1 Понятие и сфера применения


    По договору  аренды  предприятий  арендодатель  обязуется  предоставить
арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в  целом
как    имущественный    комплекс,     используемый     для     осуществления
предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).
    В  составе  предприятия  по  договору  аренды   арендатору   передаются
земельные участки, здания, сооружения,  оборудование  и  другие  входящие  в
состав   предприятия   основные   средства.   Кроме   того,    в    порядке,
предусмотренном договором, подлежат передаче также  запасы  сырья,  топлива,
материалов и иные оборотные средства,  права  пользования  землей,  водой  и
другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и  оборудованием,  иные
имущественные  права  арендодателя,  связанные  с  предприятием,  права   на
обозначения,  индивидуализирующие   деятельность   предприятия,   и   другие
исключительные  права.  Помимо  изложенного  арендодатель  должен   уступить
арендатору права  требования  и  перевести  на  него  долги,  относящиеся  к
предприятию.
    Исключение  составляют  права  арендодателя,  хотя  и   относящиеся   к
предприятию, однако полученные им  на  основании  разрешения  (лицензии)  на
занятие соответствующей деятельностью  по  общему  правилу  такие  права  не
могут быть переданы арендатору без специального на  то  указания  или  иного
правового акта. Вместе с тем, если все же  в  составе  сдаваемого  в  аренду
предприятия арендатору будут переданы  и  обязательства,  которые  не  могут
быть им исполнены в  связи  с  отсутствием  у  него  разрешения  (лицензии),
арендодатель  не  освобождается  от   соответствующих   обязательств   перед
кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п.  2
ст. 656 ГК).
    Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды
главным  образом  по  признаку  специфического  объекта:  особого  имущества
(предприятия), передаваемого в аренду.
    Однако при безусловном определяющем значении  данного  критерия  нельзя
забывать  и  об  объекте  второго  рода  –  действиях   обязанной   стороны,
составляющих вместе с первым  объектом  (само  предприятие,  передаваемое  в
аренду) предмет обязательства, вытекающего из договора  аренды  предприятия.
Действия арендодателя по договору аренды заключаются  не только  в  передаче
арендатору арендованного имущества, как это имеет место при  всякой  аренде,
он  должен  также  уступить  арендатору  права  требования  и  перевести  на
последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия.  Кроме  того,
на арендодателя лежит обязанность по подготовке предприятия к  передаче  его
в аренду, исполнение которой предполагает совершение последним  целого  ряда
действий, не характерных для других видов  договора  аренды:  инвентаризация
имущества предприятия, составление  проекта  передаточного  акта  и  т.п.  И
напротив,  в  части  обеспечения  условий  для  использования  арендованного
имущества по его назначению (включая проведение  его  капитального  ремонта)
круг  действий,  осуществление  которых  по   общим   правилам   об   аренде
возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения  обязанности  по
совершению указанных действий на арендатора.
    Поэтому применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду
аренды правильнее говорить не только о специфике объекта аренды, а  в  целом
об особенностях его предмета, что и служит в  данном  случае  критерием  для
выделения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды.
    Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит
 в том, что к отношениям, регулируемым  указанным  договором,  субсидиарному
применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и  сооружений,  и
лишь при отсутствии таковых – общие положения об аренде имущества (п. 2  ст.
650 ГК).
    Как отмечалось, квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор
аренды предприятия в  отдельный  вид  договора  аренды  имущества,  является
специфика предмета договора, включающего  в  себя,  как  и  предмет  всякого
договора  аренды,  два  рода  объектов:  во-первых,  передаваемое  в  аренду
предприятие   как   единый   имущественный   комплекс,   используемый    для
предпринимательской  деятельности;  во-вторых,  действия   арендодателя   по
передаче предприятия во владение и пользование арендатора, а также  действия
последнего   по   его   принятию,   надлежащему   пользованию   арендованным
имуществом,  внесению  платы   и   возврату   арендованного   имущественного
комплекса арендодателю по окончании срока аренды.[24]
    Естественно, в соотношении  указанных  объектов,  составляющих  предмет
договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект  первого  рода
(предприятие).   Именно   специфические    особенности    предприятия    как
имущественного комплекса предопределяют  необходимость  специальных  правил,
регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.
