Право собственности граждан на жилые помещения - Юриспруденция - Скачать бесплатно
чинит ему
препятствия во владении имуществом как своим собственным, он вправе
требовать восстановления нарушенного владения и устранения чинимых помех;
то есть, воспользоваться теми же средствами защиты, какими, располагает
собственник и иной титульный владелец[10].
Согласно закону о введении части первой ГК в действие с 1 января 1991
года, правилами закона о приобретательной давности придана обратная сила.
Ранее этого не было.
В давностный срок засчитывается и то время, в течение которого
владелец, по крайней мере, с 1 января 1991 года до введения ГК в действие,
владел имуществом, если это владение соответствовало всем реквизитам,
предусмотренным ныне в законе, и продолжалось на момент введения ГК в
действие.
2.1.3. Приобретение права собственности на жилое помещение после полной
выплаты пая в жилищно-строительном и жилищном кооперативах.
Широкое распространение получили у нас в стране жилищные и жилищно-
строительные кооперативы , участие в них было одним из наиболее часто
встречающихся способов приобретения права собственности на жилое помещение.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ЖК, ЖСК) образуются для
строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для
приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции.
ЖК и ЖСК считаются созданными с момента их регистрации в органе местной
администрации и действуют на основе устава. ЖК и ЖСК являются
собственниками имущества, переданных им денежных средств и купленного
жилого дома.
Членом ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 18 лет, нуждающееся в
улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном
пункте. Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение
только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай
(паенакопление). По своей юридической природе пай представляет собой не
имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а
обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе
из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и
ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в
пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной
собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК (ЖСК) по решению членов общего
собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания
приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом
местной администрации и выдачи ордера. Гражданин вправе обратиться в суд с
иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым
помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за
которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего
собрания о приеме его в члены ЖК (ЖСК).
До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами: проживать
со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;
добровольно выбыть из ЖСК; в установленном порядке передать пай любому
постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае
нуждаемости в улучшении жилищных условий; произвести обмен занимаемого
жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме
государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом,
принадлежащий гражданину на праве собственности. Члену ЖСК принадлежит лишь
право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным
ему помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава
кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.
По мере выплаты ими своих паевых взносов (которые по общему правилу
вносятся не полностью в момент создания кооператива ,а в рассрочку) пайщики
становятся собственниками жилых помещений, так как кооператив теряет на них
всякие имущественные права. После выплаты паевых взносов членами
кооператива, последний по решению общего собрания своих членов может
подлежать преобразованию в кооператив по совместной эксплуатации имущества,
не перешедшего в собственность его отдельных членов, а остающегося в
собственности кооператива (например, подвалов , чердаков, лифтов и тому
подобного имущества в кооперативном жилом доме). На практике многие
кооперативы продолжают свою деятельность без преобразования и внесения
соответствующих изменений в учредительные документы и после уплаты членами
полностью своих паевых взносов. Это порождает недоразумения и споры,
особенно в случае необходимости определения судьбы имущества, которым член
ЖК (ЖСК ) считает нужным распорядится по своему усмотрению, в частности,
путем составления завещания, обмена, дарения или продажи. Поскольку
возникновение собственности гражданина на кооперативное жилое помещение
связывается с моментом уплаты полной суммы паевого взноса и для этого не
требуется никаких других условий, следует считать, что не зависимо от
содержания учредительных документов и любых решений прежнего кооператива
этот последний автоматически утрачивает право собственности на имущество,
находящееся в пользовании его члена, с момента полной выплаты паевого
взноса и, следовательно, утрачивает право распоряжаться им, хотя бы и по
решению общего собрания. Например, когда общее собрание членов кооператива
постановляет передать квартиру в пользование лицу, нуждающемуся в улучшении
жилищных условий, не смотря на то, что другой член кооператива собственник
квартиры уже заключил договор ее продажи. Указанные обстоятельства
послужили основанием для признания судом недействительным решения общего
собрания членов ЖК (ЖСК) предоставившего квартиру своему пайщику, а не
покупателю по нотариально удостоверенному договору, хотя собрание и
ссылалось на то, что устав ЖК (ЖСК) не предусматривал возможности купли-
продажи кооперативных квартир, так как это противоречит статье 209 ГК РФ.
