АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЯ. Диплом. - Предпринимательство - Скачать бесплатно
то в отношении собственника, а не арендатора соответствующего нежилого помещения,
а если стороны договора аренды сочтут возможным переложить все или часть такого
бремени на арендатора, это может быть осуществлено через арендную плату за нежилое
помещение.
В отношении договоров аренды нежилых помещений основным спорным вопросом оказался
вопрос об их государственной регистрации. На практике во многих субъектах РФ на
протяжении ряда лет требовалась регистрация договоров аренды нежилых помещений
независимо от срока, на который заключены такие договоры.
Президиум ВАС РФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по вопросу о
государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (п. 2
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О
государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Вестник ВАС
РФ, 2000, № 7, с. 70), пришел к выводу о том, что в отсутствие в ГК РФ специальных
норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений к таким
договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, то есть регистрации
должны подлежать только договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не
менее одного года. К такому же выводу пришло и Министерство РФ по налогам и сборам
в Письме от 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243 «Об аренде нежилых помещений и
имущества у физических лиц»1.
Основой такого решения является определение природы нежилого помещения как
объекта, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но
неразрывно с ним связанного. Из этого вытекает необходимость применения одинаковых
требований к заключению договора аренды здания и договора аренды расположенного в
нем нежилого помещения, то есть к его государственной регистрации. Таким образом,
договор аренды нежилых помещении на срок до одного года, так же как и договор,
заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации и
должен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст.
433 ГК РФ, то есть с момента подписания договора.
Такой подход к решению вопроса о регистрации договора аренды не означает, что
остальные правила соответствующего параграфа об аренде зданий (сооружений)
применимы к договорам аренды нежилых помещений, они, как и договоры аренды жилых
помещений, регулируются общими нормами ГК РФ об аренде. Поэтому не подлежат
применению, в частности, правила об обязательном определении в договоре аренды
размера арендной платы и о формализации передачи имущества по договору аренды, о
приобретении арендатором каких-либо прав на земельный участок, на котором
расположено арендованное имущество.
Аренда предприятия обладает весьма специфическими особенностями по сравнению с
общими положениями об аренде имущества. Предприятие как имущественный
комплекс признается недвижимостью. Предприятием как объектом прав признается
имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для
его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,
инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на
обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие
исключительные права.
Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных
правил, посвященных аренде предприятий. Другие особенности правового регулирования
отношений, связанных с арендой предприятий, вызваны тем, что сдача в аренду
действующего предприятия "на ходу" предполагает не только передачу
арендатору зданий, оборудования и другого имущества в овеществленной форме, но и
переход к арендатору прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.
Отметим, что законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия
нового ГК РФ , допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении
организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных
предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды
организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя
(министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и
приобретала статус арендного предприятия (ст. 16 Основ законодательства об
аренде). В настоящее время перечень организационно-правовых форм
коммерческих организаций не включает в себя арендные предприятия, а среди
субъектов гражданских прав не числятся трудовые коллективы государственных
предприятий.
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса,
используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель
обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение и
пользование. В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются
земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав
предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором,
подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные
средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами,
зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя,
связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность
предприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен
уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к
предприятию .
Исключение составляют права арендодателя, хоть и имеющие отношение к предприятию,
однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей
деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без
специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в
составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства,
которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения
(лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами,
а следовательно, и от ответственности за их неисполнение.
По форме договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ,
подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежит государственной
регистрации и вступает в силу с момента его государственной регистрации (ст.656 ГК
РФ).
Право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по
месту нахождения юридического лица - правообладателя. В отношении отдельных
объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не
государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о
новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на
соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей
применительно к каждому из субъектов недвижимости, входящих в состав предприятия,
по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом
как имущественного комплекса. Нарушение этих требований влечет
недействительность договора аренды предприятия.
В связи с тем, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на
арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию,
Гражданский кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по
таким обязательствам. Обязанностью арендодателя по договору аренды
предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам,
включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От
исполнения этой обязанности арендодателем зависит объем прав требований
кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в аренду,
но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и такого
уведомления не получившие, вправе требовать от арендодателя прекращения или
досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Но кредитор,
получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах
трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который
не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года
со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда
подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на
подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием
предприятия арендатором.
Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия
является не только своевременное и полное внесение арендных платежей, но и
поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем
техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта.
Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного
предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661).
