Спрос и предложение на рынке недвижимости. - Экономика - Скачать бесплатно
Содержание
Введение
I. Эластичность спроса и предложения на рынке товаров
1.1.Эластичность спроса по цене
1.2.Эластичность спроса по доходу
1.3.Перекрестная эластичность
1.4.Эластичность предложения.
1.5. Применение теории эластичности
II. Потребительское поведение
2.1. Закон убывающей предельной полезности
2.2. Эффект дохода и эффект замещения
2.3. Кривые безразличия
2.4. Равновесие потребителя. Бюджетные линии
2.5 Кривые Энгеля
III Особенности эластичности спроса и предложения на рынке недвижимости
3.1 Особенности эластичности спроса и предложения на рынке недвижимости
3.2 Статистика спроса и предложения на рынке недвижимости на период лета 2005 года
3.3 Прогнозы по спросу и предложению на рынке недвижимости на осень 2005 года
Заключение
Список литературы.
Введение
Эластичность спроса и предложения – одна из самых важных категорий экономической теории.Оценка эластичности по цене, доходам и ряду других параметров позволяет выбрать правильную стратегию поведения на экономическом рынке. Поэтому понятие эластичности имеет огромное значение для производителей товаров, так как дает ответ на вопрос о том, на какую величину изменится объем спроса и предложения при изменении цены.
Изучение спроса потребителей, а также мотивов, которыми они руководствуются, совершая покупки, — важнейшая задача фирмы в условиях конкуренции. Обладание как можно более полной информацией о спросе позволяет фирме обеспечивать сбыт своей продукции, расширять производство и успешно конкурировать на рынке.
В данной курсовой работе рассматриваются кривые спроса и предложения и направление их изменения. Но интересно не только направление кривых, но и масштабы изменения объема спроса и предложение при изменении цены данного товара. Большое внимание также уделено коэффициентам эластичности спроса и предложения. Это все позволяет оценить влияние различных показателей на спрос. Отдельное внимание в работе уделено теории потребительского выбора, которая объясняет, каким образом покупатели предпочитают тратить получаемые ими доходы в целях максимального удовлетворения своих потребностей.
Рынок — это экономическая система, ориентированная на потребителя. Этим объясняется постоянный интерес экономической науки к тому, как ведет себя обычный потребитель, какими мотивами он руководствуется, делая выбор в море товаров, существуют ли закономерности, управляющие его поведением на рынке. На все эти вопросы дает ответ теория потребительского поведения.
Во второй части данной курсовой работы описаны типы потребительского поведения и рассмотрены факторы, влияющие на него.
Большая часть работы посвящена исследованию эластичности спроса и предложения на рынке недвижимости. Приведены последние статистические данные по Москве на период лета 2005 года. А также отмечены прогнозы по спросу и предложению на осень 2005 года.
I. Эластичность спроса и предложения на рынке товаров
В экономике термин «эластичность» используется для определения меры реакции одной экономической переменной на изменение другой. В экономической теории рассматривают эластичность спроса и предложения. Спрос и предложение разных товаров по-разному чувствительны к изменению факторов, их определяющих. Другими словами – эластичность – это степень чувствительности спроса и предложения к различным факторам.
1.1 Эластичность спроса по цене
Эластичность спроса на товар – это процентное соотношение между изменением в цене или доходе и изменением спроса. Главным фактором, влияющим на спрос, является цена. Эластичность спроса по цене (прямая эластичность спроса) - это степень чувствительности спроса на какой-нибудь товар к изменению цены на этот товар. Прямая эластичность спроса по цене показывает, на сколько процентов увеличится или уменьшится спрос при уменьшении или увеличении цены на данный товар на один процент.
, где (1)
E (p) – эластичность спроса по цене;
Qd (%) – процентное изменение спроса;
P (%) – процентное изменение цены.