С момента возникновения права собственности член кооператива
осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества
в наем, его отчуждению и т. д., без согласия кооператива. Он не может быть
выселен по мотиву исключения или выхода из ЖК(ЖСК).
В судебной практике возникал вопрос (в частности по делам о
наследовании квартир в доме кооператива), с какого времени член кооператива
становится собственником квартиры - с момента полной выплаты паевого взноса
или же с момента регистрации в БТИ либо в другом надлежащем органе квартиры
на его имя. При решении этого вопроса следует исходить из того, что сам
факт полной выплаты паевого взноса членом кооператива автоматически влечет
за собой приобретение им права собственности на квартиру.
Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей
собственности, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во
время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на
квартиру перешло к двум или более наследникам. В связи с этим, необходимо
иметь ввиду, что член кооператива не вправе распоряжаться жилым помещением
без согласия супруга, если оно является совместной собственностью, а также
без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на
квартиру.
В отличие от договора найма жилого помещения, члены семьи пайщика не
обладают самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение.
С утратой права быть членом ЖК(ЖСК) пайщик и его семья утрачивают и право
пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила являются
случаи смерти пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении
ЖСК, сохраняют право пользования данным помещением при условии вступления в
члены кооператива одного или нескольких из них, в зависимости от наличия
изолированных комнат в данной квартире.
Общее собрание членов кооператива вправе на общих основаниях принять в
члены ЖК(ЖСК) одного или нескольких наследников при условии наличия для
каждого из них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся
квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего
пользования, кооператив выплачивает стоимость наследуемого пая или доли
его. Члены семьи умершего пайщика, не являющиеся наследниками, но
проживающие совместно с ним и имевшие общее хозяйство, сохраняют право
дальнейшего пользования занимаемой площадью в случае вступления одного из
наследников в члены ЖСК. Если наследники откажутся от вступления в
кооператив или если таковых не окажется, указанные члены семьи умершего
пайщика вправе вступить в члены кооператива с внесением пая в размере,
соответствующем занимаемой площади. Следовательно другие члены семьи, а
также лица прекратившие семейные отношения с членом ЖК (ЖСК) , не вправе
претендовать на квартиру в доме кооператива как общую собственность. Они
могут получить ее только по наследству.
Совместная собственность возникает только в результате совместного
паенакопления супругов. Другие члены семьи, если они вкладывали свои
средства в паенакопления пайщика, вправе лишь требовать соответствующего
возмещения вложенных ими средств.
Если после смерти пайщика не осталось наследников по закону и по
завещанию, то пай, как выморочное имущество переходит к государству в
установленном порядке, а на освободившуюся площадь по решению общего
собрания поселяется новый жилец.
Также интересен вопрос, связанный с расчетами между ЖК (ЖСК) и его
членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую
выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее
покупки. Передавая квартиру, член кооператива получает ее стоимость от
покупателя. Он не вправе требовать от ЖК(ЖСК) еще и возврата суммы паевого
взноса на основании факта его выбытия из кооператива. Взнос существует лишь
постольку, поскольку квартира остается в собственности кооператива. Когда
же происходит переход права собственности на нее к члену ЖСК, прекращаются
обязательства ЖСК возвратить указанному лицу паевой взнос, отражающий
стоимость квартиры. Пай теперь отсутствует. Обязательственного
правоотношения между ЖСК и его пайщиком, возникающего из имущественного
участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не
существует. Это материализовалось в вещное право члена кооператива на
квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса - стоимость квартиры, ставшей
собственностью пайщика. Таким образом, происходит частичный раздел
имущества кооператива. Большая его часть переходит в собственность
пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами,
соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества
квартир, погашаются.
Действительно, нет никаких оснований считать, что член ЖСК должен
дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а
затем от кооператива. Иное толкование приведет к тому, что покупателю,
фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется
оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос. При расчетах ЖСК со своими
членами, в случае выхода из него, возникает и такой вопрос: должен ли ЖСК
выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся
на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК
(лестничных площадок, лифтов и так далее). Представляется, что нет. Ведь
стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры.
Новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в
ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры,
дает ее новому владельцу весь объем гражданских прав, связанных с
обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования
кооперативного имущества.
