Ипотека и ипотечный кредит в современном гражданском обороте - Бухгалтерский учет и аудит - Скачать бесплатно
Выпускная квалификационная
(дипломная) работа
ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ В СОВРЕМЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ
ОБОРОТЕ
Выполнил студент
___________ учебной группы ______ курса
____________________________________
фамилия
_____________________________________
имя, отчество)
_____________________________________
(подпись)
Научный руководитель
_____________________________________
_____________________________________
(ученая степень, ученое звание)
_____________________________________
(фамилия, имя, отчество)
Допустить к
защите
Выпускная квалификационная
Заведующий
кафедрой
(дипломная) работа
_____________________________
защищена
(ученая степень, ученое звание)
_____________________________
«____» _______________ 200__ г.
_____________________________
(фамилия, имя,
отчество)
Оценка __________________
_____________________________
Председатель ГАК
(подпись)
__________________________________
(фамилия, имя, отчество)
«____» _________________ 2004
г.
__________________________________
(подпись)
С О Д Е Р Ж А Н И Е:
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ 7
1.1.Ипотека: понятие и сущность 7
1.1.1.Залоговое право в романо-германской и англосаксонской традиции 7
1.1.2.Понятие об ипотеке в российском дореволюционном праве 12
1.1.3.Современная сущность ипотеки 15
1.2.История ипотечного кредитования в России 15
1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной
России 20
ГЛАВА II. ИПОТЕКА КАК ФОРМА ЗАЛОГА ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ 29
2.1. Понятие залога и его характеристика 29
2.2. Природа залоговых отношений: вещные и обязательственные начала 35
2.3.Залог недвижимости (ипотеки) 41
2.4.Прекращение залога 50
2.5.Ипотечное кредитование в условиях современной России 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 60
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 63
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Развитие рыночных отношений в России в последние годы
привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их
эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.
Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки
для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и
многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и
практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из
залога.
Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного
права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является
неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система
может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует
снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан
и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические
проблемы.
Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах
государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории
граждан только в объеме 15–20% от общей потребности населения в жилье. Это
объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все
население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете,
потерпели крах.
Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ,
способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально
незащищенные категории граждан.
Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской
системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время
нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой
доходности.
Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нормативное
регулирование залоговых правоотношений. Основными законодательными актами в этой
области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон
РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О
государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля
1997 г. Предварительный анализ нормативных актов показывает, что законодательство
в области залога до настоящего времени непоследовательно и полно противоречий.
Вместе с тем, ситуация в данной области стала меняться с принятием указанных
нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в особенности
правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день далеко не
всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.
Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в
формировании законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон «О
залоге», в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство
норм Гражданского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на
применение к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в
том числе земля и земельные участки, появление закона было вызвано насущной
необходимостью.
Ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданского
законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипотеке в
ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, последующая ипотека
(перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочисленные варианты ипотеки
требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут
возникнуть в процессе правоприменения.
В 2003 году количество ипотечных займов в России значительно увеличилось. Однако
высокая динамика ипотеки относительна: кредиты использовались всего в 0,5 %
случаев от общего числа сделок с недвижимостью. Анализу деятельности участников
ипотечной системы и определению дальнейших путей развития жилищного кредитования
была посвящена, в частности, Вторая Всероссийская конференция по ипотеке,
организованная информационным агентством «АК&М».
О значимости развития института ипотеки говорит и тот факт, что этому вопросу в
последние годы серьезное влияние уделяет государство.
В апреле 2004 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию» (АИЖК) подписало соглашение о сотрудничестве по развитию
общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования с Правительством г.
Санкт-Петербурга. Третьей стороной соглашения является ОАО
«Санкт-Петербургское ипотечное агентство», созданное Правительством г.
Санкт-Петербурга, которое в соответствии с соглашением будет выполнять функции
регионального оператора.
К особенностям реализации ипотечной программы в условиях Санкт-Петербурга
относится то, что она является составной частью комплексного подхода
петербургского правительства к формированию рынка доступного жилья.
Санкт-Петербург первым в стране разрабатывает процедуры конкурсного распределения
земельных участков под жилищное строительство, намерен активно вовлекать кредитные
организации в финансирование строительства и выдачу жителям ипотечных кредитов.
