Становление оценочной деятельности в РФ - Юриспруденция - Скачать бесплатно
СОДЕРЖАНИЕ |Стр. | |
|Введение………………………………………………………………………………………….. | |
| |……..…3 |
|Глава I История развития института оценки собственности, как | |
|элемента государственной экономической политики | |
|России…………………………………………………………………………… | |
| |………..6 |
|1.1. Общественно-политические предпосылки становления оценочной | |
|деятельности……………………………………………………… |………..6 |
|1.2. Правовые предпосылки становления оценочной | |
|деятельности…………………………………………………………………..… |………10 |
|Глава II Закон «Об оценочной деятельности в Российской | |
|Федерации» от 29 июля 1998г. как основа развития оценочной | |
|деятельности в РФ………………………………………………………….. | |
| | |
| | |
| |………19 |
|2.1. Механизм правового регулирования оценки | |
|собственности.…………………………………………………………………….. | |
| |………19 |
2.2. Порядок привлечения оценщика в качестве эксперта в работе
судебных органов………………………………………………………. |
………30 | |
|2.3. Оценка собственности в хозяйственной деятельности | |
|юридических лиц……………………………………………………………..….. | |
| |………38 |
|2.4. Особенности оценки в сфере банковской деятельности……... |………61 |
|Глава III Актуальные проблемы оценочной деятельности……………………. | |
| | |
| |………65 |
|Заключение…………………………………………………………………………………..…. |………71 |
|Список использованной литературы…………………………………………..……….. |………74 |
Введение
Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с
необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для
определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены
прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.
Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно
развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль
рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной
экономической науки.
В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не
было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности
устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и
экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового
регулирования формировавшейся оценочной деятельности.
Однако в этом секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый
федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к
развитию института оценки.
Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия
“оценщик” (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и
потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду
деятельности именно “профессиональный” характер, создать полноценный
законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.
Правильно и взвешенно расставить приоритеты в этом плане удалось,
пожалуй, лишь в Москве. Нормотворчество московских властей: мэра,
Правительства и депутатов Московской городской думы намного опередило
законодательный процесс по вопросам оценочной деятельности в других
субъектах Российской Федерации.
В 1997 году в столице уже создана система официальной аттестации и
аккредитации оценщиков, введено лицензирование деятельности по оценке
недвижимости на территории Москвы, работают программы подготовки и
аттестации оценщиков, образован и активно действует консультативный орган —
Московский совет по оценке.
В феврале 1998 года принят Закон “Об оценочной деятельности в городе
Москве”, в июне 1998 года, параллельно с работой в согласительной комиссии
Государственной думы по доработке и принятию федерального закона об
оценочной деятельности, московские специалисты-нормотворцы занимались
приведением в соответствие своих нормативных правовых актов в области
профессиональной оценочной деятельности с нормами закона, но действие
некоторых московских актов было приостановлено до принятия Федерального
закона “Об оценочной деятельности”.
Проект закона Российской Федерации “Об оценочной деятельности” более
двух лет разрабатывался специалистами и экспертами Государственной думы
(комитет по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности) и
Совета федерации (комитет по вопросам экономической политики).
В июле 1998 года, Федеральный закон был принят. Он определяет правовые
основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки,
принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным
образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения
сделок с объектами оценки.
По сути дела вступление в действие закона “Об оценочной деятельности”
совершенствует нормативно-правовую базу имущественных отношений, что крайне
необходимо для стабильного развития российского рынка. В этом смысле
исследование истории становления оценочной деятельности, современной
правовой базы и актуальных проблем ее развития представляется в настоящее
время весьма важным.
Целью написания настоящей работы является изучение правовой среды, в
которой происходит оценка собственности, выявление существующих проблем
правового регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации.
Постановка этих вопросов, анализ норм действующего законодательства
позволяют выявить целый ряд задач, от эффективного решения которых будет
зависеть не только будущее самого института профессиональной оценки, но и
развитие отношений собственности в России.
Глава I история Развития института оценки собственности, как элемента
государственной экономической политики России.
1.1.Общественно-политические предпосылки становления оценочной
деятельности.
Оценка в России имеет свою богатую историю.
Оценка например недвижимости, как элемент государственной экономической
политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с
изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это
обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть
описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.
Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения
происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже
выполненных в странах Западной Европы к этому времени. Поэтому,
рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения
оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и
исторические корни.
Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве
стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от
подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли
кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.
Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей
налогообложения относятся к XVIII веку — оценка в Миланском герцогстве
(1718-1759) и в Тироле (1771 - 1784). В начале XIX века кадастровые работы,
включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились
в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и
результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии
(1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861 - 1868).[1]
С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки
проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых
являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских
учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный
переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения
государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а
для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились
"земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще
недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право
торговли".[2] Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью
облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.
Задача определения базы налогообложения для недвижимого имущества
потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств
недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна
была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления,
поэтому актуальной стала задача по созданию нового направления статистики
для оценочных нужд — провинциальной оценочной статистики.
С самого начала своего существования городские и земские управы начали
вести учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли
установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской
недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением
объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные
статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы.
