Аренда. Рынок аренды нежилых помещений - Экономическая теория - Скачать бесплатно
| |партнерские |
|Положение |Наемный работник |Хозяин - собственник |
|товаропроизводителя | | |
|Выполняемые функции |Исполнительские |Исполнительские и |
| | |управленческие |
|Объект отношений |Виды работ |Предприятия, их |
| | |подразделения, каждый |
| | |работник |
В арендных коллективах человек становится не только работником, но и
хозяином, не только исполнителем, но и распорядителем, что приводит в
действие большие резервы повышения эффективности производства. Эта форма
организации производства позволяет работнику выполнять в дополнение к
прямым еще и управленческие функции, принимать ответственные решения вместе
с товарищами по трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе
взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.
Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются как
тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых
помещений, которые могу сдаваться и в найм (социальный или коммерческий) —
гражданам, и в аренду — юридическим лицам (ст. 671—688 ГК РФ).
В качестве одного на элементов системы хозяйствования аренда
эффективно выполняет ряд важнейших по становлению и развитию
предпринимательской деятельности (см.схема № 1).
§.2. Принципы аренды недвижимости
По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности
работников арендный механизм находится и следующей логической связи и
соподчиненности: частнособственническне отношения — арендные —
кооперативные — подрядные — наемные. Оптимальное сочетание государственного
регулирования с элементами коллективной и индивидуальной самоорганизации
достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений, в той числе и
арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно
стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.
Многообразие форм собственности, развитие кооперации и акционирования
не только не ограничивают аренду, а напротив, расширяют предпосылки для ее
дальнейшего развития на счет свободного использования собственный доходов и
имущества для сдачи своих и получения в хозяйственное владение
дополнительных участков земли и других объектов не движим ости.
Арендной форме производственной деятельности присущи следующие
основные принципы и особенности организации:
. смена хозяйствующего субъекта, те передача земли, зданий и другого
имущества в распоряжение арендаторов, что позволяет самим труженикам
осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частичного
присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации
первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
. возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре
или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот их
между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются отношения
собственности работниками предприятий;
. платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости,
создающая объективную основу для установления системы налогов и
адекватного отражения общественных интересов
. взаимная и материальная юридическая ответственность сторон за
эффективное использование средств производства при обоюдной выгодности
арендной формы хозяйствования;
. договорная система отношений между арендатором и арендодателем как
равноправными заинтересованными партнерами;
. самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и
непосредственная материальная (имущественная) ответственность
арендатора за эффективное использование переданных ему объектов
недвижимости;
. замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым
доходом, действительно учитывающим не только количество и качество
живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты
труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что
образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов
(см.схемы № 4 и № 5).
Схема № 4 «Принципы аренды»
Схема № 5 «Субъекты аренды недвижимости»
Практическая реализация арендных отношений опосредуется
взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные
(муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц.
При арендной деятельности достигается объединение в единую систему
трех важнейших черт каждого человека: хозяина – труженика – собственника. С
полной отдачей сил каждый трудится потому, что является хозяином
собственником дела, а хозяин он потому, что владеет и распоряжается
недвижимостью и другим имуществом. Стремление сохранить одну из сторон
этого диалектического единства – оставить труженика, лишенного
собственности, а с нею и хозяйских прав на землю и другую недвижимость – не
обеспечивает необходимого прогресса мирового сообщества. Надо не разделять
и противопоставлять труд и капитал, а соединять их в одно целое в форме
арендного или народного предприятия, полностью принадлежащего его
работникам. История давно подтвердила, что собственность «работает» на всех
только тогда, когда члены общества имеют доступ к ее использованию в общих
интересах. Подъем экономики может наступить раньше и стабильнее, если
ускорить процесс ликвидации наемного труда, оставляющего большинство в
состоянии некоторой замкнутости, не позволяющей реализовать творческий
потенциал каждого. Одно из направлений преодоления между трудом и капиталом
– широкое развитие арендных отношений с использованием государственных и
муниципальных объектов.
§.3. Виды и формы аренды
Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в
арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять
вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического
воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы
без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь,
воздействует на содержание и не существует без него.
Аренда является организационной формой производства, выражающей
отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое
самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет
свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно
представить с разной степенью конкретности.
Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от
многих условия, но наиболее существенным признаком, определяющим вид
аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности
предпринимателей в решении всех основных производственных функций –
планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации
продукции, оплаты труда, управления и т.д.
Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом
определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В
практике существуют с различными модификациями два основных варианта:
Вариант А: когда арендуются все элементы производства – земля, основные и
оборотные средства, т.е. это полная аренда, которая преобладала на первом
этапе ее распространения в России (1987-1991гг.).
Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной
частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств
производства в своей собственности и ему требуется например, дополнительно
арендовать только землю для нового строительства и расширения производства
или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап
аренды наступил в России в основном в связи с проведением в 1992г.
приватизации государственных и муниципальных предприятий.
Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также
местном объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или
в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух
уровнях. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри
предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными
трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти
внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно
горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих
предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.
Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями,
объединениями, определенными территориями и местными или государственными
органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в
обществе.
Таким образом, в зависимости от степени экономической
самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных
отношениях можно выделить два основных вида.
Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается
ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости.
Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он
самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с
экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую
продукцию по своему усмотрению.
Все производственные связи, включая использование земли, регулируются
только экономическими методами.
Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость
используется в заранее определенных собственников целях – для выполнения
обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и
качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может
использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно
полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте (см.схема № 6).
Схема № 6 «Виды и формы аренды»
Организационно-правовые формы аренды определяются составом
обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть
индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными,
создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия.
Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь
созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную
ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств
производства.
Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных
отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия
арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и
распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия
аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам
производства.
Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства,
не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм
собственности:
. земельных участков и других обособленных природных объектов;
. предприятий и других имущественных комплексов;
. отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.
Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или
оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) – атомные
электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.
Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так,
пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда
допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными
государственными органами (Закон РФ «О недрах» (ст.11), Водный кодекс РФ
(ст.46-53), Основы лесного законодательства РФ (ст.28)).
§.4. Экономический механизм аренды недвижимости
Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и
инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические
формы: арендная плата и арендный доход (см.схему № 7).
Схема № 7 «Структура арендных отношений»
|Мотивация предпринимательской деятельности |
|Арендные платежи: |
|Размер, сроки, условия |
| |
|Приращение |
|Арендный доход |
|стоимости недвижимости |
| | | |
| |
|Ссудный процент, цены, |
|Государственное регулирование: |
|Издержки эксплуатации |
|налоги, лицензирование, |
|Объекта |
|учет и отчетность |
|Предпринимательский проект |
|(бизнес-план, окупаемость затрат) |
|Организация самоуправления |
С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд
(предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности
обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании
муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, -
расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и
удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-
экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей
(работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно
заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в
осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации –
прироста совместной собственности.
Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем
образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения,
пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое
имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него
в принципе возможно лишь после внесения платы. (см.схему № 8).
Схема № 8 «Экономические отношения при арендной деятельности»
1
2
3
4
7
5 6
7
12
8 9
10
11
§.4.1. Арендная плата: состав и функции
Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок
является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей.
Именно в них заключены единство и противоречия между собственником
недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или
уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо
наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным
последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству
предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или
даже исключает объекты из производительного использования. В чем же
сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?
Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных
партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной
стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет
функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления,
стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает
одной из экономических форм реализации права собственности (см.схему № 9).
Схема № 9 «Понятие и функции арендной платы»
Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит.
Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только
деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в
кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой
определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого
имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.)
собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.
В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных
момента:
. состав платежей;
. размер платежей;
. способы (методы) расчетов.
|