Если ЖСК сдает в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в
кооперативном доме, он получает доходы от арендной платы. Покупатель
квартиры, при этом, даже если он и не является членом ЖСК, имеет право на
получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в
аренду. Приобретатель квартиры, независимо от своего членства в ЖСК,
получил вместе с квартирой и права, связанные с имущественным участием
бывшего пайщика в строительстве данных помещений.
Сделки по отчуждению квартир в доме ЖСК нельзя признать только
куплей - продажей. По существу, здесь имеет место сделка, одним из
элементов которой является купля - продажа квартиры, а другим - переуступка
покупателю квартиры прав выбывшего члена ЖСК, связанных с его имущественным
участием в кооперативе. Такие сделки, даже если они и не урегулированы
специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в
силу статьи 8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения
гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных
законодательством, но из-за общих начал и смысла гражданского
законодательства, порождающих такие права и обязанности. Это, однако, не
исключает желать более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с
преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его
членам права собственности на квартиры.
2.2. Производные основания возникновения права собственности.
2.2.1. Приватизация жилого помещения.
Самый приемлемый способ приобретения права собственности на жилое
помещение - приватизация. Приватизация жилья - это бесплатная передача в
собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений
в государственном и муниципальном жилых фондах. При переходе
государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности,
либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких
предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на
бесплатную приватизацию жилья. Гражданину не может быть отказано в
приватизации жилого помещения в домах этих предприятий и учреждений и в том
случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и
учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона РФ от 23
декабря 1993 года " О приватизации жилищного фонда в РФ ".
Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые
помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в коммунальных квартирах, в
домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением
жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также
жилые помещения в специализированных домах.
Аварийными являются дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не
отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим
требованиям, противопожарным нормам.
Собственники жилого фонда, или уполномоченные ими органы, предприятия,
за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и
учреждения, за которыми закреплен жилищный фонд на праве оперативного
управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых
помещений и коммунальных квартир. Приватизируется вся квартира в целом при
волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с
согласия совершеннолетних членов семей на приватизацию[11].
Служебными являются жилые помещения, предназначенные для заселения
гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений, должны
проживать по месту работы или вблизи нее и предоставляемые только на время
существования данных трудовых отношений. Приватизация служебных квартир
(комнат) разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире
не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому принадлежит данная
квартира (комната) не менее 10 лет.
Если жилое помещение находится в доме, требующем капитального ремонта,
приватизация его разрешается, при этом сохраняется обязанность наймодателя,
в лице муниципальных органов, ведомств, предприятий и организаций,
производить ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и
ремонта жилищного фонда.
Для граждан, забронировавших жилое помещение, приватизация
осуществляется лишь по месту его бронирования.
Разрешается ранее запрещенная приватизация в домах - памятниках истории
и культуры, архитектуры при этом собственник, проживающий в доме -
памятнике культуры, истории, архитектуры обязан соблюдать правила охраны,
использования, учета и реставрации памятников.
Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и
муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в
хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений по
договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих
совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15
до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность.
Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем,
являются членами его семьи, либо бывшими членами семьи и имеют равные
права, вытекающие из договора найма, они, в случае бесплатной приватизации
занимаемого помещения, наравне с совершеннолетними пользователями вправе
стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что
опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и
попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности,
отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на
совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации или согласия на
нее может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а
также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных
выше органов. Также, требуется согласие органов опеки и попечительства для
совершения сделок в отношении приватизированных квартир, в которых
проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они
собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том
числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещениям. Средства
от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают
только несовершеннолетние, зачисляются на счет по вкладу на имя
несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка.
Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлению
граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов, а право собственности
на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в
органе юстиции.
Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке
приватизации, граждане предоставляют следующие документы: ордер по которому
жилье занято по найму, заявление на приватизацию занимаемого жилого
помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя,
документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением,
справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было
использовано; в случаях с несовершеннолетним - разрешение органов опеки и
попечительства. Приобретение гражданином жилого помещения в порядке
приватизации бесплатно допускается один раз. Приватизация квартиры не
лишает ее жильцов право получить бесплатно новое жилье, если занимаемая ими
площадь меньше санитарной нормы и они продолжают нуждаться в улучшении
жилищных условий. При этом, если граждане, приватизировавшие квартиру
безвозмездно предоставят старую квартиру в пользу местной администрации для
использования ее другими очередниками, то новую квартиру большего размера
можно приватизировать.
