Практика применения законодательства при удостоверении нотариусами сделок - Юриспруденция - Скачать бесплатно
РФ). Сделками
являются действия, направленные на достижение определенного правового
результата. Как и любая сделка, договор представляет собой волевой акт.
Этот акт имеет правовое значение в случае, если воля будет выражена каким-
либо способом. Этим способом является волеизъявление двух или более лиц,
выражающее их общую волю. Общая воля закрепляется в договоре, который
должен быть свободен от какого-либо внешнего воздействия.
Статья 421 ГК РФ закрепляет правила, обеспечивающие свободу договора.
«Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к
заключению договора не допускается, за исключением тех случаев, когда
обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом,
или добровольно принятым обязательством» (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Свобода
договора предусматривает: свободу выбора партнера при заключении договора;
выбор вида договора; свободу усмотрения сторон при определении условий
договора (п. 2, 3, 4 ст. 421 ГК РФ).
Содержание договора составляют условия, по которым достигнуто соглашение
сторон. По своему юридическому значению все условия подразделяются на
существенные, обычные и случайные. Круг существенных условий, необходимых
для договора, зависит от особенностей, выражающих природу договора. Для
того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все
существенные условия.
В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой
форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров
данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились
заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после
придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида
такая форма не требовалась.
Договоры различаются в зависимости от их юридической направленности.
Основной договор непосредственно порождает права и обязанности сторон,
связанные с передачей имущества, выполнением работ и т.п. (ст. 420 ГК РФ).
Предварительный договор – это соглашение сторон о заключении основного
договора в будущем (ст. 429 ГК РФ).
Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны
установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а
указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право
требовать от должника исполнения обязательства (ст. 430 ГК РФ).
В соответствии с п. 1, 2, ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона
должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих
обязанностей, является возмездным. Безвозмездным признается договор, по
которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без
получения от нее платы или иного встречного предоставления; так, договор
купли-продажи, мены – это возмездный договор, договор дарения –
безвозмездный договор. Большинство договоров носят возмездный характер.
ГЛАВА 2. УДОСТОВЕРЕНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ
2.1 Удостоверение договора о предоставлении земельного участка для
строительства жилого дома
Для строительства жилого дома (индивидуальной застройки) гражданам
отводятся земельные участки в порядке и на условиях, установленных
действующим законодательством. Согласно ст. 56 Основ законодательства РФ о
нотариате договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке
удостоверяется нотариусом по месту отвода земельного участка.
Сторонами договора в данном случае являются орган коммунального
хозяйства местной исполнительной власти и гражданин или коллектив
индивидуальных застройщиков. В договоре должно быть указано место
нахождения земельного участка, его длина по фасаду, задней, правой и левой
меже в погонных метрах, общая площадь в квадратных метрах, оговорено, какой
именно дом будет строиться – каменный, деревянный, смешанный.
Также как и при удостоверении других сделок, в данном случае нотариус
обязан сделать не обходимые проверки и убедиться в том, что в данной
местности разрешен отвод участков под индивидуальное жилищное
строительство. Это необходимо, поскольку в отдельных городах и местностях
предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного
строительства может быть запрещено или ограничено в законодательном
порядке. Кроме того, нотариус обязан разъяснить гражданину (коллективу
индивидуальных застройщиков) правила постройки и содержания жилого
помещения.
Иногда возникает необходимость изменить условия уже удостоверенного
нотариального договора о предоставлении земельного участка для
строительства жилого дома (например, к участию в строительстве привлекаются
другие лица). В таком случае можно составить отдельное соглашение об
изменении условий договора, которое приобщается ко всем экземплярам
первоначального договора, либо сделать надпись об изменении условий на всех
экземплярах первоначального договора. Разумеется, соглашение должно быть
подписано сторонами договора и нотариально удостоверено.
Если договор о предоставлении земельного участка для строительства
жилого дома необходимо расторгнуть, то при взаимном согласии сторон
нотариус делает отметку о расторжении договора на экземпляре, который
находится в нотариальной конторе, и в реестровой книге для регистрации
нотариальных действий. Такая отметка может быть сделана на основании
решения органов местной исполнительной власти, принятого по заявлению
гражданина – индивидуального застройщика. При этом явка сторон в
нотариальную контору по поводу расторжения договора не обязательна.
2.2 Сделки с недвижимостью
Отчуждение жилого дома (части жилого дома) или квартиры, принадлежащей
лицу на основании права собственности, дачи, садового дома, гаража,
земельного участка и других объектов недвижимости возможно в различных
правовых формах: купля-продажа, мена, дарение, передача за выплату ренты
или пожизненное содержание с иждивением.
В соответствии со ст. 7 федерального закона «О введении в действие части
второй Гражданского кодекса Российской Федерации» обязательное нотариальное
удостоверение договоров купли-продажи, мены и дарения сохраняется до
введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. В настоящее время такой закон принят. Согласно п.