Однако в связи с тем, что при измерении процентного изменения экономических величин обычный способ вычисления не применим, т. к. одинаковое количественное изменение в другом направлении дает иное процентное соотношение, в экономике используют более универсальный метод расчета, который назван формулой средней точки Алена:
х 100%, где (2)
Q2 и Q1 - конечный и начальный спрос;
Показатель ценовой эластичности спроса для всех товаров является отрицательной величиной. Действительно, если цена товара снижается - величина спроса растет, и наоборот. Однако для оценки эластичности часто используется абсолютная величина показателя (знак «минус» опускается).
В зависимости от величины коэффициента эластичности эластичность спроса по цене делится на несколько видов:
В том случае если коэффициент эластичности больше 1 (E > 1) – спрос является эластичным (на товары роскоши). Коэффициент эластичности меньше 1 (E < 1) – спрос неэластичный (на предметы первой необходимости). Коэффициент эластичности равен 1 (E = 1) – тогда имеем спрос с единичной эластичностью (зависит от индивидуального выбора). Таким образом, если коэффициент эластичности равен 0 (Е=0) спрос совершенно неэластичный (соль, медикаменты), и наоборот если коэффициент эластичности стремится к бесконечности (E), то это совершенно эластичный спрос (в условиях совершенного рынка).
Рис.1 Графики эластичности спроса по цене
Основными факторами, влияющими на ценовую эластичность спроса, являются: наличие хороших заменителей товара, удельный вес в бюджете потребителя, размер дохода, качество товаров и размер запаса.
1.2 Эластичность спроса по доходу
Эластичностью спроса по доходу называют степень изменения количества спрашиваемых товаров и услуг в ответ на изменение в размере доходов потребителей. Влияние динамики дохода потребителей на изменение объемов продаж.
Коэффициент эластичности спроса по доходам (Ed) рассчитывается по формуле:
, где (3)
Y (%) – процентное изменение дохода.
Значение эластичности по доходам тесно связано с понятием качества товаров. Отрицательные значения Ed свидетельствуют о низком качестве продукции, так как при увеличении доходов покупатель сокращает объемы покупки, потребления продукции. Для товаров низшего качества увеличение дохода вызывает уменьшение спроса. Доход и спрос меняются в противоположных направлениях, поэтому в этом случае эластичность спроса по доходу является отрицательной. При положительном значении коэффициента эластичности по доходам можно констатировать удовлетворительное качество товаров. Поскольку в этом случае доход и спрос меняются в одном направлении, то эластичность спроса по доходу является положительной. Причем, при 0 < Ed < 1 товары данной категории относят к товарам первой необходимости, при Ed, значительно превышающем 1, - к предметам роскоши. На отдельные группы товаров (соль, спички) спрос не увеличивается при увеличении дохода, эластичность является нулевой.
Анализ значений коэффициента эластичности по различным группам товаров дает возможность определять предстоящие сдвиги в ассортименте в зависимости от изменения доходов потребителей и на этой основе предвидеть направления динамики цен конкурента.
1.3 Перекрестная эластичность
Понятие перекрестной эластичности спроса используется для определения степени влияния на величину спроса на данный товар изменения цены другого товара. Коэффициент перекрестной эластичности - это отношение процентного изменения спроса на один товар к процентному изменению цены на другой товар.
, где (4)
E (k) – перекрестная эластичность;
Q1 (%) – процентное изменение спроса на один товар;
P2 (%) – процентное изменение цены на другой товар.
Значение коэффициента перекрестной эластичности зависит от того, какие товары рассматривают: взаимозаменяемые или взаимодополняемые. Если товары являются взаимозаменяемыми, коэффициент перекрестной эластичности будет иметь положительное значение. Если товары являются взаимодополняемыми, как, например, бензин и автомобили, фотоаппараты и фотопленка, величина спроса будет изменяться в направлении, противоположном изменению цен, а коэффициент эластичности будет иметь отрицательное значение.
Измерив перекрестную эластичность, можно определить, являются ли выбранные товары взаимодополняемыми или взаимозаменяемыми и соответственно, как изменение цены на какой-то один вид продукции, производимой фирмой, может отразиться на спросе на другие виды продукции той же фирмы. Такие расчеты помогут оценить решения по изменению цен на выпускаемую продукцию.
