АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЯ. Диплом. - Предпринимательство - Скачать бесплатно
договор аренды предприятия? Обязательна ли регистрация до вступления в действие
вышеуказанного закона? Распространяется ли распоряжение Правительства РФ No. 96-РЗ
от 22 декабря 1993 г. (раздел 111, п. 15) на договор аренды, купли-продажи, мены?
Действительно, п. 2 ст. 658 ГК РФ предусматривает необходимость государственной
регистрации договора аренды предприятия. Более того, какой договор считается
заключенным только с момента регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ
сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях и порядке, указанных
в кодексе и в законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если кодекс специально не оговаривает иное, то имеется в виду соответствующий
федеральный закон .
Согласно абзацу 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского
кодекса Российской Федерации» от 26 января 1996 г. No. 15-ФЗ впредь до
введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым
имуществом.
Буквальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод, что применительно к
договорам аренды предприятия требование об их обязательной государственной
регистрации пока применяться не должно, так как на момент вступления в силу части
второй ГК РФ федеральным законодательством не была предусмотрена государственная
регистрация таких сделок. Исключение в некотором роде составляет аренда
предприятий их трудовыми коллективами.
В то же время в ряде регионов страны действовали местные правовые акты о
регистрации сделок с недвижимостью. По смыслу упоминавшейся ст. 6 установленный
ими порядок сохраняется до вступления в действие ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.
No. 122-ФЗ.
Местные нормативные акты о регистрации договоров аренды, принятые после 1 марта
1996 года, когда вступила в силу часть вторая ГК РФ, строго говоря, обязательной
силы не имеют, так как указанные правоотношения должны согласно ГК РФ
регулироваться федеральным законом.
Что касается распоряжения заместителя Председателя Совета Министров РФ от 22
декабря 1993 г. No. 96-рз, то этим документом одобрены Основные положения о залоге
недвижимого имущества - ипотеке, которые были разработаны Исследовательским
центром частного права. Основные положения имеют рекомендательный характер и могут
применяться к отношениям, возникающим из договоров аренды, купли-продажи и мены по
аналогии, но исключительно на основании специального нормативного акта об этом,
принятого до 1 марта 1996 года.
4.2. Перечень документов, представляемых для регистрации договора (права) аренды,
и требования к ним
1. Заявление о регистрации договора (права) аренды (от имени арендатора и/или
от имени арендодателя).
2. Платежиый документ подтверждающий внесение платы за регистрацию.
3. Доверенность представителей юридических лиц на совершение действий по
регистрации сделки, получение экземпляров договора.
Документы арендодателя
4. Свидетельство АОЦРП о государственной регистрации права собственности, на
передаваемое в аренду недвижимое имущество.
5. Один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от
имени юридического лица:
• выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об
избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета
директоров).
• приказ собственника о назначении директора (заключении контракта),
• договор доверительного управления имуществом.
6. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического
лица дополнительно:
• доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и
скрепленная печатью юридического лица.
Документы арендатора
7. Для физического лица - документ, удостоверяющий личность.
8. Для юридического лица - свидетельство о регистрации юридического лица,
учредительные
документы юридического лица со всеми изменениями, дополнениями
9. Справка о Присвоении кодов статистики юридическому лицу.
10. Один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от
имени
юридического лица (см п. 5)
11. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического
лица, дополнительно (см. п. 6)
Документы на объект аренды
12. При сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к
договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых
обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой
площади.
13. Для аренды предприятия: перечни и описание зданий с приложением технических
паспортов сооружений, земельных участков, оборудования и других основных средств,
запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования
землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и
оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием,
прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и других
исключительных прав, перечни уступленных прав требования и переведенных долгов.
14. Документы, указанные ниже в п. 5 - 6, 8-13 представляются в подлиннике
с приложением копий (нотариально засвидетельствованное или заверенных органом
выдавшим документ).
15. Подлежащие государственной регистрации экземпляры договора аренды,
сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми действующими дополнениями,
изменениями и согласованиями, и одна копия. Все последующие дополнения и изменения
зарегистрированного договора также подлежат государственной регистрации.
