Аренда. Рынок аренды нежилых помещений - Экономическая теория - Скачать бесплатно
Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные
элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций
имеет важное теоретическое и практическое значение.
Одним из главных принципов определения арендной платы является
возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным
процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна
быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по
величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере
на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств
производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на
создаваемый продукт.
Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и
стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных
отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном
размере не менее ссудного процента.
Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного,
является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне
закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать
часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной
организации использования взятого в аренду имущества.
Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре
экономических элемента:
1. Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного
имущества (кроме земли) (Ам);
2. Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия
собственника в его проведении (Ск);
3. Налог на имущество (Ни);
4. Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом
использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную
стоимость (Вз), т.е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па
Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных
платежей за землю. Пока существует монополия на землю как объект хозяйства,
связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель,
арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный
доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может
изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если
возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого
арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и
сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому
строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли
государству или частному собственнику определяет только направление
присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.
Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен
составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той
части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента
I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения
земельного участка, а также абсолютная рента.
Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает
неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и
дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших
сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со
средних, и территориально дифференцирована.
В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты I от
дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные
арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от
дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так
как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие
ущемило бы их экономические интересы.
§.4.2. Виды и формы арендных платежей
Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей
и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их
воплощение (схема № 10).
В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов
арендных платежей или соответствующая комбинация.
Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального
этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует
порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.
Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих
случаях является установление их в определенном размере от стоимости
сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом
качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.
По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда
расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта
аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ).
Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть
производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.
Схема № 10 «Виды и формы арендных платежей»
§.5. Аренда нежилых помещений.
Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1
главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения
специального параграфа 4 той же главы.
По Договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору
имущество за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование. При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в
результате использования арендованного имущества, являются собственностью
арендатора.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу,
управомоченному собственником или законом сдавать имущество в аренду.
Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество,
принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия
собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду
здания без согласия Министерства РФ по управлению государственным
имуществом, на практике эти полномочия передаются территориальным органом
МГИ.
Сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной
собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления
(Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления
в РФ»).
Недвижимое имущество, принадлежащее по праву хозяйственного ведения
предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с
согласия федерального органа исполнительной власти в области
железнодорожного транспорта (Федеральный Закон от 20.07.1995г. «О
федеральном железнодорожном транспорте»).
Постановлением правительства РФ от 10.02.1994г. «О делегировании
полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами
федеральной собственности» определена компетенция федеральных органов
исполнительной власти при использовании административных зданий и служебных
помещений, находящихся в федеральной собственности и предназначенных для
размещения федеральных органов исполнительной власти и государственных
учреждений.
Передача нежилого помещения в аренду реализуется, как правило, на
основании аукциона или конкурса любому юридическому или физическому лицу,
при этом здание должно относиться к государственной собственности субъекта
РФ или муниципальной собственности.
Передача нежилого помещения в аренду осуществляется после оформления
Свидетельства и заключения договора аренды, согласно которым
заинтересованными юридическими лицами (Балансосодержатель и Арендатор)
оформляется Акт приемки-передачи имущества и утверждается Москомимуществом
или его территориальным агентством.
С согласия Москомимущества Арендатор имеет право сдачи помещения в
субаренду или безвозмездное пользование. (цели использования помещения
должны соответствовать первичному договору).
Согласно статье 607 «Объект аренды» Гражданского кодекса Российской
Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие
вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их
использования (непотребляемые вещи). Если глубоко вдуматься в сущность
объекта аренды, то можно заметить, что самое важное его свойство следующее:
к нему могут быть отнесены только непотребляемые вещи, которые не изменяют
и не утрачивают своих натуральных свойств в процессе их использования.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, нетрудно заметить, что договор
аренды допускает, помимо передачи во временное пользование, передачу
имущества во временное владение. Однако арендатору не переходит право
собственности на объект аренды, поскольку договором аренды не предусмотрена
третья составляющая собственности – распоряжение имуществом. Тем не менее
предмет договора аренды имеет самое настоящее материальное выражение – это
имущество, которым пользуется арендатор.