Вышеозначенная проблематика обусловила цель данной дипломной работы –
исследовать правовой институт ипотеки и особенности ипотечного кредитования в
современном гражданском обороте.
В задачи работы входит:
1. Показать генезис развития ипотеки как института гражданского права.
2. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки зрения действующего
российского законодательства.
3. Дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском
обороте.
4. Выявить проблемы и определить перспективы развития института ипотеки.
Теоретической базой выполнения данной дипломной работы послужили
законодательные и нормативные акты РСФСР, Российской Федерации, труды известных
российских цивилистов, изучавших залоговые правоотношения и специфику правового
института ипотеки (залога недвижимости), в том числе таких выдающихся ученых, как
Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звоницкий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев,
Г.Ф.Шершеневич и других, а также учебная литература.
ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ
1.1.Ипотека: понятие и сущность
1.1.1.Залоговое право в романо-германской и англосаксонской традиции
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э
(его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед
кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым
обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения
обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику
земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность
служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе,
получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка,
подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже
в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному
лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э.
создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества
частным лицам.
Следует отметить, что залоговое право является одним из старейших
гражданско-правовых институтов. Возникновение залога, совершенствование его формы,
проходило постепенно и соответствовало общим тенденциям развития, как права, так и
экономических отношений, обусловливалось принципами такого развития, потому что
«формы залога всегда составляли один наиболее чувствительных пунктов
праворазвития, один из тех пунктов, которые всего сильнее отражают ход
экономической эволюции в данной общественной сфере» .
Однако единого термина для обозначения залога римское право не знало: на разных
стадиях развития залог именовался различно . Поэтому есть основания полагать, что
институт ипотеки в течение времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат.
fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии -
пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.
Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение
торжественной формы (mancipatio или in jure cessio), то именно такая форма и
применялась при fiducia. Сопровождало торжественное отчуждение предмета залога
соглашение сторон, тоже публично выраженное, и предусматривавшее обязанность
кредитора возвратить имущество должнику по уплате им долга или вознаградить
должника за вред и убытки, причиненные ему в случае нарушения такого
обязательства. Именно от этого соглашения - pactum fiducia - и сама сделка, и
предмет залога получили название fiducia. Эта форма залога по римскому праву
представляла собой соединение двух совершенно независимых друг от друга частей:
отчуждения имущества должника в собственность кредитора и договор - pactum
fiducia, порождавшее личные отношения между кредитором и должником.
При использовании указанной формы залога интересы должника обеспечивались крайне
неэффективно, ведь она более всего напоминала лишь условную форму купли-продажи и
не отвечала мотивам установления залогового обременения - обеспечить исполнение
должником основного обязательства. Не обеспечивая, кроме того, и получение
кредитором высокого процента по кредиту, fiducia в ходе экономического развития
неминуемо должна была быть заменена другими, более прогрессивными формами
залога.
Одной из таких форм стал pignus, при установлении которого имущество передавалось
не в собственность кредитора, а лишь во временное владение и обязанностью
последнего было возвращение предмета залога по получении удовлетворения по
основному обязательству. В случае же просрочки кредитор приобретал так называемое
ut liceat ereditore pignus vendere, то есть право самостоятельной продажи предмета
залога. Договор, по которому устанавливался pignus и предмет залога передавался во
владение кредитора, уже не требовал соблюдения торжественных обрядов и форм.
В классический период в преторском эдикте сложилась третья, наиболее развитая
форма римского залога - ипотека (hypotheca), сложившаяся под влиянием восточного
греко-египетского права. При этой форме предмет залога оставался и в
собственности, и во владении должника, а субъекту залогового права давалось право
в случае неисполнения обязательства истребовать заложенную вещь, у кого бы она к
тому времени ни оказалась, продать ее и из вырученной суммы покрыть свое
требование к должнику.
Proprie pignus disimus quod ad creditorem transit, hypothecam, cum non transit
nec possession ad creditorem. (D.13.7.9.2) «О «пигнусе в собственном
смысле слова мы говорим, когда вещь переходит к кредитору, об ипотеке, когда даже
владение не переходит к кредитору» .
После того как была введена в практику hypotheca как форма залога, не
сопровождавшаяся передачей самой вещи тому, кому она закладывалась, причем в
случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства вещь не поступала в
собственность залогополучателя, а подлежала обязательной продаже, стало возможным
установление на одну и ту же вещь нескольких последовательных залоговых прав.