1.4 Эластичность предложения
Эластичность предложения товара (по цене) – это процентное соотношение между изменением в цене и изменением предложения. Таким образом мы можем получить ответ на вопрос, насколько производство той или иной продукции реагирует на изменение цены. Коэффициент ценовой эластичности предложения рассчитывается по той же формуле, что и коэффициент ценовой эластичности спроса. Различие лишь в том, что вместо величины спроса берется величина предложения:
, где (5)
Q0 и Q1- предложение до и после изменения цены;
Р0 и Р1,- цены до и после изменения;
Предложение, поскольку оно связано с изменением производственного процесса, медленнее адаптируется к изменению цены, чем спрос. Поэтому фактор времени является важнейшим в определении показателя эластичности.
Рис.2 Графики эластичности предложения
Обычно при оценке эластичности предложения рассматриваются три временных периода: краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный. В краткосрочном периоде фирма не в состоянии изменить объем выпускаемой продукции и вынуждена подстраиваться под спрос, изменяя только цену. В среднесрочный период предприятие может повысить объем производства, используя ближайшие резервы, имеющиеся запасы и интенсификацию труда. В долгосрочном периоде возможна перестройка производства, замена старого оборудования на новые технически совершенные мощности. В долгосрочный период эластичность предложения достигает максимальной величины, в краткосрочный период она абсолютно неэластична.
1.5 Применение теории эластичности
Применение теории эластичности имеет большое практическое значение. Для фирмы важно иметь в виду, что эластичность спроса на ее продукцию и эластичность рыночного спроса не совпадают. Первая всегда (за исключение абсолютной монополии фирмы на рынке) выше второй. Рассчитать ценовую эластичность спроса на продукцию фирмы достаточно сложно, так как необходимо принимать во внимание и реакцию конкурентов на повышение или понижение фирмой цены. Помочь в этом может использование математических моделей или опят руководителей фирмы. Если фирма при принятии решения о цене будет руководствоваться только данными об эластичности рыночного спроса, то потери сбыта от повышения цен могут стать более значительными, чем ожидалось.
Эластичность спроса является важным фактором, влияющим на политику фирмы.
Другим примером практического использования теории эластичности является государственная налоговая политика. При введении косвенных налогов государство преследует цель увеличить объем налоговых поступлений в бюджет для перераспределения ресурсов в экономике, перераспределения доходов населения и поддержки малоимущих, развития социальной сферы, инфраструктуры и обороны. Однако в зависимости от эластичности спроса и предложения на отдельные виды товаров и услуг налоговое бремя будет распределяться между производителями и потребителями по-разному.
При эластичном предложении налоговое бремя ляжет в основном на потребителя, рост цены и сокращение объема производства будут значительными, сумма налога будет относительно меньше, чем при неэластичном предложении, потери общества – ваше. При неэластичном предложении наблюдается обратная картина.
II. Потребительское поведение
2.1. Закон убывающей предельной полезности
Предельной полезностью называют дополнительную полезность, полученную от потребления каждой последующей единицы продукции.
Экономисты задавались вопросом: Как измерить полезность блага? В результате появилось две теории:
1. количественная теория полезности – упорядочивает уровни полезности и количественно оценивает различия в этих уровнях
2. порядковая теория полезности – только упорядочивает (сравнивает) уровни полезности.
Основные положения количественной теории полезности:
- потребитель оценивает полезность потребляемых исходя из количества каждого из них.
Функция полезности отражает зависимость уровня полезности (благосостояния) от количества потребляемого блага (соотношение между количеством потребляемого блага и достигаемым при этом уровнем полезности). Единицей измерения полезности служит ютиль.
- каждый вид благ имеет для потребителя общую и предельную полезность.
Общая полезность – удовлетворение, получаемое от потребления данного количества данного блага
Предельная полезность – приращение общей полезности при потреблении дополнительной единицы данного блага. Отражает степень настоятельности потребности (переход от удовлетворения более насущных потребностей к менее насущным). Цена блага определяется его предельной полезностью для потребителя.