    Предприятие   представляет   собой   довольно   специфический    объект
гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК ст. 132.
    Несмотря то, что  предприятие  как  имущественный  комплекс  признается
законодательством недвижимостью, оно представляет  собой  совершенно  особый
объект гражданских прав.
    Правовой  режим  предприятия  как  особого  объекта  гражданских   прав
просматривается  не   только   в   нормах,   регулирующих   договор   аренды
предприятия. Специальные правила, установленные ГК и в  отношении  некоторых
других  видов  договоров,  объектом   которых   является   предприятие   как
имущественный комплекс: продажи  (ст.  559-566);  доверительного  управления
(пп. 1, 3 ст. 1013).
    Итак, объектом  договора  аренды  предприятия  является  предприятие  в
целом, как имущественный  комплекс,  за  исключением  прав  и  обязанностей,
которые арендодатель не вправе передавать другим лицам. В  этом  смысле,  на
мой  взгляд,   необходимо   выделить   две   категории   прав   арендодателя
(собственника предприятия), в  отношении  которых  в  ГК  предусмотрены  два
противоположных правила (п. 1, 2 ст.  656).  К  первой  категории  относятся
права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания  и  другие
средства индивидуализации арендодателя и его товаров,  работ  или  услуг,  а
также принадлежащие ему на основании лицензии права на  использование  таких
средств  индивидуализации.  Если  иное  не  предусмотрено  договором  аренды
предприятия, эти права переходят к арендатору.
    Вторую  категорию  составляют  права,   полученные   арендодателем   на
основании разрешения (лицензии) на  занятие  соответствующей  деятельностью.
Указанные права не подлежат передаче арендатору. Причем включение  в  состав
передаваемого  арендатору  предприятия  обязательств,   исполнение   которых
арендатором невозможно при  отсутствии  у  него  разрешения  (лицензии),  не
освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств  перед  кредиторами
и, следовательно, от ответственности за их неисполнение. В  договоре  аренды
предприятия должны быть точно указаны состав  и  стоимость  передаваемого  в
аренду   предприятия,   которая   определяется   на   основе   полной    его
инвентаризации.
    Из ранее действовавших законодательных актов нормы  об  аренде  (найме)
предприятий  включал  в  себя  ГК  1922  г.,  который  содержал  целый   ряд
специальных  правил,  призванных  регламентировать  особенности,   связанные
именно с наймом предприятий.  ГК  1964  г.  не  включал  каких-либо  норм  о
договоре  найма  предприятия  как  имущественного  комплекса,  да   и   само
предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок.
    В  период  «перестройки»,  законодательство  об   арендных   отношениях
допускало сдачу в аренду  предприятий  (ст.  16  Основ  законодательства  об
аренде).  Заслуга  ГК  РФ  состоит  в  том,  что  он   впервые   в   истории
отечественного  законодательства  выделил  договор  аренды   предприятия   в
отдельный договор  аренды  имущества  и  предусмотрел  комплекс  специальных
правил, в полной мере учитывающих,  специфику  правоотношений,  связанных  с
арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого  для
предпринимательской деятельности.[25]

4. 2 Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора
аренды предприятия


    Договор  аренды  предприятия  считается  заключенным  после  достижения
сторонами в  надлежащей  форме  соглашения  по  всем  существенным  условиям
договора, с момента его государственной регистрации.
Существенная особенность порядка  заключения  договора  аренды  предприятия,
отличающая его от других видов договоров аренды имущества,  состоит  в  том,
что  арендодатель  должен  совершить   определенные   действия,   являющиеся
необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия. ГК  (§
5  гл.  34)  не  включает  правил  об  обязательном  удостоверении   состава
предприятия, как это имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561  ГК),
когда  стороны  еще  до  подписания  договора  продажи  предприятия   должны
составить  и  рассмотреть:   акт   инвентаризации,   бухгалтерский   баланс,
заключение  независимого  аудитора  о  составе  и   стоимости   предприятия,
перечень всех долгов  (обязательств),  включаемых  в  состав  предприятия  с
указанием кредиторов, характера, размера и сроков их  требования.  Указанные
документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия.