При анализе содержащихся в ГК РФ положений, регулирующих порядок пользования
имуществом сданного арендатору предприятия, обращает на себя внимание
диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого
имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать,
обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные
ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует
согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или
передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных
ценностей другому лицу. В определенном смысле рамками названных правомочий
арендатора выступает запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости
арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме
того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие
природные ресурсы.
Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества
арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его
реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен совершать их
без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ).
В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут
быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на
это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за
счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от
возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных
арендатором. Для этого он должен доказать, что эти "улучшения" по своей
стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств
имущества, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и
разумности.
Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен
быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи
предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке
имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подпись
арендодателю на этот раз возложены на арендатора
Глава 3. Договор аренды предприятия: особенности и содержание
3.1. Особенности гражданско-правового регулирования содержания договора аренды
предприятия
Аренда предприятия является одной из наиболее сложных и формализованных
разновидностей договора аренды, поэтому не случайно, что специальных правил
параграфа «Аренда зданий и сооружений» для нее оказалось недостаточно
и помимо них к этой разновидности договора аренды подлежат применению также
правила параграфа «Аренда предприятий» гл. 34 ГК РФ. Практически все
особенности этого договора проистекают из особенностей его предмета —
предприятия. Отнесение его к недвижимости осуществлено в ст. 132 ГК РФ достаточно
условно, поскольку в состав предприятия могут вообще не входить объекты
недвижимости.
Из определения состава предприятия, содержащегося в абзаце 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ,
следует, что стороны в целях передачи предприятия в аренду могут ограничить в
договоре состав предприятия, не включив в него что-либо из того, что в состав
предприятия собственника уже входит. Однако такое исключение имущества из состава
предприятия не может быть осуществлено, если «остающееся» в составе
предприятия имущество не составляет имущественного комплекса, могущего полноценно
использоваться в тех целях, в которых собственник сам использовал предприятие.
ГК РФ в ст. 132 исходит из того, что объектом гражданско-правовых сделок, в том
числе договора аренды, может быть не только предприятие в целом, но и его часть. В
то же время ст. 656 ГК РФ в формулировке предмета договора аренды предприятия
использует термин «предприятие в целом». Вопрос о том, что является
частью предприятия и может ли часть предприятия передаваться в аренду на основе
договора аренды предприятия, не только является предметом теоретических дискуссий,
по и имеет практическое значение. По нашему мнению, отсутствуют правовые
препятствия для дробления имущественного комплекса, составляющего предприятие, и
определения юридической судьбы его отдельных частей. В то же время выделение части
предприятия, которая сама по себе не будет отвечать определению предприятия как
самостоятельного имущественного комплекса, приведет к тому, что сдача этой части в
аренду в качестве единого комплекса будет невозможна, потребуется заключение
отдельных договоров в отношении разных ее элементов. Если же часть предприятия
сама по себе является самостоятельным имущественным комплексом, пригодным для
ведения предпринимательской деятельности, пусть даже иной, чем осуществлялась на
основе целого предприятия, она может быть передана в аренду по тем же правилам,
что и предприятие в целом.
Передача не всего, а части предприятия в
аренду повлечет необходимость решения таких тонких вопросов, как параллельное
использование арендодателем и арендатором товарного знака (знака обслуживания),
«раздвоение» клиентеллы и репутации, сложившихся у предприятия. Однако
«сложно» не означает «невозможно», тем более что для
решения подобных вопросов существуют определенные правовые механизмы, а
использование товарного знака по лицензии другим лицом с сохранением права
использования товарного знака у его правообладателя стало широко распространенным
в российской деловой практике явлением.
Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемых арендатору
предприятия, предопределяет квалификацию договора аренды предприятия как
смешанного договора, включающего помимо арендных элементы договора займа, а также
коммерческой концессии, если в состав предприятия включаются средства
индивидуализации (такие как право использования товарных знаков, знаков
обслуживания и т. п.). Основной особенностью договора аренды предприятия,
отличающей его от договора аренды зданий или сооружений, является не особый объем
прав арендатора по договору (который, несомненно, больше, чем у любого другого
арендатора), а вытекающая из особенностей предмета договора необходимость уступки
арендатору прав требования и перевода на арендатора долгов арендодателя, связанных
с предприятием. При этом следует иметь в виду, что в состав предприятия не могут
быть включены и соответственно арендатору не могут быть переданы права
арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие
соответствующей деятельностью. Поэтому по тем обязательствам, исполнение которых
арендатором невозможно без лицензии, арендодатель остается ответственным перед
кредиторами . По тем же долгам, по которым не было получено согласия кредитора на
перевод долга, но и не поступило в ответ на уведомление о предполагаемой сдаче
предприятия в аренду требования кредитора о досрочном исполнении или прекращении
соответствующего обязательства и которые в результате были включены в состав
предприятия, арендодатель несет солидарную с арендатором ответственность.