Функция полезности – убывание предельной полезности блага с увеличением его количества в одном непрерывном акте потребления.
Первый закон Госсена (закон убывающей предельной полезности): с увеличением количества блага общая полезность растет, но все в меньшей степени, а предельная полезность каждой дополнительной единицы данного блага снижается, то есть чем интенсивнее потребление блага, тем меньше прирост общей полезности от потребления каждой дополнительной единицы данного блага.
Если, увеличивая количество одного блага и соответственно уменьшая другое, совокупная (не предельная) полезность возрастает, то полезность еще не максимальна. И запросы необходимо изменить соответствующим образом для ее максимизации.
Разграничение общей и предельной полезности позволяет решить «парадокс воды и алмаза»: почему практически бесполезный алмаз дороже одного из самых полезных благ – воды?
Величина запасов воды и алмазов различна: вода имеется в изобилии, алмазы встречаются крайне редко. Это означает, что общая полезность воды большая, а предельная – низкая; а у алмаза – наоборот. Так как цена определяется предельной полезностью блага, то «парадокс воды и алмаза» подтверждает кардиналистскую функцию полезности.
2.2 Эффект дохода и эффект замещения
Закон спроса можно объяснить эффектом дохода и эффектом замещения. Эффект дохода указывает на то, что при более низкой цене, человек может позволить себе купить больше данного продукта, не отказывая себе в приобретении каких-либо альтернативных товаров. То есть, снижение цены продукта увеличивает покупательную способность денежного дохода потребителя, а поэтому он в состоянии купить большее количество данного продукта, чем прежде. Более высока цена приводит к противоположному результату. Эффект замещения выражается в том, что при более низкой цене у человека появляется стимул приобрести дешевый товар вместо аналогичных товаров, которые теперь относительно дороже. Потребители склонны заменять дорогие продукты более дешевыми. Эффекты дохода и замещения совмещаются. Поэтому реальная направленность изменений потребления будет выступать равнодействующей эффектов дохода и замещения. Относительно нормальных товаров оба эффекты действуют в одном направлении. В этом случае прогнозировать изменения потребления в зависимости от изменений цены на товар несколько проще. Иная картина складывается при анализе влияния изменения цены на потребление некачественных товаров: направленность влияния эффектов дохода и замещения противоположная. В зависимости от того, какой эффект срабатывает сильнее, динамика цены и динамика потребления будут иметь одинаковую или противоположную направленность.
Если эффект замещения имеет большее влияние, то с возрастанием цены потребление товара Х уменьшается, а при ее снижении - увеличивается. Однако может складываться ситуация, когда преобладает эффект дохода. Тогда при возрастании цены возрастает и потребление, а уменьшение цены вызывает такие же за направленностью изменения потребления.
Последняя ситуация встречается достаточно редко. Некачественный товар, для которого эффект дохода преобладает над эффектом замещения, получил название Гиффенового товара, а возрастание потребления этого товара с повышением цены на него - парадокса Гиффена.
Товар Гиффена должен синхронно отвечать таким требованиям:
- быть некачественным в представлении потребителя;
- занимать значительной частью в его затратах.
Парадокс Гиффена, на первый взгляд, кажется исключением из закона спроса. Но при более детальном исследовании, как мы выяснили, именно взаимодействие эффектов замещения и дохода есть виною такое развитие событий.
Существует еще несколько примеров мнимых исключений из закона спроса, когда с повышением цен наблюдается увеличение закупок того или иного товара. Так, некоторые потребители могут отождествлять возрастания цен с повышением качества продукции и реагировать увеличением его закупок. В условиях нестабильности экономической ситуации возрастания цен может восприниматься и как предвестник инфляционного прыжка. Поэтому для получения выигрыша потребители будут стараться приобрести больше продукта по сегодняшним ценам, пока они еще не так возросли. Однако все эти действия потребителя можно легко объяснить, исходя с теории поведения потребителя.