Соотношение нескольких залоговых прав на одну и туже вещь определялась их
старшинством, то есть временем установления залога (так называемый ранг залоговых
прав). Право требовать заложенной вещи признавалось только за первым
залогополучателем, второй, третий и так далее удовлетворялись (в порядке очереди)
из остатка (по удовлетворении первого залогополучателя) суммы, вырученной от
продажи заложенной вещи. Происходивший переход первого ранга (старшинства) к лицу,
удовлетворившему первого залогополучателя, назывался ипотечным преемством.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой
политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого
хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма
залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу
объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее
в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика.
Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования,
отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных
функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в
течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском
законодательстве.
Формой залога в Германии была aeltere Satzung. Сущность этого правоотношения
состояла в том, что установитель Satzung получал определенную сумму денег от
приобретателя Satzung, а последний в свою очередь - или временное пользование
недвижимостью, или же, сверх того, условное право собственности на сам объект
недвижимости. При таком положении дел на один имущественный объект не могло быть
установлено более одной aeltere Satzung.
Большим сходством с германским правом древнейшей организацией реального кредита
является французское право. Практически полностью совпадает французская Engagement
с германской aeltere Satzung.
Engagement состояла из двух форм залога недвижимости: vifgage и mortgage. При
vifgage плоды вещи не только заменяли проценты занятой суммы, но шли также и в
счет капитала, вследствие чего по истечении известного срока могло наступить
освобождение вещи от залогового бремени.
Точно такая же форма германского залога, имевшая в виду уничтожение долга,
называлась Totsatzung. Наоборот, французская форма mortgage для должника как бы и
не существовала, не оказывая ему никаких услуг, так как плоды, приносимые
недвижимостью, не могли вырвать ее из чужого обладания. Как отмечал Л.А. Кассо,
«mortgage преобладал в первой половине средних веков - в последствии ему
пришлось идти в разрез с каноническими принципами, так как он легко скрывал
взимание чрезмерного роста» .
Законодательству стран континентальной системы права, наряду с термином
«залог», также было известно понятие «ипотека», где под
последней понимается залог недвижимого имущества. При этом следует отметить, что
речь идет не просто о разных терминах, а о различии в правовом регулировании.
Правовые нормы, относящиеся к залогу недвижимого имущества (ипотека), значительно
отличаются от правовых норм, относящихся к залогу движимого имущества.
Во многих научных публикациях дореволюционного периода использовался термин
«ипотека движимости». Например, С.Я. Школьник довольно подробно
показал различные варианты категории «ипотека движимости».
Традиционно в странах континентальной системы права только недвижимое имущество
может быть предметом ипотеки, так как недвижимое имущество, как правило, подлежит
регистрации. При ипотеке вещи собственник продолжает владеть обремененной вещью.
При залоге же вещь передается во владение залогодержателю. Это объясняется,
прежде всего, тем, что нахождение недвижимого имущества постоянно в одном и том же
месте дает возможность устанавливать и сохранять доказательства прав на это
имущество. Лица, имеющие права на недвижимое имущество, такие как, например,
кредитор по ипотеке, всегда имеют возможность на месте восстановить доказательство
прав, в то время как доказательство прав в отношении движимого имущества осложнено
подвижностью этого имущества.
1.1.2.Понятие об ипотеке в российском дореволюционном праве
Залоговая сделка была известна и в Московском государстве еще до ХУШ
века. Уже в ХУ веке можно встретить обозначение залога как
«ввода» вещи в свой долг.
В литературе, касающейся истории нашего залогового права на первом месте, по
мнению многих исследователей, стоит известная монография Д.И.Мейера.
В Московском государстве того периода залог рассматривался как сделка, в силу
которой вещь, служащая обеспечением, переходит непременно в реки кредитора. В
правовых документах, в частности, упоминается о пользовании, предвидится конечный
пункт данного правоотношения, а именно: пропущение должником установленного срока
для уплаты долга. С просрочкой было связано окончательное укрепление участка за
кредитором; впредь должник уже не допускался к внесению занятой суммы и лишался
заложенного им объекта. Таким образом, закладная превращалась в купчую.
Г.Ф.Шершеневич полагал, что в Московском государстве существовало право
собственности на землю. Объект такого права назывался «вотчина».