1 ст. 33 указанного федерального закона «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ он вступает в
действие по истечении шести месяцев после его официального опубликования,
т.е. 28.01.98. После наступления этого срока вступили в силу статьи 550,
560 и 574 ГК РФ, не предусматривающие обязательного нотариального
удостоверения сделок с недвижимостью
Таким образом, до 28.01.98 сделки с недвижимостью:
- должны быть совершены в письменной форме;
- должны быть нотариально удостоверены;
- подлежат государственной регистрации.
После 28.01.98 договоры купли-продажи, мены и дарения (но не договоры
ренты и пожизненного содержания с иждивением – ст. 584 ГК РФ):
- должны быть совершены в письменной форме;
- подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным
законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ.
Особое внимание следует обратить на тот факт, что данный федеральный
закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в
действие. По правоотношениям, возникшим до введения закона в действие, он
применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения
его в действие.
2.3 Сделки с недвижимостью, находящейся в общей
собственности супругов.
Договор отчуждения недвижимого имущества, приобретенного после
регистрации брака и являющегося общей собственностью супругов, может быть
зарегистрирован органами юстиции лишь при согласии другого супруга на
отчуждение дома, причем согласие на сделку должно быть выражено в
письменной форме.
Если супруг продавца не дает согласия на продажу недвижимости, то
продавец вправе требовать выдела своей доли из общего имущества с тем,
чтобы в дальнейшем самостоятельно распорядиться ей.
При отсутствии спора о разделе недвижимого имущества супруги обращаются
к нотариусу и получают свидетельства о праве собственности на долю в общем,
имуществе. Такое свидетельство является правоустанавливающим документом и
позволяет самостоятельно отчуждать свою долю в общем имуществе. Отчуждение
возможно при соблюдении преимущественного права покупки других участников
общей собственности. При наличии спора о разделе имущества между супругами
вопрос об этом решается в судебном порядке по иску заинтересованной
стороны.
2.4 Купля-продажа части недвижимого имущества.[1]
Любое имущество, в том числе и недвижимое, может находиться в
собственности двух и более лиц. Такое имущество принадлежит каждому из этих
лиц на праве общей собственности.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже (а также мене) доли в праве
общей собственности остальные участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лице с
указанием цены и других условий, на которых продает ее, если остальные
участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут
продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение
месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой
другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев
требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. В ходе
продажи продавец может изменить объявленную цену и другие условия продажи.
В случае если данные изменения увеличивают возможности других лиц как
покупателей (уменьшается цена, предоставляется или увеличивается рассрочка
и т.д.), участники общей собственности извещаются в указанном выше порядке.
Вышеуказанные правила об обязательном извещении других участников общей
собственности об отчуждении своей доли не применяются в случае дарения доли
в общем имуществе и передаче за выплату ренты. Не применяется
преимущественное право при завещании и залоге доли.
В договоре об от отчуждении доли в недвижимом имуществе указываются
идеальные (арифметические) доли (1/2, д и т.д.). конкретные части
недвижимого имущества (комнаты и т.п.) указываются в том случае, если они
совпадают с идеальными.
Арифметические доли исчисляются из размера общей площади или стоимости
объекта недвижимости. При отчуждении жилого дома или квартиры можно
исчислить доли из размера общей или жилой площади. В любом случае в
договоре необходимо указать способ исчисления отчуждаемой доли.
Что касается реальных частей объекта недвижимости (комнат, частей или
этажей в жилом доме), то на практике они могут не совпадать с идеальными
долями. В этом случае владение и пользование конкретными частями объекта
недвижимости осуществляется по соглашению всех ее участников, а при
недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
2.5 Сделки с жилыми домами
Совершить отчуждение жилого дома вправе только его собственник, что
должно подтверждаться правоустанавливающим документом.
Правоустанавливающим документом на жилой дом могут являться: нотариально
удостоверенный договор купли-продажи (мены, дарения) жилого дома, по
которому лицо приобретает право собственности на дом (договоры, относящиеся
к периоду 1931-1936 гг., могли быть засвидетельствованы коммунальным
органом); договор о разделе жилого дома, нотариально удостоверенный договор
о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве
личной собственности (в РСФСР с 07.12.82 – договор о возведении
индивидуального жилого дома на праве личной собственности); договор о праве
застройки, нотариально удостоверенный договор о предоставлении жилищно-
строительному кооперативу индивидуальных застройщиков земельного участка
для строительства жилого дома, акт о демуниципализации дома, свидетельство
о праве на наследство, копия решения товарищеского суда о разделе дома
между супругами.
Любой из вышеперечисленных правоустанавливающих документов должен иметь
отметку о регистрации его в бюро технической инвентаризации.