2.3 Кривые безразличия
Кривая безразличия – это кривая, построенная в координатах количество товара X – количество товара Y, точки которой отражают сочетание товаров (благ), выбираемое потребителем. Кривая отражает возможный набор вариантов, комбинаций этих товаров, обладающих одинаковой полезностью для потребителя, вследствие чего ему безразлично, какой выбрать набор из двух товаров, находящихся в количественном сочетании, соответствующем положению точек на кривой безразличия.
Допустим, потребитель сталкивается только с двумя товарами (благами), X и Y. Тогда любая из возможных комбинаций благ может быть представлена в виде точки на графике (рис.1), где по оси абсцисс откладывается количество единиц блага X, а по оси ординат - количество единиц блага Y.
Y
y A
O x X
Рис.3 Пространства благ
Основные свойства кривых безразличия:
1. Кривые безразличия имеют отрицательный наклон. Это свойство объясняется необходимостью сохранить общий уровень полезности набора при уменьшении потребления благ А, что приводит к компенсации этого уменьшения за счет увеличения потребления благ В.
Y II I
III IV
O X
Рис.4 Кривые безразличия имеют отрицательный наклон
2. Две кривые безразличия не могу пересекаться. Так как один набор благ не может характеризоваться двумя различными уровнями полезности.
Y С В
А
O X
Рис.5 Кривые безразличия не могут пересекаться
3. Кривая безразличия может быть проведена через каждую точку в пространстве благ. Таким образом получается (карта безразличия), которая дает наиболее полную информацию о системе предпочтений потребителя.
Y
O X
Рис. 6 Карта безразличия
2.4 Равновесие потребителя. Бюджетные линии
В случае потребления лишь двух благ бюджет потребителя представляется равенством:
M=PaQa+PbQb , (6)
отсюда следует другое уравнение:
Qa=M/Pa – (Pb/Pa)Qb (7)
Это уравнение называют уравнением бюджетной линии, все точки которой представляют доступные потребителю при данном бюджете комбинации двух благ. Из выражения (7) получается, что бюджетная линия имеет отрицательный наклон; угол ее наклона определяется соотношением цен, а отдаленность от начала координат - величиной бюджета. Если при фиксированном бюджете и неизменной цене блага А цена блага В снижается, то наклон бюджетной линии уменьшается. Если при фиксированных ценах благ увеличивается бюджет потребителя, то бюджетная линия отодвигается от начала координат параллельно самой себе.
Рис. 7Бюджетные линии Рис.8 Равновесие потребителя
Для определения ассортимента покупок, обеспечивающего потребителю максимальную удовлетворенность при заданных ценах и бюджете, достаточно на его карте безразличия провести бюджетную линию (Рис.8).
Используя карту безразличия и бюджетную линию, можно проследить за реакцией находящегося в равновесии потребителя на изменения его бюджета и цен благ.
2.5 Кривые Энгеля
Эрнст Энгель (1821-1896 гг.) - английский экономист, который занимался изучением того, как в Х1Х ст. характер потребления товаров и услуг изменялся в зависимости от дохода семьи. Кривая Энгеля показывает соотношение между доходом и объемом потребления определенного товара при неизменности других факторов, которые влияют на спрос.
I
Qx
Рис.9 Кривая Энгеля
Для большинства нормальных товаров кривая Энгеля имеет возрастающий характер с затуханием, то есть определенный прирост дохода вызывает меньший прирост потребления товара Х. Это, прежде всего, объясняется действием закона убывающей предельной полезности. Однако для определенной группы товаров кривая Энгеля может возрастать с ускорением. К этой группе относятся предметы роскоши, потребление которых возрастает быстрее, чем возрастает доход потребителя. Эти зависимости были подмеченные Энгелем и сформулированные в виде законов, которые вошли в экономическую теорию как законы Энгеля:
1. При неизменных ценах на все блага часть семейного бюджета, расходуемая на продукты потребления, имеет тенденцию к уменьшению при возрастании доходов семьи.
2. Потребление образовательных, юридических, медицинских услуг и услуг, связанных с отдыхом, имеет тенденцию возрастать быстрее, чем возрастают доходы.
И хотя эти закономерности были выявленные больше 100 лет назад, в их справедливости легко убедиться, наблюдая сегодняшнюю экономику.