Следует сказать несколько слов об отношении общественности к вопросам
оценочной статистики. Выход "Положения о земских учреждениях" вызвала
российской публицистической литературе бурное оживление и обсуждение
вопросов необходимости развития самопознания в провинциях. Начали проходить
специальные статистические съезды в Одессе (1865, 1868), Вильно (1869),
Санкт-Петербурге (1870,1872), Херсоне (1873, 1874). Во многих периодических
изданиях появились статьи о принципах справедливого налогообложения
недвижимого имущества. В "Русском Вестнике" в 1876 году подробно излагались
результаты кадастровых работ в Пруссии (1861-1868).
В это же время, то есть в 70-80 годы XIX века, начинается постепенное
статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях:
Вятской (1874), Московской и Черниговской (1876), Тверской (1871), Пермской
(1876), Тульской и Новгородской (1878), Харьковской и Тамбовской (1880),
Екатеринославской, Курской, Рязанской и Санкт-Петербургской (1881),
Херсонской, Самарской и Саратовской (1882), Казанской (1883), Воронежской,
Орловской, Смоленской, Таврической (1884), Пермской (1885), Нижегородской
(1886). Однако, специально, для целей оценки, работы проводились только в
Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниях.[3]
Появление новой отрасли статистики потребовало выделения характерных
статистических признаков для оценки массы индивидуальных имуществ,
разработки новых методов сбора статистических данных и методов их
обработки.
Одной из первых программ, предназначенной для получения оценочных
сведений, была "Программа для статистико-экономического изучения
Черниговской губернии", разработанная Черниговской губернской земской
управой в 1876 году. Несомненным является факт, что эта программа явилась
своеобразной исторической вехой, отметившей начало новой науки — оценочной
статистики.
Главной особенностью Черниговской программы была тщательная подготовка
и разработка перечня сведений, необходимых для оценки недвижимости. Вся
программа была разделена на три блока — добывающая промышленность,
перерабатывающая промышленность и торговля, при этом вопросы, входящие в
каждый блок охватывали как общие сведения о социально-экономическом,
демографическом состоянии конкретного селения, так и специальные вопросы о
земледелии и землевладении, промыслах и промышленности, торговле и
коммерции, ценах на продукцию, урожайности, арендных платах за землю,
продажных цен и т.д.
В Нижегородской губернии особенностью статистических исследований для
целей оценки земли являлось то, что в их основе лежали
естественноисторические исследования почв, которые были выполнены
основоположником русского почвоведения В.В. Докучаевым. Составитель первой
почвенной карты Европейской России, исследователь характеристик залегания
русского чернозема, В.В. Докучаев вместе с учениками (в число которых
входил известный впоследствии почвовед Н. М. Сибирцев) выполнил почвенное
описание Нижегородской губернии в 15-ти томах. Классификация почв,
предложенная В.В. Докучаевым, опиралась на физико-механические и химические
показатели, что и позволило сформировать основы новой науки.
1.2. Правовые предпосылки становления оценочной деятельности.
А) Закон об оценке недвижимого имущества от 8 июня 1893 года.
Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали
выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 году подушный налог
был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у
Правительства России появилась потребность иметь сведения о ценности и
доходности основного вида имущества — недвижимости. Поэтому весьма
актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного
подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости.
Имея в виду будущую реформу земского налогообложения, Правительство
России 8 июня 1893 года издало закон о переоценке всех видов недвижимого
имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила
оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте
утвердил инструкцию по разъяснению закона.
Для развития оценки и оценочной статистики принятие этого закона дало
новый мощный импульс. Как и прежде после принятия "Положения о земских
учреждениях", общественность начала широко обсуждать проблемы оценки. В
1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве
профессор А. И. Чупров организовал подсекцию статистики при географической
секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний.
Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области
оценочной статистики.
На втором съезде, который проходил в Киеве в 1898 году в рамках Х
съезда естествоиспытателей и врачей, присутствовало уже 188 человек из 35
губерний и областей.[4] На третьем в Санкт-Петербурге (1901) и на четвертом
в Москве (1911) съездах присутствовало уже большое количество гостей, не
являющихся специалистами в области статистики. Предметом обсуждения на
съездах были конкретные методические и практические вопросы, которые
возникали по мере продвижения вперед прикладной науки. Можно достаточно
обоснованно утверждать, что в рассматриваемый нами период лучшие силы
русской науки принимали участие в развитии оценочной статистики.
Организационная часть закона 1893 года предполагала создание губернских
и уездных оценочных комиссий, состоявших их чиновников и представителей
выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были
соответствующие предводители дворянства.
Порядок организации оценки предполагал следующую последовательность
действий:
• уездная земская управа выполняет работу по делению уезда на
местности, угодья, разряды, определяет средние величины расходов и
недоборов от пустых площадей в городе, о процентном отношении дохода от
недвижимого имущества к его ценности;
• подготовленные уездной управой предложения рассматриваются уездной
оценочной комиссией, которая принимает их в качестве основания для оценки и
представляет на рассмотрение уездному земскому собранию;
• на основании замечаний отдельных землевладельцев и заключения
уездного земского собрания, уездная оценочная комиссия может изменить (что
не обязательно) основания для оценки, после чего их вместе с заключением
уездного земского собрания передает на согласование губернской оценочной
комиссии;
• губернская оценочная комиссия, на которую возлагается роль
объединения и согласования оценочных норм, передает их на согласование
губернскому земскому собранию, а затем на утверждение губернатором.