В связи с названными особенностями предмета договора и со сложными процедурами
перевода долгов на арендатора понятно, что степень формализации в отношении
договора аренды предприятия максимально высока. Договор заключается только в виде
единого документа, подписанного сторонами, и подлежит обязательной государственной
регистрации независимо от срока, на который он заключен. Для определения состава
предприятия, которое передается арендатору строго по передаточному акту,
необходимо будет осуществить предварительную полную инвентаризацию предприятия.
Аналогичный порядок должен быть соблюден и при возврате арендованного предприятия
по прекращении договора аренды.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за
плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный
комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п.1
ст.656 ГК РФ) . В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются
земельные участки, здания сооружения, оборудование и другие входящие в состав
предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, условий предусмотренных
договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные
оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными
ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права
арендодателя. Помимо этого арендодатель должен уступить арендатору права
требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Как видим, договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным
образом по признаку специфического объекта: особого имущества ("предприятие
на ходу"), передаваемого в аренду. Предметом данного договора является
предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу
и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными
ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Поэтому
применительно к договору аренды предприятия как отдельному виду аренды правильнее
говорить не только о специфике объекта аренды, а об особенностях его предмета, что
и служит критерием для выделения аренды предприятия в отдельный вид договора
аренды. Особенность правового регулирования договора аренды предприятия,
выражается в том числе, что к отношениям, регулируемым этим договором, подлежат
субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и
сооружений, и лишь при отсутствии таковых - общие положения об аренде имущества
(п. ст. 650 ГК).
Это позволяет избежать включения в параграф 5 гл. 34 (аренда предприятий) норм,
дублирующих правила, содержащихся в параграфе 4 гл. 34 ГК (аренда зданий и
сооружений).В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и
стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе
полной его инвентаризации. Это условие необходимо, поскольку на арендодателе лежит
обязанность предоставить во владение и пользование арендатору не только основные
средства, но и передать последнему (на условиях договора) запасы сырья, топлива,
материалов и другие оборотные средства, и имущественные права.
Положения ГК, предусматривающие возможность передачу в аренду предприятия в целом
как имущественного комплекса, не являются новыми для российского
законодательства.
Из ранее действовавших законодательных актов аренда (найм) была
представлена в ГК 1922г., который содержал ряд специальных правил,
регламентирующих особенности связанные с наймом предприятия. ГК 1964г., не включал
в себя каких-либо специальных норм о договоре найма предприятия как имущественного
комплекса, впрочем, и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта
каких-либо сделок.
В период "перестройки", законодательство об арендных отношениях,
допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций
арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или
их структурных подразделений.
После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в
установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства) имущество
государственного предприятия и приобретало статус арендного предприятия (Ст. 16
Основ законодательства об аренде). В связи с этим, интересным представляется
рассмотреть следующий пример судебной практики (получивший разрешение уже после
принятия нового ГК РФ):
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 795/95 17 сентября
1996 г.(извлечение) Товарищество с ограниченной ответственностью
"Спецдорремстройтрест" обратилось в Томский областной арбитражный суд с
иском к Комитету по управлению имуществом города Томска и товариществу с
ограниченной ответственностью "Ремстрой" о признании недействительными
договора о совместной деятельности от 17.09.92, заключенного муниципальным
многоотраслевым предприятием "Томскгоркомхоз" и ТОО
"Ремстрой", договора мены от 03.01.93, заключенного Комитетом по
управлению имуществом города Томска и ТОО "Ремстрой", и дополнительного
соглашения к нему.Определением от 31.05.94 в качестве третьего лица на стороне
ответчика привлечено производственное объединение "Томскжилкомхоз".
Решением от 01.08.94 суд признал недействительным договор мены от 03.01.93 и
дополнительное соглашение к нему.В иске о признании недействительным договора о
совместной деятельности от 17.09.92, заключенного ММП "Томскгоркомхоз" и
ТОО "Ремстрой", отказано. Кроме того, суд по своей инициативе признал
недействительным договор аренды от 01.06.90 N 2, заключенный
Спецдорремстройтрестом и ПО "Томскжилкомхоз".
Постановлением от 07.10.94 решение оставлено без изменения. В протесте
Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается, решение
и постановление изменить, исключив из резолютивной части решения пункт о признании
недействительным договора аренды от 01.06.90 N 2. Президиум считает, что решение и
постановление суда подлежат отмене по следующим основаниям. Вывод суда о том, что
организация арендаторов не создавалась, не соответствует материалам дела.