III. Особенности эластичности спроса и предложения на рынке недвижимости
3.1 Особенности эластичности спроса и предложения на рынке недвижимости
Ситуация на рынке жилой недвижимости особенно быстро ухудшилась после августовского 1998 года финансового кризиса; повсеместно, в том числе и в Москве, рынок нового жилья стал испытывать нарастающие трудности реализации жилищной продукции. Эти изменения в условиях работы инвестиционно-строительного комплекса Москвы частично учтены в программе "Основные направления градостроительного развития Москвы на период до 2010 года".
Исследования состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости – едва ли не самое излюбленное направление публикаций, посвященных проблемам сферы недвижимости. И это вполне оправданно, так как именно от спроса, предложения и их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.
Любой объект недвижимости – это результат взаимодействия таких факторов производства как земля, капитал и труд, причем два из них мобильны, а третий – земля – неподвижен и ограничен. Эти свойства земли и рассматриваются в большинстве учебников по экономике недвижимости как фактор, определяющий невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. Отчасти это верно, но если бы дело было только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако всем известно, что на рынке недвижимости, также как и на любом другом, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением – избытком предложения.
Предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. Другое дело, что процесс освоения новых территорий, создания новых объектов недвижимости, использования новых материалов и конструктивных – процесс длительный, а потому предложения на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество или, как принято говорить в работах по экономической теории, – предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочный период.
Причина этой неэластичной – длительности процессов создания объектов недвижимости. Для того чтобы рынок мог ответить на рост цен увеличением предложения, необходим период в два-три года.
Например, в связи с ростом доходов населения или деловой активности существенно возрастает спрос на недвижимость.
Очевидно, что первой реакцией рынка на этот рост при невозможности увеличения предложения должен быть рост цен на недвижимое имущество, что в свою очередь делает привлекательным новое строительство. Значит, через определенный период времени (его срок как раз и определяется длительностью инвестиционно-строительного цикла) на рынок будет выброшено дополнительное количество объектов недвижимости. Нетрудно предположить, что при неизменности спроса это должно привести к падению цен на рынке.
Длительность реакции предложения на изменение цен на рынке недвижимости наиболее характерна для рынка вновь создаваемых объектов недвижимости и в меньшей мере – для рынка уже созданных объектов, что является одним из оснований выделения в структуре рынка недвижимости первичного и вторичного рынка.
Стоит заметить, что на вторичном рынке недвижимости в развитых странах эластичность предложения также довольна низка, поскольку фонд недвижимости распределен между группами населения в соответствии с их уровнем доходов, социальным статусом и прочим. К примеру, на Украине, где такое распределение еще не сложилось и процессы перераспределения не завершены, на вторичном рынке эластичность предложения существенно выше, чем на структурированном рынке, то есть с ростом цен, может достаточно быстро возрасти и предложение на рынке.
Суть дела в том, что доходы большинства потребителей недвижимости и цены на объекты недвижимости – явление совершенно разного порядка. Как правило, цена недвижимости в несколько раз (а в нашей стране даже в несколько десятков раз) выше, чем годовой доход ее пользователя, поэтому даже если доход увеличится на несколько десятков процентов, то разрыв между ним и ценой недвижимости существенно не сократится.
Другое дело – общий запас благ (богатство), которым обладает потребитель недвижимости – его величина становится уже вполне соизмеримой с ценами на рынке недвижимости. Российский рынок недвижимости уже нашел несколько вариантов такого механизма. На вторичном рынке, это встречные сделки купли-продажи, на первичном – принятые в зачет имеющегося жилья. По сути дела, все это способы трансформации накопленного богатства в текущую платежеспособность.
3.2 Статистика спроса и предложения на рынке недвижимости на период лета 2005 года
Летнего затишья на рынке столичной недвижимости в этом году не случилось. Больше того, именно летом рынок начал разгоняться. Если в мае и июне темп прироста цен находился на уровне 1% в месяц, то в июле он уже вплотную приблизился к 2%. По данным аналитического центра IRN.RU, общегородской индекс стоимости жилья вырос за июль на 1,8% и составил 1916 долл. за квадратный метр против 1882 долл. в июне. А по отдельным классам жилья и по разным округам и районам рост цен даже достигал 2,5%.