При отчуждении жилого дома его инвентаризационная стоимость определяется
органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация
указанными органами не проведена, - органами местного самоуправления или
страховыми организациями.
Поэтому кроме правоустанавливающего документа нотариусу должна быть
представлена справа БТИ или иного органа об инвентаризационной стоимости
жилого дома.
Различные хозяйственные и бытовые постройки и сооружения (гараж, сарай,
погреб, колодец и т.д.), являются служебными строениями и при отчуждении
дома составляют с ним единое целое. Поэтому, если в договоре не указано
иное, они вместе с домом переходят к новому собственнику.
2.6 Удостоверение договора купли-продажи жилого дома с условием
пожизненного содержания продавца.[2]
Такой договор удостоверяется по общим правилам удостоверения договоров
купли-продажи жилых домов (частей домов). Особенность этого договора в том,
что взамен денежного эквивалента покупатель обязуется предоставить продавцу
до конца его жизни материальное обеспечение в натуре. Следовательно, в
тексте договора следует подробно изложить все обязанности покупателя,
вытекающие из взаимных расчетов сторон, связанных с передачей дома. Как
правило, в таких случаях покупатель дома обязуется предоставить продавцу
пожизненное обеспечение в виде жилья, ухода и необходимой помощи. Во
избежание недоразумений в договоре необходимо оговорить, что продавец имеет
право проживать во всем отчуждаемом доме или в выделенной ему в пожизненное
пользование конкретной части дома, комнате либо в предоставленном жилье в
ином доме, обязательно указать при этом мест нахождения дома. Не менее
важно определить реальные денежные затраты на все виды материального
обеспечения ежемесячно. В частности расходы на питание, одежду, обувь и т.
т.; указать условия, на которых будет предоставляться уход необходимая
помощь.
Удостоверяя договор, нотариус обязан проверить, является ли продавец
дома нетрудоспособным (по возрасту или состоянию здоровья), о чем делается
отметка в тексте договора. Отчуждение дома при жизни продавца не
допускается.
2.7 Удостоверение договора дарения имущества[3]
Суть договора дарения заключается в безвозмездной передаче собственность
имущества одним лицом другому. Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения
одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой
стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право
(требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется
освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.
Договор не считается дарением при наличии встречной передачи вещи или
права, либо встречного обязательства. В таком случае сделка считается
притворной, поскольку совершается с целью прикрыть другую сделку и
признается ничтожной.
Дарение основано на взаимном соглашении, так как предполагает согласие
одаряемого принять предъявленное ему имущественное право. Тем самым оно
отличается от прощения долга, которое относится к сделкам односторонним.
Ничтожным признается договор, который предусматривает передачу дара
одаряемому после смерти дарителя, ибо в таких случаях применяются правила
гражданского законодательства о наследовании.
Сторонами договора являются даритель и одаряемый: первый добровольно
лишает себя определенного имущества, а второй –приобретает на него права.
Предметом договора дарения могут быть вещи – движимые и не движимые, а
также различные имущественные права, которыми даритель вправе
распоряжаться. Вещи, изъятые из оборота, не могут быть предметом договора
дарения. Вещи на владение и пользование которыми нужно иметь разрешение
(лицензию), могут быть предметом договора, если одаряемый получит такое
разрешение.
Нельзя забывать, что дарение не допускается:
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, а также их
законными представителями;
2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной
защиты и других социальных учреждений гражданами, находящимися в них на
лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих
граждан;
3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований
в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных
обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями.
Исключение из данного правила составляют подарки, стоимость которых не
превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда.
Юридические лица, которым вещь принадлежит на правах хозяйственного
ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия
собственника, если законом не предусмотрено иное. Дарение имущества,
находящегося в общей совместной собственности, возможно по согласию всех
участников совместной собственности.
2.8 Удостоверение договора займа[4]
По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой
стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми
признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег
(сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода
и качества. Договор займа считается заключением с момента передачи денег
или других вещей (ст. 807 ГК РФ). Действующее законодательство не требует
нотариального удостоверения этого вида договора. Однако по желанию сторон
договор займа может быть оформлен нотариально. Практика свидетельствует,
что договоры займа довольно часто удостоверяются в нотариальных конторах.
Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме,
если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом
минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является
юридическое лицо, - независимо от суммы.
В подтверждение договора займа и его условий может быть предъявлена
расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему
займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Договор займа относится к числу так называемых реальных сделок, т.е. для
возникновения прав и обязанностей необходима передача денег или вещей.
Поэтому, если к моменту удостоверения договора передача не состоялась,
нотариус не вправе удостоверять данный договор, поскольку займа фактически
не.