4.3. Требования к договору аренды
Обязательного нотариального удостоверения договоров аренды, в том числе с
правом выкупа, не требуется.
В договоре аренды должны быть четко определены следующие условия:
1. Стороны договора: фамилия, имя, отчество физических лиц,
организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц. Не
допускается регистрация договоров, заключенных от имени филиалов или структурных
подразделений, не имеющих прав юридического лица! Такие договоры признаются
заключенными только после одобрения юридическим лицом, для которого приобретены
права и обязанности
2. Предмет договора
• предприятие как имущественный комплекс;
• здание, сооружение, садовый дом, гараж;
• жилой дом, часть жилого дома. квартира, часть квартиры - только для
арендаторов - юридических лиц;
• часть здания, нежилого помещение, часть помещения.
Объекты незавершенного строительства и самовольные постройки не могут быть
предметом договора аренды.
3. Местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном
участке, расположение части объекта, в составе объекта; назначение; площадь, в том
числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно
определить предмет договора.
Не допускается произвольное определение сторонами назначения и нумерации
арендуемых помещений. При аренде части здания нумерация нежилых помещений и комнат
указывается в соответствии с экспликацией к поэтажному плану БТИ.
4. Размер арендной платы (допускается указание цены на единицу площади).
Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы в иностранной
валюте или условных денежных единицах (“экю” и др.). Условия,
указанные п.п. 1-4 являются существенными, без которых договор не считается
заключенным и регистрации не подлежит
5. Срок аренды.
6. Право арендодателя на передаваемое в аренду имущество и основания его
возникновения.
7. Обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии
арендодателя об отсутствии таковых.
8. Условия и порядок передачи имущества арендодателем.
9. Условия и порядок возврата имущества арендатором.
10. Обязательства сторон по государственной регистрации договоры.
11. При наличии условий о выкупе арендованного имущества: условия и сроки выкупа,
цену имущества .
4.4. Методика расчета арендной платы при передаче в аренду предприятий
(имущественных комплексов), находящихся в муниципальной собственности
1. Настоящая Методика разработана во исполнение постановления главы города
Волгограда от 20.07.2000 N 1415 «Об утверждении Временного положения о
порядке передачи в аренду предприятий (имущественных комплексов), находящихся в
муниципальной собственности г. Волгограда» и предназначена для расчета
арендной платы за передаваемые в аренду предприятия (имущественные комплексы), а
также отдельные виды имущества (кроме объектов нежилого фонда).
Данная Методика расчета арендной платы применяется также при сдаче комплекса
имущества в аренду, при сдаче муниципального имущества в аренду по договору аренды
с правом выкупа.
Расчет арендной платы осуществляется по следующей формуле:
А = Ао + П, где
А - арендная плата за год;
Ао - сумма амортизационных отчислений;
П - часть чистой прибыли от использования имущества.
Сумма амортизационных отчислений определяется исходя из рыночной стоимости
сдаваемого в аренду имущества и норм амортизационных отчислений на полное
восстановление:
Ао = Рст•Нао, где
Рст - рыночная стоимость;
Нао - норма амортизационных отчислений.
Рыночная стоимость передаваемых в аренду объектов муниципальной собственности
определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации». Размер арендной платы в части чистой прибыли
от использования взятого в аренду имущества определяется в договоре аренды.
Фактическая величина арендной платы устанавливается по согласованию между
арендодателем и арендатором в размере не ниже расчетной арендной платы.
Заключение
Таким образом, в данной дипломной работе рассмотрена одна из разновидностей
аренды – аренда объектов недвижимости – предприятий.. Проведенное
исследование позволяет сделать следующие выводы:
Договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды,
хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых
законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. В
настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском
законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых
вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других
вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст.
131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в
законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс."
Особенностью правового режима объектов недвижимости, в том числе и
предприятий, является необходимость государственной регистрации в
учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок с ними.
Так, по общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной
регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Исключения установлены в отношении договора
аренды зданий, сооружений, нежилых помещений (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и земельных
участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договор аренды указанных объектов подлежит
государственной регистрации, только если заключен на срок свыше одного года.