Подорожание жилья продолжилось и в августе. За последний месяц лета, по данным аналитического центра IRN.RU, общегородской индекс стоимости жилья вырос еще на 2% и составил 1954 долл. за квадратный метр. Больше всего подорожали панельные и блочные дома. Наиболее востребованными на рынке оказались двухкомнатные квартиры (цены на них повысились на 2,8%) и многокомнатные (на 2,5%). Среди округов по темпам роста цен лидирует Юго-Западный (прирост на 3,1%) и Северный (на 2,7%). Самое дорогое жилье по итогам августа по-прежнему в районе Арбата - здесь цена за квадратный метр в среднем составляет 3536 долл. (без учета элитного жилья), а самое дешевое - в Куркино и Зеленограде (1343-1236 долл. за кв. м). Правда, разные районы столицы показали в августе разную динамику роста. Список лидеров возглавило Солнцево (4,7%), а также Коптево и район метро "Войковская" (4,4%). Однако нашлись и районы, в которых цены несколько снизились. Больше всего "просели" по цене районы около метро "Фрунзенская" и "Спортивная" (-1,1%). Впрочем, число районов, показывающих отрицательную динамику, месяц от месяца сокращается, а сами колебания цен становятся все менее значительными, особенно на фоне общего роста, который отмечают все эксперты.
Август побил очередной рекорд, о котором так много говорили аналитики. Реальная цена столичного жилья в этом месяце не только достигла, но и преодолела планку в 2000 долл. за квадратный метр (надо учитывать, что средняя цена предложения, как правило, выше, чем индекс средней стоимости жилья). Так что и этот психологический барьер пройден, он больше не сдерживает рынок от роста, как это предсказывали некоторые эксперты еще год назад.
Что подталкивает вверх цены на столичную недвижимость? Отвечая на этот вопрос, аналитики приводят немало доводов. Нужно учесть, что стоимость столичного жилья не менялась почти год, а отдельные квартиры и районы за это время даже немного подешевели. Затянувшаяся стагнация лишь подтвердила, что сложившийся год назад уровень цен на жилье оказался несколько завышенным. Однако прошло время, разрыв между платежеспособным спросом и предложением исчез. Доходы населения за это время выросли, это связано с общим экономическим развитием страны и города, с благоприятной обстановкой, которая обусловлена высокими ценами на экспортное сырье. К тому же накопился и так называемый отложенный спрос. Проще говоря, те люди, которым год назад не хватало денег для приобретения новой квартиры или для обмена, за это время смогли найти недостающую сумму, те, кто по каким-то причинам не спешил с покупкой или продажей квартиры, наконец, исчерпали свой лимит времени.
Плюс ко всему, по мнению экспертов, свою роль сыграло и развитие ипотеки за последний год. Пока цены росли, а покупательская активность находилась в стадии ажиотажа, продавать жилье в кредит и риелторам и застройщикам было невыгодно. Длительное затишье на рынке недвижимости заметно изменило ситуацию. "В условиях спада потребительской активности ипотека стала важным инструментом стимуляции спроса и активизации продаж, - говорит руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. - Поэтому за прошедший год по неоднократным заявлениям всех основных игроков рынка недвижимости доля продаж с использованием ипотеки выросла от нескольких процентов до 10% и более".