Со стороны арендатора происходит пользование имуществом, в результате
чего он осуществляет деятельность и извлекает из этого прибыль (или иные
плоды). Результаты использования имущества могут иметь материальную форму.
Например, если по договору аренды арендатор пользуется станком для
производства деталей, то он осуществляет деятельность, результат которой
носит явно выраженную материальную форму. Более того, можно утверждать, что
арендатор не смог бы вести деятельность и создавать материальную форму как
результат этой деятельности, если бы он не располагал имуществом
арендодателя.
Как и при любой операции с недвижимостью, в договоре аренды должны
быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды,
позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не
согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.
Поскольку здание всегда находится на земле и при использовании его
арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере пользования арендатором
землей, право в отношении земельного участка, на котором здание
расположено, также является предметом соответствующего договора аренды
здания или сооружения. Право арендатора на земельный участок, на котором
расположено арендуемое здание или сооружение, производно от того, какое
право на него имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное
пользование, пожизненное наследуемое владение или другие правомочия). Право
на земельный участок возникает одновременно с правом использовать
арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с
передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) по этому же
договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание
становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в
качестве принадлежности этой вещи.
Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к
земельному участку, на котором оно расположено, сложилась в середине 90-х
гг. во многом в связи с тем, что здания (сооружения) и юридически, и
фактически были введены в гражданский оборот быстрее и радикальнее, чем
земельные участки. При сохранении в основном права государственной
(муниципальной) собственности на земли в городах и сельских поселениях
значительная часть расположенных на них зданий перешла в частную
собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав на земельные
участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридические
препятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как
«единый» объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта
имеет смысл лишь в случае, когда на составляющие его части может быть
установлено единое право или, по крайней мере, однородные права.
Установленная законом форма договора аренды – простая письменная (т.е.
не нотариальная), путем составления одного документа, подписанного
сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность
договора.
В отношении договоров аренды нежилых помещений основным спорным
вопросом оказался вопрос об их государственной регистрации. На практике во
многих субъектах РФ на протяжении ряда лет требовалась регистрация
договоров аренды нежилых помещений независимо от срока, на который
заключены такие договоры.
Президиум ВАС РФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по вопросу
о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (п. 2
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О
государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Вестник
ВАС РФ, 2000, № 7, с. 70), пришел к выводу о том, что в отсутствие в ГК РФ
специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых
помещений к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ,
то есть регистрации должны подлежать только договоры аренды нежилых
помещений, заключенные на срок не менее одного года. К такому же выводу
пришло и Министерство РФ по налогам и сборам в Письме от 10 июля 2000 г. №
02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и имущества у физических лиц».
Основой такого решения является определение природы нежилого помещения
как объекта, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится,
но неразрывно с ним связанного. Из этого вытекает необходимость применения
одинаковых требований к заключению договора аренды здания и договора аренды
расположенного в нем нежилого помещения, то есть к его государственной
регистрации. Таким образом, договор аренды нежилых помещении на срок до
одного года, так же как и договор, заключенный на неопределенный срок, не
подлежит государственной регистрации и должен считаться заключенным с
момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, то есть с
момента подписания договора.
§.5.1.Методика расчета арендной платы за нежилые помещения.
Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии
согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной
платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может
изменяться по соглашению сторон.
Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места
расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания
(степень износа, строительный материал, из которого построено здание;
назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная
деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);
принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени
обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой
эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение,
подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является
исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем
суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за
пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным
участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним
соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или
договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена
раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.
В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды
государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок
арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то
государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за
единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут
отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит
долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.
С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от
26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые
помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в
Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м.
общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости
строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере
13.300 рублей.
Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами
нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая
регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от
22.01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой
величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и
эксплуатационных услуг. Величина арендной платы имеет две составляющие,
рассчитываемые отдельно:
. Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание
объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые
арендатором;
. Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды
без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной
платы имеет вид:
АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор),
АПЛ – годовая величина арендной платы;
Азатр – затратная составляющая арендной платы;
Адох – доходная составляющая арендной платы;
ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и
исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта
аренды (в ценах текущего года).
Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв • Кот
Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным
Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего
года);
Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным
актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05
НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат
собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего
года);
СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего
года);
ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;
S – площадь арендуемого объекта;
Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый
нормативным актом города Москвы на текущий год;
Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в
отношении арендуемого имущества.
Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от
изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы.
Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины
дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.
§.5.1. Анализ рынка аренды нежилых помещений в Москве
Современная Москва - огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе
функции экономического, финансового, политического, культурного и
административного центра Российской Федерации. Город Москва является
крупнейшим собственником нежилых помещений, расположенных на территории
столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менее описан и мало
анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который конечно же
более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой
недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро
развивается в настоящее время и приносит огромные средства в казну города.
Причём динамика поступлений доходов от управления городской собственностью
только положительна. Управляет и распоряжается объектами городской
собственности (нежилым фондом) Комитет по управлению имуществом Москвы
(Москомимущество). Все нежилые помещения на территории Москвы вне
зависимости от форм собственности подлежит учету органами Москомимущества и
МосгорБТИ. Основными документами на нежилые помещения являются: технический
паспорт, городской реестр и свидетельство на право владения нежилого
помещения. На территории административного округа организацию
взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием нежилых
помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством
Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения
переданными помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим
и физическим лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения.
Органы БТИ хранят и вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся
смены балансосодержателя с указанием номера и даты распорядительного
документа, проводят обследование помещений и дают заключение о техническом
состоянии помещений. Москомимущество, или уполномоченные им лицами, во
взаимодействии с префектами, управлениями районов в пределах
предоставленных прав и полномочий осуществляют систематический контроль за
использованием нежилых помещений, которые могут быть изъяты у пользователя
в случае нарушения условий договора или контракта в установленном законом
порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:
- в хозяйственное ведение
- оперативное управление
- безвозмездное пользование
- в аренду
- проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и
Московской программами приватизации, а также действующими нормативными
документами по г. Москве. (Приложение 1 к постановлению Правительства
Москвы № 689; Общие положения)
Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая
недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны,
другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость
(производственные цеха, склады, гаражи и т.д.); гостиничные комплексы
(мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого
назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.).
Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную
законодательно-нормативную базу.
Рынок нежилых помещений - один из наиболее динамично развивающихся в
настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Москвы. Концентрация
российского капитала в Москве предопределила потребность в помещениях
нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок
недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г. вместе с
приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс
приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса
собственников нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации
включились магазины и предприятия бытового обслуживания и другие «объекты
малой приватизации». Поскольку в стоимости этих объектов большую часть
составляла цена помещений и зданий, то малая приватизация фактически
означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15
лет) с правом последующего выкупа. Поскольку сразу после приватизации
средств на выкуп помещений у трудового коллектива, как правило, не было, то
в течение первых двух лет нежилые помещения в Москве предлагались в
основном для аренды (а на деле - субаренды у «приватизаторов»). Однако
постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться и
соответственно росло и предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за
помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу приватизации
постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные
заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив
недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или
сдавать в аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно
развернулось строительство новых зданий, преимущественно офисного
назначения. Кроме этого, большое развитие получила капитальная
реконструкция особняков либо расселённых небольших домов старой застройки в
Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в
Москве начало формироваться предложение аренды офисов в специализированных
бизнес-центрах и офисных зданиях.
На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются
офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых
социально-экономических реформ и столичным статусом города.
На территории Москвы в 1998 г. насчитывалось более 37 тысяч нежилых
строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м. встроенных в жилой фонд нежилых
помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось в федеральной
собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности Москвы, 8,4 млн.
кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых
помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при
средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов
долларов. Структура нежилых площадей показана ниже на диаграмме № 1:
[pic]
Больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и
учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые
помещения.
Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит
следующим образом: 33% - аренда; 22% - оперативное управление; 44% -
хозяйственное ведение и 1% - безвозмездное пользование. Таким образом, в
аренду сдавалось треть городских площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет
около 400 млн. долларов США. При всей значительной величине этой цифры
доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в
расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.
Общая площадь нежилого фонда города на начало 2001 года составляла
около 85 млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров расположено в более чем
37,2 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн.
|