    Вместе с  тем  применительно  к  аренде  предприятия  в  ГК  содержатся
положения, обязывающее арендодателя предоставить во владение  и  пользование
арендатора  не  только  основные  средства  предприятия,   но   и   передать
последнему в порядке, на условиях  и  в  пределах,  определяемых  договором,
запасы сырья,  топлива,  материалов  и  иные  оборотные  средства,  а  также
имущественные   права,   связанные   с   предприятием.   Выполнение   данной
обязанности арендодателем возможно только при условии полной  инвентаризации
предприятия.
    Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся
долги,   относящиеся   к   предприятию,   что    предполагает    составление
арендодателем (в  качестве  приложения  к  договору)  полного  перечня  всех
долгов  (обязательств),  включаемых  в   состав   арендуемого   предприятия.
Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса.
    Другое дело, что в отличие от договора продажи предприятия,  требования
к форме договора аренды предприятия  не  включают  требование  о  наличии  в
качестве обязательных приложений  к  договору,  соответствующих  документов,
удостоверяющих состав и стоимость  имущества  предприятия,  передаваемого  в
аренду. В то же время невозможно представить, как стороны могут  согласовать
существенное условие договора аренды предприятия  о  предмете  договора  при
отсутствии указанных документов.
    Требования к форме договора состоят лишь  в  том,  что  договор  аренды
предприятия  заключается  в  письменной  форме  путем   составления   одного
документа,  подписанного  сторонами.  Законодатель  ужесточает   последствия
несоблюдения формы договора аренды  предприятия.  Как  известно,  по  общему
правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права  в
случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на  свидетельские
показания,  но  не  лишает  их   права   приводить   письменные   и   другие
доказательства (п. 1 ст. 162 ГК). В  данном  же  случае  несоблюдение  формы
договора аренды предприятия влечет его  недействительность  (п.  3  ст.  658
ГК).
    Помимо условия о предмете договора  к  существенным  условиям  договора
аренды  относятся  условия  о  размере  арендной  платы  и  о  сроке  аренды
предприятия.  По  вопросу  о   размере   арендной   платы   стороны   должны
руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы  по  договору
аренды здания или сооружения (ст.  654  ГК)  Следовательно,  текст  договора
аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условие о  размере
арендной платы под страхом признания договора  незаключенным.  Что  касается
условия договора о  сроке  аренды  предприятия,  то  какие-либо  специальные
правила на этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующих  аренду
предприятий,  так  и  среди  норм,  регламентирующих   аренду   зданий   или
сооружений. В связи с  этим  условие  о  сроке  аренды  должно  определяться
сторонами при заключении договора аренды предприятия.  Однако  отсутствие  в
договоре  условия  о  сроке  аренды  предприятия  не  влечет  признания  его
незаключенным, поскольку в силу п. 2  ст.  610  ГК  в  этом  случае  договор
аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок.
    С точки зрения целесообразности заключения договора аренды  предприятия
без указания срока его действия необходимо обратить  внимание  на  возможные
последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок.  В
этом случае каждая из сторон вправе в любое время  отказаться  от  договора,
предупредив об этом другую сторону  за  три  месяца.  Принимая  во  внимание
трудоемкость  заключения  договора  аренды  предприятия,   а   также   объем
расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется,  что
такая перспектива, вряд ли устроит стороны.
    Характерная особенность договора аренды предприятия, заключается в том,
что передача предприятия в аренду во всех случаях  сопровождается,  с  одной
стороны, уступкой арендатору прав требований  арендодателя,  а  с  другой  –
переводом  на  него   долгов   арендодателя,   связанных   с   деятельностью
передаваемого в аренду предприятия.
    Права требования, подлежащие передаче арендатору вместе с предприятием,
должны определяться в договоре аренды  предприятия,  их  уступка  арендатору
осуществляется по общим правилам о цессии (ст. 382-386, 388-390 ГК).