3.3 Прогнозы по спросу и предложению на рынке недвижимости на осень 2005 года
Часть экспертов предсказывают, что высокие темпы роста цен неизбежно ожидают сектор элитного жилья и жилья бизнесс-класса. Например, в компании "Дон-Строй" утверждают, что элитное жилье уже дорожает более высокими темпами и этот рост продолжится до конца года. "В 2005 году рост цен на элитную недвижимость в классе De Luxe достигает 25%, - сообщила "НГ" руководитель отдела по работе со СМИ компании "Дон-Строй" Анастасия Вертячих. - В категориях Premium и Business, по нашим оценкам, рост составит 12-15%. В первую очередь это связано с растущим спросом, в то время как объем предложения скорее останется стабильным или снизится из-за ограниченности числа площадок под застройку. Снижению цен препятствует также и динамичный рост себестоимости строительства, вызванный повышением цен на энергоносители, основные строительные материалы, транспортные услуги и на земельные участки". По словам Анастасии Вертячих, объекты компании будут активно расти в цене еще и потому, что имеют ряд конкурентных преимуществ - выгодное местоположение, максимальную насыщенность квадратного метра и яркую индивидуальную архитектуру.
Однако эксперты аналитического центра IRN.RU убеждены, что оснований для паники нет, в среднем рост цен вряд ли будет ажиотажным.
Заключение
В заключении хотелось бы отметить общие аспекты, рассмотренные в работе и сделать выводы.
Спрос и предложение разных товаров по-разному чувствительны к изменению факторов, их определяющих. Эластичность — это степень чувствительности спроса и предложения к различным факторам. Экономисты измеряют реакцию (чуткость) потребителей на изменение цены продукции, используя теорию ценовой эластичности, суть концепции которой заключается в следующем: если небольшие изменения в цене приводят к значительным изменениям в количестве покупаемой продукции, то спрос на такие продукты называется эластичным;если существенное изменение в цене ведет лишь к небольшому изменению в количестве покупок, то такой спрос называется неэластичным. Эластичность спроса по цене (прямая эластичность спроса) — это степень чувствительности спроса на какой-нибудь товар к изменению цены на этот товар. Наряду с эластичностью спроса существует и эластичность предложения. Схема анализа эластичности предложения подобна схеме анализа эластичности спроса.Эластичность предложения по цене — это степень чувствительности предложения к изменению цены товара. Коэффициент эластичности предложения по цене показывает, на сколько процентов увеличится (уменьшится) предложение товара при увеличении (уменьшении) его цены на 1%.
Условия конкуренции взаимодействие рыночного спроса и рыночного предложения корректирует цену до того момента, пока величина спроса и величина предложения не совпадут. Это равновесная цена. Соответствующее количество (продукта) – это равновесное количество.
Применение теории эластичности имеет большое практическое значение. Важно быть в курсе факторов, влияющих на изменение стоимости товаров. Эта тема важна как для людей, вращающихся в экономических отраслях, так и для простых обывателей
Список литературы
1. Вводный курс по экономической теории.: Учебник для лицеев. – М.: ИНФРА-М, 1997. – 456 с.
2. Курс переходной экономики: Учебник./Под ред. Л.И. Абалкина. – М.: АО «Финстатинформ», 1997. – 438 с.
3. Курс экономической теории. / Под ред. Чепурина М.Н. – М.: ЛОГОС, 1994. – 450 с.
4. Общая экономическая теория (политэккономия). / Под ред. В. И. Видяпина, В. П. Журавлевой. М.: Наука, 1995. – 546 с.
5. Рыночная экономика: Учебник в 2-х томах. – М.: Соминтекс, 1996. – 370 с.
6. Теория переходной экономики: макроэкономика: Учебное пособие./Под ред. Е.В. Красиковой. – М.: ТЕИС, 1998. – 469 с.
7. Теория переходной экономики: микроэкономика: Учебное пособие./Под ред. В.В. Герасименко. – М.: ТЕИС, 1997. – 554 с.
8. Экономика и бизнес / Под редакцией В.Д. Камаева. – М.: Изд-во МВТУ им. Баумана, 1999. – 312 с.
9. Экономическая теория: Учебник / Под общей ред. В.И.Виндяпина. – М.: ЭКМО-ПРЕСС, 2001. – 564 с.
10. Экономическая теория: Учебник./Под ред. В.Д. Камаева. – М.: ВЛАДОС, 1998. – 615 с.
11. Экономическая теория (политэкономия): Учебник./Под ред. В. И. Видяпина, Г.II. Журавлевой. – М.:ИНФРА-М, 1997. – 663 с.
|