Производственное объединение "Томскжилкомхоз" и Спецдорремстройтрест,
действующие в соответствии с Основами законодательства об аренде, заключили
договор от 01.06.90 N 2, согласно которому объединение передает тресту в аренду
производственные здания и сооружения, строительные и дорожные машины, механизмы,
оборудование, автотранспорт согласно перечню, прилагаемому к настоящему договору,
а также нормируемые оборотные средства в сумме 2 085 000 рублей на два года.
Пунктом 13 договора предусмотрено, что по окончании срока его действия при
отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора он
считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Заключение договора со стороны арендатора трестом, а не организацией арендаторов,
не означает, что эта организация не создавалась. Согласно имеющимся в деле
протоколам на собраниях трудовых коллективов структурных подразделений
Спецдорремстройтреста приняты решения об образовании в тресте организации
арендаторов и выдвижении кандидатов на конференцию по вопросу ее создания. На
конференции трудового коллектива организации арендаторов, состоявшейся 13.06.90,
одобрен договор аренды от 01.06.90, утвержден устав арендного предприятия. Поэтому
договор от 01.06.90 ПО "Томскжилкомхоз" заключило с организацией
арендаторов. Арендное предприятие зарегистрировано решением Томского горисполкома
от 09.01.92 N 55р.
Вывод суда об имеющейся неопределенности в договоре сдаваемого в аренду имущества
является необоснованным.Приказом ПО "Томскжилкомхоз" от 18.06.90 N 206
коллектив Спецдорремстройтреста на основании договора от 01.06.90 N 2 переведен на
аренду. Для передачи основных средств назначена инвентаризационная комиссия.
Установлено, что договор от 01.06.90 N 2 вступает в силу после подписания акта
приема-передачи основных средств. В материалах дела имеется протокол заседания
инвентаризационной комиссии, где подведены итоги инвентаризации основных средств,
находящихся на балансе Спецдорремстройтреста по состоянию на 01.06.90 в связи с их
передачей в аренду. Остаточная стоимость основных средств составила 4 600 243
рубля. В материалах дела имеется и акт приема-передачи основных средств от
01.07.90, по которому Спецдорремстройтресту переданы согласно приложению основные
средства по остаточной стоимости на сумму 4 600 243 рубля, а также оборотные
средства на сумму 2 085 000 рублей. Данный акт подписан генеральным директором ПО
"Томскжилкомхоз" и директором Спецдорремстройтреста. В ПО
"Томскжилкомхоз" издан приказ от 26.07.90 N 247 о переводе с 01.07.90
Спецдорремстройтреста на аренду в связи с заключенным договором от 01.06.90 N 2 и
актом передачи основных средств. Пунктом 2 указанного договора установлено, что
арендатор принимает к пользованию передаваемое имущество и ежемесячно выплачивает
арендную плату в соответствии с расчетом, прилагаемым к настоящему договору. Факт
подписания приложенного расчета заместителями руководителей предприятий, не
означает несогласованности размера арендной платы, поскольку в договоре аренды,
подписанном руководителями предприятий, имеется ссылка на данный расчет. Вывод
суда об отсутствии существенного условия договора - размера арендной платы - не
соответствует материалам дела. Имеются свидетельства внесения истцом арендной
платы с момента заключения договора.
Таким образом, договор от 01.06.90 N 2 заключен в соответствии со статьей 16
Основ законодательства об аренде, содержит все существенные условия, и оснований
для признания его недействительным нет. Поэтому решение и постановление суда в
части признания недействительным договора аренды от 01.06.90 N 2 подлежат
отмене.
Считая, что у истца отсутствует право на спорное имущество, арбитражный суд
отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора
о совместной деятельности от 17.09.92, заключенного ММП "Томскгоркомхоз"
и ТОО "Ремстрой". При этом, судом не исследовался вопрос: какое
конкретно имущество было передано ТОО "Ремстрой" по договору о
совместной деятельности и впоследствии отменено названным товариществом по
заключенному с Комитетом по управлению имуществом города Томска договору мены от
03.01.93 и дополнительному соглашению к нему.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации , Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации / решение от 01.08.94 и постановление от 07.10.94 Томского
областного арбитражного суда по делу N ЭК-584/94 / - отменил. Дело решено
направить на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.
Заслуга именно нового Гражданского Кодекса РФ состоит в том, что он впервые в
истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в
отдельный вид договора имущества и предусмотрел комплекс специальных правил
учитывающих специфику правоотношений связанных с арендой предприятия как единого
имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.