Таким образом, главная роль в установлении оценочных норм по закону
1893 года отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали
местные условия. При этом непосредственно оценкой каждого объекта
занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и
инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах,
определяли доходность и т. д.
Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по
требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и
доходности имущества с подтверждением соответствующими документами.
Декларации владельцев проверялись данными страховых и кредитных учреждений,
сведениями о продажах и арендных платах. На основании имеющихся материалов
земская управа производила расчет доходности и сообщала о нем владельцу. По
окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая
публиковалась в открытой печати, обеспечивая, таким образом, контроль
общественного мнения.
Б) Закон об оценке недвижимого имущества от 18 января 1899 года
Как видно из описания порядка организации оценки в соответствии с
законом 1893 года, устанавливалась полная децентрализация земского
кадастра. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на
усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм
оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удавалось. Следствием
явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах
государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно поэтому 18 января
1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.
Главным изменением в организации оценки, в соответствии с новым
законом, стала передача компетентности установления оценочных норм от
уездных к губернским оценочным комиссиям.
Новый порядок предполагал следующую последовательность действий:
• губернские оценочные комиссии собирают сведения и разрабатывают
проект оценочных норм для уездов;
• проект оценочных норм представляется на заключение уездным оценочным
комиссиям;
• составленные губернскими оценочными комиссиями оценочные нормы
передаются на согласование уездным земским собраниям, после чего
публикуются;
• с замечаниями уездных земских собраний оценочные нормы передаются на
согласование губернскому земскому собранию и затем на утверждение
губернатору.
Функции непосредственной оценки имуществ возложены как на уездные
оценочные комиссии, так и на уездные земские управы.
Необходимо заметить, что к этому времени в губернских земских управах
появились сильные отделы статистики, материалами которых можно было
пользоваться для выработки оценочных норм.
Следующим отличием нового закона стали изменившиеся условия
финансирования оценочных работ. Рассматривая этот вопрос в историческом
плане, можно сделать вывод, что выполнение кадастровых работ, выполнение
масштабных работ по оценочной статистике и непосредственное выполнение
оценки недвижимого имущества требуют существенного государственного
финансирования. В тех государствах, где достаточное финансирование
отсутствовало, результаты работ не позволяли решать проблемы оперативного
создания системы налогообложения недвижимости на основе оценки.
В соответствии с законом 1893 года финансирование оценочной
деятельности должно было вестись за счет земств. Но так как средств земским
органам хронически не хватало, то и работы по оценке за 6 лет существования
подобных правил практически не продвинулись вперед. Новый закон 1899 года
устанавливает объем государственного финансирования оценочных работ в 34
губерниях в размере 1 миллиона рублей в год. Для более эффективного
стимулирования работы данная сумма рассматривается как долгосрочное
казенное пособие земствам, которое после выполнения оценочных работ
остается в распоряжении местного губернского земства. Однако ощутимый
эффект, по объективным историческим причинам, бюджетное финансирование дало
только в следующие два года после принятия закона.
В) Методологические основы оценки недвижимости
Более чем тридцатилетний опыт русских ученых по сбору, статистическому
анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости,
позволил сформулировать достаточно четкие нормативные инструкции для
выполнения практических оценок. Еще раз следует заметить, что работы
основоположников русской оценочной статистики по исследованию земельных
угодий в Черниговской и Нижегородской губерниях, городской недвижимости в
Харькове и Риге, концептуально заложили основы методологии оценки, которая
впоследствии расширялась, дополнялась и конкретизировалась.[5]
Основные концепции оценочной статистики, как науки, призванной
обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в
следующем виде:
• оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей
степень доходности и ценности недвижимого имущества для данного момента
времени в данной местности;
• изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна
пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда,
увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны и
отражающий текущую экономическую ситуацию;
• в силу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристик
общественно-экономического развития, оценочная статистика должна постоянно
развиваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости. В
рамках основных концепций были разработаны и постоянно совершенствовались
конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки,
позволяющие выработать методики оценки недвижимости.
Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых
странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе
концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной
статистики. К началу XX века методические разработки и организационные
подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых
стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости
выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ
исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что
стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и
организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.
В то же время, нельзя сказать, что оценка собственности, как система,
работающая в интересах государства, была совершенна.
К основным причинам, сдерживающим на взгляд современников успешное
завершение работ по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения,
относились причины систематического и не систематического характера.
Причины несистематического характера включали общественно-политические
события начала XX века — крестьянские волнения в ряде губерний в 1901 —
1902 годах, Русско-японскую войну, революционные события 1905 — 1906 годов
и так далее. Учесть влияние причин несистематического характера можно было
принятием каких-либо экстренных мер, актуальных для конкретной ситуации.
Причины систематического характера сдерживали развитие оценочного
|