    Перевод долга требует во всех случаях согласия кредитора (п.1  ст.  391
ГК). Принимая во внимание, что  у  собственника  (арендодателя)  могут  быть
сотни и тысячи  кредиторов  по  обязательствам,  связанным  с  деятельностью
этого предприятия, необходимость получения от  каждого  из  них  письменного
соглашения на перевода  долга  явилась  бы  непреодолимым  препятствием  для
передачи указанного предприятия в аренду. Поэтому законодатель  предусмотрел
на этот  счет  специальные  правила  об  уведомлении  кредиторов  об  аренде
предприятия и наделил последних определенными  правами,  что  в  юридической
литературе обоснованно рассматривается  как  особая  форма  из  истребования
согласия кредиторов на перевод долга.[26]
    В ГК предусмотрены положения, определяющие особый  порядок  уведомления
кредиторов и получение их  согласия  на  перевод  долга  по  обязательствам,
связанным  с  передаваемым  в  аренду  предприятием,  а  также   последствия
нарушения этого порядка (ст. 657)
    Обязанностью  арендодателя  по  договору  аренды  предприятия  является
письменное уведомление кредиторов по  обязательствам,  включенным  в  состав
предприятия, до момента передачи арендатору этого  предприятия.  Объем  прав
кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон  поставлены  в
прямую зависимость от исполнения арендодателем  обязанности  по  уведомлению
кредиторов об аренде предприятия.
    Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые
были переданы арендатору без согласия кредиторов  на  перевод  этих  долгов,
арендодатель  и  арендатор  после  передачи  предприятия  последнему   несут
солидарную ответственность.
    Договор  аренды  предприятия  подлежит  государственной  регистрации  и
считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).
    С технической точки зрения государственная регистрация договора  аренды
предприятия  как  имущественного  комплекса  осуществляется  соответствующим
учреждением   юстиции   (регистрирующим   органом)   в   месте   регистрации
арендодателя  (собственника  предприятия)  как  юридического  лица   (ошибка
очевидна: предприятие как имущественный комплекс не может  быть  юридическим
лицом). Проведение государственной регистрации договора  аренды  предприятия
удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора (п.  77
Правил ведения Единого государственного реестра на  недвижимое  имущество  и
сделок с ним). Одновременно  в подразд. III вноситься запись об  обременении
правом собственности или иного вещного права арендодателя  на  переданное  в
аренду предприятие договором аренды (п. 44 Правил),  а  арендатору  выдается
свидетельство о государственной регистрации.
    По окончании срока  арендs предприятия либо  прекращения  обязательств,
вытекающих из договора, по иным основаниям запись в  Едином  государственном
реестре,  об  обременении  права  собственности  либо  иного  вещного  права
арендодателя  на  предприятие  погашается  специальным   штампом   погашения
регистрационной записи, в котором должны быть проставлены  дата  регистрации
прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенное  его
подписью (п. 62 Правил).


4. 3 Особенности исполнения договора аренды предприятия


    Исполнение обязательств  по  договору  аренды  предприятия  требует  от
арендодателя  совершения  определенных  действий,   не   свойственных   иным
договорным обязательствам. В частности, если  иное  не  будет  предусмотрено
договором, арендодатель  за  свой  счет  должен  подготовить  предприятие  к
передаче  арендатору,  составить  и  представить  на  подписание  арендатору
передаточный акт. В передаточном акте в обязательном  порядке  должны  найти
отражение сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия  в  аренду,
данные о составе и стоимости имущества предприятия.
    Обязательство арендодателя по передаче  арендатору  сданного  в  аренду
предприятия считается исполненным с момента фактической передачи  арендатору
имущества, входящего в состав предприятия,  и  удостоверения  данного  факта
путем подписания передаточного акта обеими сторонами договора аренды.
    Надлежащее исполнение обязательств по договору  аренды  предприятия  на
стороне  арендатора  предполагает  прежде  всего  пользование   арендованным
предприятием в соответствии с его  назначением,  предусмотренным  договором.
Отличительной