А.С.Звоницкий, анализируя Уложение царя Алексея Михайловича, пришел к
выводу, что залог мог возникнуть не только в обеспечение денежного долга,
происходящего из займа, а также в обеспечение всяких иных договорных
отношений.
Наибольшей ценностью обладали те вотчины, в которых было больше крепостных
крестьян, постольку, поскольку производительность труда на земле зависела только
от них.
Истории известен указ 1737 года также регулирующий правоотношения, связанные с
залоговой сделкой. Указ заменил оставление вещи у залогодержателя обязательной
продажей: с наступлением срока уплаты связана необходимость явки закладной в суд.
Обязательность продажи заложенного объекта не только относительно недвижимого, но
и движимого имущества, устранялась лишь в тех случаях, когда на торгах не
предлагалась сумма, соответствующая долгу, кредитор в этом случае мог оставить
вещь за собой.
Данный указ вызвал недовольство в обществе. Этот факт вызвал необходимость
принятия в 1744 году нового указа, отменившего залоговую продажу как средство
удовлетворения залогодержателя.
Законы 1862 и 1863 гг. дали повод к общему расширению прав залогодержателя.
Существующие рамки мало-помалу расширялись, но государство всегда старалось
защитить интересы общества.
В дореволюционном гражданском праве допускалась модификация различных видов
залога: ручная закладная, закладная и ипотека и обычный залог движимого
имущества.
Предметом ипотеки могли быть фабрики и заводы «как имение
нераздробляемое» (статья 1633). .
В конце Х1Х - начале ХХ века было окончательно сформировано понятие имущества. По
свидетельству Г.Ф. Шершеневича, содержание имущества с юридической точки зрения
выражалось, с одной стороны, в а) совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве
собственности; б) в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но временно
находящихся в его обладании; в) совокупности обязательств, лежащих на
нем.
В основании деления вещей на движимые и недвижимые лежит логический подход.
Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и
такое различие, безусловно, имеет юридические последствия.
Г.Ф. Шершеневич отмечал, что различие вещей, как движимых, так и недвижимых,
появилось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки
по недвижимости всегда отличались от сделок по движимости. Анализируя
конкретные нормы русского права, он писал: «Закон наш хотя и устанавливает
различие движимых и недвижимых вещей (т. X, п. 1, ст. 383), но отличительного
признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому
признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без
уменьшения ценности».
Во всех национальных системах деление вещей на движимые и недвижимые проводится в
зависимости от их естественных свойств. Недвижимые вещи находятся в одном и
том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, тогда
как движимые переместимы и в большинстве случаев заменимы однородными вещами. Во
всех правовых системах к недвижимости относят землю и неотделимые от нее вещи,
здания, растения на корню. Вместе с тем в национальных системах права имеются
различия в квалификации. В основном это относится к признанию недвижимостью
некоторых вещей, являющихся по своим естественным свойствам движимыми.
Тот факт, что ипотека применяется только к недвижимым вещам, объясняется, по
мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей. А именно тем, что «они
могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им
в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы
опасности лишиться своего обеспечения» .
1.1.3.Современная сущность ипотеки
С точки зрения современной правовой доктрины ипотека - это один из видов
залога имущества, но не любого, а исключительно недвижимого. Соответственно
ипотека - это залог недвижимого имущества. Так как недвижимое имущество всегда
является материальным объектом (вещью), то нельзя признать ипотекой, например,
залог права аренды недвижимого имущества.
Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от
16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке» .
В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под
залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под
залог имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на строительство
или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит на строительство или
приобретение жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог .
1.2.История ипотечного кредитования в России
Что касается истории организации земельного кредита, то первое место в
хронологическом порядке занимает Государственный Заемный Банк, учрежденный при
Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под
обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа
обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи
недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.
При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя:
третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу,
действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.
В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как
необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые
оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной
переторжки.
Полное Собрание Законов Российской Империи за вторую половину ХУШ века изобилует
указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать в Заемный Банк общие
сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобы Банк мог убедиться, что
имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю и было свободно от
других закладных. Главным препятствием к правильности реального кредита в то время
являлась фактическая негласность многих сделок, и все усилия законодателя были
направлены на искоренение данного обстоятельства для достижения достоверности..