В рамках настоящей дипломной работы были рассмотрены как общие положения об
аренде, применимые к аренде любых объектов недвижимости, так и особенности,
присущие аренде предприятия (предприятий), что
регламентируется параграфом 5 главы 34 ГК РФ.
Аренда предприятия является одной из наиболее сложных и формализованных
разновидностей договора аренды, поэтому не случайно, что специальных правил
параграфа «Аренда зданий и сооружений» для нее оказалось недостаточно
и помимо них к этой разновидности договора аренды подлежат применению также
правила параграфа «Аренда предприятий» гл. 34 ГК РФ. Практически все
особенности этого договора проистекают из особенностей его предмета —
предприятия. Отнесение его к недвижимости осуществлено в ст. 132 ГК РФ достаточно
условно, поскольку в состав предприятия могут вообще не входить объекты
недвижимости
Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды предприятия..
Во-первых, это согла¬шение, на основе которого осуществляется передача
определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или)
поль¬зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос¬ти.
Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аре¬нда
предприятия всегда носит временный характер и по окончании срока арен¬ды
имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда
возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом.
Поскольку права и обязанности по договору аренды во¬зникают у обоих сторон, он
относится к двухсторонним; данный дого¬вор является также консенсуальным, т.е.
таких, который устанавли¬вает между сторонами обязательственные отношения с
момента дости¬жения ими соглашения.
Под содержанием договора аренды предприятия понимаются права и
обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя
является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в
состоянии позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К
основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по
прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной
платы.
Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими
субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы
деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации
предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.
Договор аренды предприятия закрепляет законные права и обязанности
участников, позволяет им реализовать свои экономические инте¬ресы. Одна из
сторон договора аренды получает возможность вос¬полнить не достающие у нее
оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта -
собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи
имущес¬тва внаем.
Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование.
Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего
законодательства. В настоящее время в научной литературе говорится о следующих
мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды
недвижимости, в том числе и предприятий:
Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного
определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве
самостоятельного объекта гражданских прав.
Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания
договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его
государственной регистрации, недействительным или незаключенным.
В-третьих, необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с
отсутствием общих норм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о
погашения записи об ограничениях (обремениях) прав, к которым относится и аренда,
о документах, подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи.
В-четвертых, существенное значение в формировании единообразных подходов к
разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и
информационные письма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях,
в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих
электронных носителей. Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около
четырехсот тысяч постановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете
– почти три с половиной тысячи.
Однако, представляется, что вышеуказанные постановления, информационные письма
ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую,
собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика – это
богатый материал для законопроектной работы, который должен учитываться при
проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового
регулирования.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты:
1. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 05.05.95 г. // Российская
газета. 1995. 16 мая.
2. Арбитражный процессуальный кодекс РФ. Комментарий. – М., 2003.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.96 г. //
Российская газета. 1996. 6, 7, 8 февраля, Собрание законодательства Российской
Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 21.10.94 г. //
Собрание законодательства РФ. 1994. № 32.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Комментарии.
– М.: СПАРК, 1999.
6. Федеральный закон “О внесении изменений и дополнений в Закон
Российской Федерации “О потребительской кооперации в Российской
Федерации” от 11.06.97 г. // Российская газета. 1997. 17 июля, Собрание
законодательства Российской Федерации от 14 июля 1997 г. N 28, ст. 3306.
7. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним” от 21.07.97 г. // Российская газета. 1997. 30
июля, Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст.
3594.
8. Федеральный Закон “О несостоятельности (банкротстве)” от
08.01.98 г. //Российская газета. 1998. 20,21 января.
9. Федеральный закон “О производственных кооперативах” от
8.05.96 г. // Российская газета. 1996. 16 мая, Собрание законодательства
Российской Федерации от 13 мая 1996 г. N 20, ст. 2321.
10. Федеральный закон “Об акционерных обществах” от 26.12.95 г.
// Российская газета. 1995. 29 декабря, Собрание законодательства Российской
Федерации от 1 января 1996 г. N1, ст. 1.