3.2. Особенности формы договора аренды предприятия
Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного
документа, подписанного сторонами (п. 2, ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора
аренды предприятия влечет его недействительность. Договор аренды предприятия
заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит обязательной
государственной регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет
его недействительность. Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об
изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в
натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к
настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и
охраняемые законом интересы кредиторов Арендодателя и Арендатора, других лиц и не
противоречат общественным интересам. Кредитор, который не был уведомлен о передаче
предприятия в аренду в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 657 ГК, может предъявить
иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 657 ГК, в течение года
со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3
ст. 657 ГК). Кредитор, который письменно не сообщил Арендодателю о своем согласии
на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о
передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения
обязательств и возмещения причиненных этим убытков.
К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо предмета,
относится также и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит
правило п.2 ст.650 ГК РФ. Договор должен предусматривать размер арендной платы.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере
арендной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этом
правила определения цены предусмотренные п. З ст. 435 ГК, не применяются .
3.3.Содержание договора аренды предприятий
Оно модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора -
действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.
Обязанности арендодателя претерпели следующие изменения:
- Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем
условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на
документ, которым оформляется передача предприятия - передаточный акт. Порядок
составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК РФ.
- На арендодателя возложена дополнительная обязанность, возместить арендатору
стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества
независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не
предусмотрено договором аренды предприятия (ч.1 ст.662 ГК). В договоре должна быть
прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений.
В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на
их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660
ГК РФ права арендатора производить улучшения арендованного имущества. Арендодатель
может быть освобожден судом от обязанности, возместить арендатору стоимость
неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти
улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его
качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких
улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч.2 ст. 662 ГК РФ).
Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом:
1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать
предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его
текущий и капитальный ремонт (п.1 ст.661 ГК). Что же касается расходов, связанных
с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако
договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора
уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной.
Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования.
Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может
быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре
аренды предприятия.
2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный
комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных
ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору
(ст.664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие
было передано, так оно должно быть и возвращено.
Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и
передавать, и возвращать обратно. На этот случай в ст. 663 ГК установлена
специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности
сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или
взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон,
применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают
существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и
арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом,
налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий
договора не применяются исходя из общественных интересов.
О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих
кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия.
Кредиторы, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения
обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия
арендодателю арендатор вместе с арендодателем несут солидарную ответственность по
долгам, тем которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов
арендатора. Обязательство арендатора по возврату предприятия считается исполненным
с момента подписания сторонами соответствующего передаточного акта.
Глава 4. Особенности заключения договора аренды предприятия
4.1. Права и обязанности сторон
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса,
используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель
обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование
земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав
предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах,
определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные
средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами,
зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя,
связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность
предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования
и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и
пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей
и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и
иными правовыми актами .
Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие
соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не
установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого
по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно
при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от
соответствующих обязательств перед кредиторами.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его
передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в
аренду.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод
долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче
предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения
обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке,
предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении
требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня,
когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную
ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые
были переведены на арендатора без согласия кредитора.
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления
одного документа, подписанного сторонами ( пункт 2 статьи 434). Договор
аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации. Передача предприятия арендатору осуществляется по
передаточному акту .
Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на
подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется
за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без
согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное
пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества
арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и
обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при
условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других
положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в
отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях,
предусмотренных законом.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без
согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного
комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение,
увеличивающее его стоимость.
Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды
предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том
числе осуществление его текущего и капитального ремонта.
На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного
предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по
страхованию арендованного имущества.
Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых
улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие
улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору
стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения
повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и
(или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены
принципы добросовестности и разумности.
Правила Гражданского Кодекса о последствиях недействительности сделок, об
изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в
натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к
договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права
и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и
не противоречат общественным интересам.
При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс
должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями
656, 657 и 659 Гражданского Кодекса РФ. Подготовка предприятия к передаче
арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного
акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет,
если иное не предусмотрено договором.
Рассмотрим применение вышеизложенных теоретических законодательных положений на
практике.
Индивидуальный предприниматель взял в аренду предприятие как имущественный
комплекс. В соответствии со статьей 658 ГК РФ договор аренды предприятия подлежит
обязательной государственной регистрации в органах юстиции. До вступления в
действие Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество» от 30 июля 1997 г. какой конкретно орган (отдел, комитет
администрации города) должен зарегистрировать
|