Кроме общих сведений о недвижимой собственности, которые должны были быть собраны
Банком, последний требовал также от присутственных мест сообщений относительно
стоимости отдельного имения. Эта стоимость порой зависела от случайных моментов,
как например, смертности среди крестьян. Государство при этом не имело в виду
только свои хозяйственные соображения, прежде всего оно охраняло интересы всего
общества, о чем свидетельствуют узаконения, установленные Банком.
С середины 60-х годов ХУШ века в России стали появляться ипотечные учреждения,
основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая
система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и
акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки
предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и
домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска
акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.
Такая система просуществовала до 1917 года.
В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались
сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки,
механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.
Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент
ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.
Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная
плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не
разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных
построек.
Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить
долгосрочную ссуду.
В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки
недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни
максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка
могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу.
Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных
местностей подесятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи
ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим
способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого
имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной
пригодной для землевладения земли.
Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем
подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его
доходности и продажной цены.
Для каждой местности имелось утвержденное ипотечным институтом так называемое
расписание подесятичных нормальных оценок. Их использование избавляло от
необходимости выезда непосредственно на участок и тем самым ускоряло получение
кредита. Применение же специальной оценки, дающей более выгодные результаты,
приводило к замедлению получения ссуд.
Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а
сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного
остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского
имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки
погашения.
Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода
В России можно выделить следующие:
√ повышенное внимание проведению оценки недвижимости, выделение двух
методов оценки: нормальный и специальный;
√ преобладание земельного ипотечного кредита;
√ определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в
Крестьянском Поземельном банке;
√ ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности,
для акционерных земельных банков - 60% оценочной стоимости недвижимости;
√ развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;
√ выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами,
облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных
бумаг;
√ основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка
на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;
√ обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для
инвесторов;
√ резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в
государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского
Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других
городских кредитных обществ (до 50%);
√ участие государства в ипотечном процессе.
Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороны государства.
Уполномоченные Министерства финансов назначались во все банки. Они могли
вмешиваться в деятельность правления банка, следить за делопроизводством, системой
бухгалтерского учета, проверять кассу и материальные ценности ипотечного
института, присутствовать на общих собраниях акционеров и правления, следить за
правильностью эмиссии и погашения закладных листов.
В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что
почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника –
государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства
жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию
строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения
самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации
кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись
отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась
привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка
перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга,
имелись и признаки ипотечного учета . Несмотря на целый ряд положительных сдвигов,
радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее,
к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.
Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным
сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века
жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К
началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно
развитых стран по уровню жилищной обеспеченности (см. табл.1.1)
Таблица 1.1.
Уровень развития жилищного фонда России
в сравнении с другими странами
Обеспеченность жильем (кв. м жилой пл./чел.)
Страны с низкими доходами населения 6,1
Страны со средними доходами населения 15,1
Страны с высокими доходами 35,0
Россия (города) 12,4
Москва 13,5
Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон,
принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон
установил порядок передачи государственного и муниципального жилья
квартиросъемщикам в частную собственность.
В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии
становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон «Об
ипотеке» (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы,
поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами,
гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны.
1.3. Развитие законодательства об ипотеке и ипотечном кредитовании в современной
России
Основными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются в настоящее время
Гражданский кодекс Российской Федерации (прежде всего гл. 23 Кодекса), Закон
РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. N. 2872-1 , Федеральный закон
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ ,
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ , Кодекс торгового
мореплавания РФ (в основном глава XXII Кодекса) и другие. Активное
нормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ, при этом принимаемые там
нормативные акты зачастую противоречат федеральному законодательству (например, в
Московской области).
Гражданский кодекс РФ рассматривает ипотеку как залог недвижимости (п.2 ст.334
ГК). Предметом ипотеки по российскому праву может быть любое недвижимое имущество,
к которому относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты
и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного
плавания, космические объекты.