11. Федеральный закон “Об обществах с ограниченной
ответственностью” от 8.02.98 г.// Российская газета. 1998. 17 февраля,
Собрание законодательства Российской Федерации от 16 февраля 1998 г., N 7, ст.
785.
12. Федеральный закон “Об общественных объединениях” от 19.05.95
г. // Российская газета. 1995. 25 мая, Собрание законодательства Российской
Федерации от 22 мая 1995 г. N 21, ст. 1930.
Учебники, комментарии:
13. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н.
Садикова. М., 1996.
14. Гражданское право. Часть 1,2. Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.,
1997.
15. Комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу РФ. М., 1995.
16. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный) / Под
ред. О.Н. Садикова. М., 1996.
17. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой. / Под ред.
В.Д.Карповича. М., 1995.
18. Комментарий к Федеральному закону об акционерных обществах. М. ,1996.
19. Круглова Н.Ю. Хозяйственное право. Учебник. М.,1997.
20. Предпринимательское право: Курс лекций / Под ред. Н.И. Клейн. М., 1994.
21. Хозяйственное право. Учебник Т. I,II / Под ред. В. С. Мартемьянова.
– М., БЕК. 1994.
Статьи:
22. Алексеев С. С. Аренда: не упустить шанс. Правда. 1989. 12 июня.
23. Андреев В.К. Использование договора и его обеспечение.// Бухгалтерский
учет. 1995. №9.
24. Аренда / Сб. нормативно-правовых актов. – М.. 2000.
25. Ахмедуeв А. Разгосударствление и развитие форм собственности//Вопросы
экономики. 1991. № 4. С. 48-57.
26. Баскин Ю. Г. Некоторые существенные особенности аренды государственного
имущества//Советское государство и право. 1990. № 5. С. 57.
27. Гражданское и предпринимательское право. Сборник документов. М.,
Манускрипт, 1996.
28. Гражданское право. Словарь-справочник. Юринформцентр. М., 1996.
29. Дашков Л.П., Брызгалин А.В. Коммерческий договор: от заключения до
исполнения. М., 1995.
30. Завидов Б.Д. Договоры кредитно-финансовой сферы. М., 1997.
31. Ишутин П. Договорные отношения и подрядные торги // Хозяйство и право.
1998. №12.
32. Интервью с Сухановым Е.А., доктором юр.
наук, зав. кафедры гражданского права, деканом юридического факультета. //
Законодательство. № 8. 2001.
33. Иванов Е.А. Аренда и право. – М., 2001.
34. Калмыков Ю.Х. Значение и правовая природа договора аренды предприятий //
Государство и право. 1989. № 3.
35. Куницын А. Р. Образцы судебных документов. М., Юрид. фирма
“Солекс”, 1997.
36. Круглова И. Хозяйственное право. Учебник. – М., 1997.
37. Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993.
№1.
38. Новоселова Л.А. Гражданский кодекс Российской Федерации о расчетах //
Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. №10.
39. Образцы юридических документов // Законодательство и экономика. 1996. №
5,б.
40. Правовое регулирование предпринимательской деятельности. Основы права
для бухгалтеров и аудиторов / Под ред. В.Ю. Башкинского. Библиотека
профессионального бухгалтера. М., Инфра-М., 1997.
41. Приватизация: скорее да, чем нет //Российская Газета. №8. 1991. 11
янв.
42. Приватизация: за и против. – М., 2997.
43. Разгосударствление и приватизация. Материалы совещания по вопросам
разгосударствления и приватизации//Экономика и жизнь. 1991. № 47.
44. Рутгайзер В. Коллективная собственность//Экономическая газета. 1989. №
27.
45. Рывкин Р. Что такое аренда. – М., 2003.
46. Семенов А.П. Вопросы аренды предприятия. – М., 2002
47. Сафиуллин Д.Н. Общие положения об аренде // Хозяйство и право. 1990. №
3.
48. Суханов Е. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь. 1996. № 8.
49. Сборник Постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РФ по гражданским
делам. – М.: СПАРК, 1997.
50. Хозяйственное право. Учебник. – М., 1998.
|