В договоре займа: заемщик расписывается, указывая в договоре полученную
денежную сумму или иной объект договора (например: « Восемьсот тысяч рублей
получил. Сергеев Виктор Петрович – подпись»). Займодавец после фамилии,
имени, отчества, ставит только свою подпись. Сложившийся в нотариальной
практике порядок подписания договора займа делает его бесспорным долговым
документом.
2.9 Договор об ипотеке
О порядке заключения договора об ипотеке в ст. 8 Закона говорится, что
договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского
кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений
Федерального закона «Об ипотеке».
Столь краткая информация о заключении договора означает следующее. Во-
первых. Ипотека как разновидность залога может быть оформлена только путем
договора. Во-вторых. К ипотеке применяются правила о двух- и многосторонних
сделках, предусмотренных главой 9 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК). В-третьих. К
ипотеке, возникшей из договора, применяются общие положения об
обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено
правилами главы 27 ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров,
содержащимися в первой и второй части ГК РФ (п. 3 ст. 420 ГК РФ). В-
четвертых. Если договор ипотеки не регулируется положениями ГК РФ, к нему
применяются нормы Закона «об ипотеке».
В текст договора об ипотеке включаются разделы о предмете ипотеки, его
оценке, существе, размере и сроках исполнения обязательства,
обеспечиваемого ипотекой. При этом предмет ипотеки определяется в договоре
указанием его наименования, места нахождения. Здесь же приводится описание
имущества, ставшего предметом ипотеки, достаточное для идентификации этого
имущества.
В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого
имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и
наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое
имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом
ипотеки служит принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное
имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же как если бы
оно само являлось предметом ипотеки, одновременно следует указать срок
аренды.[5]
Оценка предмета ипотеки производится в соответствии с законодательством
Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и
указывается в договоре в денежном выражении. Если предметом ипотеки
выступает земельный участок, то при его оценке необходимо соблюдать
требования ст. 67 Закона «Об ипотеке».
При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка
осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Законом, или в
определенном Законом порядке. Стороны договора об ипотеке вправе поручить
оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации[6]
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре
об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока
исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо
договоре, должны быть указаны стороны этого договора , дата и место его
заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит
определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и
другие необходимые условия ее определения. Когда обеспечиваемое ипотекой
обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны
быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры
либо условия, позволяющие определить эти размеры (пункты 4, 5 ст. 9
Закона).
В том случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то
данное обстоятельство следует оговорить в тексте договора ипотеки в
обязательном порядке что вытекает из п. 6 ст. 9 Закона.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 10 Закона договор об ипотеке подлежит
нотариальному удостоверению и обязательной государственной регистрации.
Причем нотариально удостоверен и зарегистрирован в качестве договора об
ипотеке может быть только договор, содержащий все обязательные для договора
об ипотеке данные. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и
государственной регистрации договора об потеке влечет его
недействительность. Такой договор считается ничтожным во всех случаях.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его
государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона).
В п. 3 ст. 10 Закона говорится, что при включении соглашения об ипотеке
в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой
обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого
договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об
ипотеке. Что подразумевается под словосочетанием «включение соглашения об
ипотеке в кредитный или иной договор»? Постараюсь пояснить на примере.
Допустим, стороны составили основной договор займа денежных средств. Затем
займодавец и заемщик решили, что заем следует «подкрепить» ипотекой, т.е.
залогом определенной недвижимости. В подтверждение безусловного факта
возврата займа заемщик намеревается заложить свою недвижимость, например
двухэтажное помещение (офис). В этом случае стороны, как правило,
составляют так называемое дополнительное соглашение о залоге недвижимости
либо приложение к уже действующему договору займа. Вот это приложение,
именуемое на практике чаще всего как дополнительное соглашение, также
подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В
противном случае оно ничтожно.
Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в
соответствии со ст. 13 Закона удостоверяются закладной, то вместе с
договором нотариусу представляется закладная. Нотариус согласно части
второй п. 3 ст. 14 Закона делает на закладной отметку о времени и месте
нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет
печатью листы закладной (п. 4 ст. 10 Закона).
Право залога (возникновение права залога по договору об ипотеке) на
заложенное имущество возникнет с момента заключения договора об ипотеке, а
если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента
возникновения этого обязательства.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным
ипотекой с момента возникновения права залога (ст. 11 Закона).
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной
форме предупредит залогодержателя обо всех известных ему к моменту
государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки
(правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других).
Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право требовать
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения
условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона).
2.10 Рента и пожизненное содержание с иждивением[7]
Рента – одно из существенных новшеств современного российского
законодательства. С экономической точки зрения, рента представляет собой
вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой,
предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на
передаваемом в собственность плательщика имущества.
Институт ренты мало изучен. В ГК 1964 г. только две статьи – 253 и 254,
были посвящены близкому к ренте вопросу – купле-продаже жилого дома с
условием пожизненного содержания. Однако статьи эти предусматривали больше
ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях.
|