Нормы об ипотеке присутствуют в актах международного права: например, в
Международной Конвенции о морских залогах и ипотеках, которая была заключена в
Женеве 06 мая 1993 года (в данной Конвенции участвует и Россия). В целом, касаясь
вкратце правового регулирования ипотеки за рубежом, необходимо отметить главное:
если в нашем законодательстве залог (ипотека) рассматривается как институт
обязательственного права, то в большинстве зарубежных правовых систем (например,
во Франции) залог признается разновидностью вещных прав. Это влечет важные
правовые последствия: например, за рубежом (во многих странах) при банкротстве
должника по обязательству, обеспеченному залогом, имущество, служащее предметом
залога, в конкурсную массу не включается и удовлетворение требований кредитора
происходит в обычном порядке (то есть вне конкурсного производства). Это
принципиально отличается от конкурсного производства по законодательству РФ,
которое предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу
имущества должника.
Следует отметить, что залоговые отношения в отличие от многих других видов
имущественных правоотношений не были предметом полноценного обстоятельного
регулирования подзаконными актами. Лишь в 1996 году был издан Указ Президента РФ
«О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» . Но по
объективным причинам он не стал правовой базой для развития ипотечного
кредитования в России. Не способствовало в полной мере развитию ипотеки и
Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по
ипотечному жилищному кредитованию» , направленного на реализацию федеральной
целевой программы «Свой дом» и на привлечение внебюджетных
финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на
улучшение жилищных условий.
Только 20 июля 1998 года в действие вступил Федеральный закон «Об ипотеке
(залоге недвижимости), который действительно был направлен на урегулирование
рассматриваемых правоотношений. Здесь законодатель подчеркнул сущность ипотеки как
разновидности залога. Подтвердил Закон об ипотеке и то, что ипотека может
возникать как в силу договора, так и на основании федерального закона. При этом он
расширил перечень случаев, когда ипотека возникает в силу закона (ст.77).
В дальнейшем была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением
Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного
кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации объявила формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из
приоритетных направлений государственной жилищной политики. Среди участников
программы ипотечного кредитования населения особо выделены операторы вторичного
рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью
деятельности которых продолжает оставаться рефинансирование кредитных организаций,
предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.
Следующим шагом в становлении системы стала разработка и принятие ряда
нормативно-правовых актов. Нормативно-правовые акты, оказывающие существенное
влияние на становление и развитие института, относятся к различным отраслям
законодательства. Это и классические гражданско-правовые нормы об обеспечении
исполнения обязательства (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), и
нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный закон «О рынке ценных
бумаг» , Закон «Об ипотечных ценных бумагах» ), и
административные нормы Закона «Об инвестировании средств для финансирования
накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» , и нормы,
регулирующие банковскую деятельность. Таким образом, понимая институт ипотечного
кредитования в широком смысле, можно сказать, что базой для этого института
является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике принимаются
поэтапно.
В идеале система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного
кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых
потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.
На первом этапе были приняты поправки в Федеральный Закон «Об ипотеке
(залоге недвижимости)». В рамках реформы пенсионной системы был принят уже
упоминавшийся Федеральный закон «Об инвестировании средств для
финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации»,
позволяющий инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги. 25 августа 2000 г.
Правительство РФ Постановлением № 628 утвердило «Правила предоставления
государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого
акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию». Далее состоялись поправки в Федеральный закон «О
внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг»,
устанавливающие особенности эмиссии облигаций, обеспеченных залогом имущества.
Утвержденные недавно Советом Федерации поправки в закон «О рынке ценных
бумаг» направлены на совершенствование регулирования эмиссии и обращения
облигаций с обеспечением. Закон создает правовую основу для выпуска облигаций,
возврат средств по которым обеспечивается одним из способов, предусмотренных
Гражданским кодексом РФ (залогом, поручительством, банковской гарантией и др.),
причем в отношении облигаций, обеспеченных залогом имущества. В качестве
обеспечения может выступать залог недвижимого имущества или ценных бумаг.
Необходимо отметить, что под ценными бумагами в первую очередь понимаются
закладные.
Принятый в 2001 году Земельный кодекс установил рыночные принципы в
отношениях, связанных с предоставлением земельных участков, в том числе и для
жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса
предусмотрены налоговые льготы как для физических лиц, приобретающих жилье с
использованием средств ипотечного кредита, так и для граждан, продающих свое
жилье.
В целом действующее законодательство уже позволяет выдавать и рефинансировать
ипотечные кредиты. Так, комиссия Государственной Думы по развитию ипотечного
кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентские слушания
«Законодательное обеспечение развития ипотечного кредитования в
России». Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации в общем
созданы правовые и организационные
|