Передача жилья в собственность оформляется договором передачи,
заключенным местной администрацией, предприятием, учреждением с
гражданином, получающим помещение в собственность в установленном порядке.
При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется,
государственная пошлина не взимается.
Приватизированная квартира может переходить в совместную, долевую,
одного лица собственность. Семья и каждый из членов семьи в отдельности,
прежде чем решиться на приобретение в собственность занимаемого помещения,
должны четко определиться - для чего им нужна квартира в качестве
собственного имущества, >какой выбрать вид собственности, оценить правовые
и материальные последствия этого акта и материальные возможности семьи;
немаловажное значение имеют и сложившиеся отношения в семье.
Количество экземпляров договора о передач приватизации жилого
помещения в собственность граждан определяется местным положением о
приватизации жилищного фонда в области, крае или республике, разработанным
и утвержденным соответствующими органами местной администрации. За
оформление документов при приватизации взимается плата, которая идет на
зарплату работникам, занимающимся оформлением приватизационных документов и
на техническое обеспечение.
Если приватизация жилого помещения не была вовремя осуществлена
исключительно по вине приватизационной конторы, возникает вопрос о том,
будут ли признаны права на наследство на такое жилое помещение? Формально,
наниматель не стал собственником квартиры. Однако, в последнее время
судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть
немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях.
Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право
собственности на жилое помещение даже в тех случаях, когда наниматель умер
в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.
Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья умер до
оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность, либо
до его регистрации, то это обстоятельство не может служить основанием к
отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил
при жизни волю на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.*
Собственник приватизированного жилого помещения владеет, пользуется и
распоряжается им по своему усмотрению. Он вправе продавать, завещать,
менять, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие
*Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года "О
некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного
фонда в РФ", часть 2, пункт 8. закону. Собственник может передавать другому
лицу свои правомочия собственника и использовать жилое помещение в качестве
предмета залога.
Собственники приватизированных жилых помещений являются владельцами,
либо пользователями вне квартирного инженерного оборудования и мест общего
пользования дома.
За государственными и муниципальными жилищно-эксплуатационными и
ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по
обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их
собственниками. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом
приватизированных жилых помещений, производится собственниками по ставкам,
установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного
фонда.
2.2.2. Договор купли-продажи жилого помещения.
Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых
помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна
сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в собственность другой
стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить
за него определенную денежную сумму (цену)[12].
Для того, чтобы названная сделка стала основанием возникновения права
собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда
условий.
Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и
дееспособности. Это означает достижение сторонами 18-летнего возраста, (в
случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет,
гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном
объеме со времени вступления в брак).
Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о
собственности на жилище в качестве собственников указаны
несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны
детства на любое отчуждение.
Во-вторых, отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве
собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность
жилого помещения или другим правоустанавливающим документом. В-третьих,
необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Но прежде чем
произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого
помещения, нужно определить, кто действительно является собственником
недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает.
Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо
один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или о праве
наследования.
Право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с
момента регистрации сделки в органе юстиции.
До регистрации договора в органе юстиции между сторонами существуют
лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от
договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон
определяются их новым соглашением или судом. Если договор не
зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно
заявления сторон в орган юстиции. Орган юстиции в этом случае делает
соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку в
реестре. После же регистрации, договор не может быть аннулирован, а стороны
должны заключить новый договор о расторжении этого договора и
урегулировании своих отношений.
Фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с моментом
перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или
следовать за ней. Стороны могут своим соглашением определить время
фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой
регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной
регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе, по
требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации
перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от
регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне
убытки, вызванные задержкой регистрации.
Исполнение договора продажи жилого помещения сторонами до
государственной регистрации перехода права собственности не является
основанием для изменения отношений с третьими лицами.
Существует множество видов договоров купли-продажи жилого помещения.
Принципиальное значение в различии этих видов имеют следующие основания:
связана ли эта сделка с покупкой жилья одновременно с обретением правомочий
собственника или арендатора на соответствующий земельный участок, где
расположено жилое строение или такая связь отсутствует.
По этому основанию выделяются два рода этих сделок: договоры купли-
продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями
|
