АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЯ. Диплом. - Предпринимательство - Скачать бесплатно
Диплом
«АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЯ»
Содержание:
Введение
……………………………………………………………………….
3
Глава 1. Общие положения об аренде недвижимости
1.1. Понятие недвижимости (предприятия) как объекта
гражданских прав. Классификация объектов
недвижимости………………… 7
1.2 Правовой режим объектов недвижимости
…………………………………
16
Глава 2. Аренда предприятия как гражданско-правовой институт …. 19
Глава 3. Договор аренды предприятия: содержание и особенности
3.1. Особенности гражданско-правового регулирования содержания договора аренды
предприятия……………………………………………………………
33
3.2. Особенности формы договора аренды
предприятия
………………………
41
3.3.Содержание договора аренды предприятий
………………………………….
43
Глава 4. Особенности заключения договора аренды предприятия
4.1. Права и обязанности
сторон……………………………………………..
45
4.2. Перечень документов, представляемых для регистрации
договора (права) аренды, и требования к ним
………………………..
…. 51
4.3. Требования к договору аренды
…………………………………...
53
4.4.
Методика расчета арендной платы при передаче в аренду предприятий (имущественных
комплексов), находящихся в муниципальной собственности
……………………………………
54
Заключение…………………………………………………………………
56
Список использованной литературы
……………………………………
60
Введение
Радикальная экономическая реформа в нашей стране - сложный и длительный
процесс, связанный с преобразованием форм собственности и хозяйствования. Основная
цель реформы - формирование рыночных отношений, ликвидация
командно-административной системы, возвращение работнику положения хозяина.
Переход к рыночной экономике предполагает создание многоукладной экономики на базе
различных форм собственности как новой организационно-правовой основы
хозяйствования, развитие частной собственности и предпринимательства,
преобразование значительного числа государственных предприятий в акционерные
общества, передачу их в аренду, продажу трудовым коллективам или в частную
собственность.
В последние годы в практике хозяйствования все большее распространение поручили
аренда трудовыми коллективами государственных предприятий, аренды структурных
единиц, цехов, участков, ферм и имущества гражданами, а также арендный подряд.
Анализ норм об аренде показывает, что сущность аренды заключается в основанном на
договоре о возмездном владении и пользовании землей, иными природными ресурсами,
предприятиями (организациями) и другими имущественными комплексами, а также иным
имуществом с целью самостоятельного осуществления хозяйственной или иной
деятельности. Теперь в аренду могут быть переданы предприятия (организации) и
имущественные комплексы. Установлен порядок передачи имущества в аренду.
Практически не ограничен, за исключением строго определенных законодательством
случаев, объектный состав аренды; допускается аренда имущества всех видов
собственности; не ограничен и круг арендаторов - от отечественных физических и
юридических лиц до иностранных; изменился субъект отношений: при аренде
предприятий трудовой коллектив был вправе образовать организацию арендаторов с
правами юридического лица. Законодательством закреплено право собственности
арендатора на продукцию и доходы, полученные от использования арендованного
имущества. Право арендатора на имущество обеспечивается защитой наравне с правами
собственника: имущество арендатора может быть изъято только по решению арбитража
или суда; он может потребовать возврата арендуемого имущества из чужого
незаконного владения, устранения препятствий в пользовании имуществом, возмещения
ущерба, причиненного любым лицом. Кроме того, арендное предприятие рассматривалось
в качестве правопреемника взятого им в аренду предприятия. За пределами исполнения
обязательств по договору аренды арендатор свободен в своей хозяйственной
деятельности.
Аренда, как правило, должна носить долгосрочный характер - от 5 лет - и арендатор
по окончании срока аренды имеет право на возобновление договора. Все перечисленные
выше положения свидетельствуют о передаче арендатору правомочий, близких к правам
собственника, т.е. «вещных прав», хотя, с юридической точки зрения,
аренда представляет собой разновидность договора имущественного найма, имеющего
ряд особенностей в правовом регулировании. И, наконец, целью передачи имущества в
аренду является самостоятельное осуществление хозяйственной или иной деятельности.
Выделение хозяйственной деятельности дает основание рассматривать в настоящее
время аренду как форму хозяйствования, которая направлена на преодоление
отчуждения работника от средств производства и результатов труда.
Одной из особенностей аренды как формы хозяйствования является возможность выкупа
арендованного имущества. Арендатор может полностью или частично выкупить
арендованное имущество на условиях, согласованных договором аренды. При этом выкуп
можно осуществить двумя способами. Первый способ - когда договор аренды заключен
на полный срок амортизации имущества, арендатор вносит арендодателю всю арендную
плату со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества. Второй -
путем внесения арендных платежей с остаточной стоимости имущества, когда договор
прекращается до окончания амортизационного срока арендованного имущества. После
выкупа арендованного имущества предприятие может быть преобразовано в акционерное
общество, товарищество или предприятие, иной организационно-правовой формы.
Аренда как форма хозяйствования представляет собой один из способов
разгосударствления предприятий. Получив в аренду государственное предприятие,
трудовой коллектив приобретал право владения и пользования его средствами
производства и право собственности на продукцию и доходы от хозяйственной
деятельности. При таких обстоятельствах, несмотря на сохранение государственной
собственности, усиливалась заинтересованность арендаторов в более эффективном
труде, создавалась возможность для перехода государственного предприятия в
предприятие с иной формой собственности. Последующий выкуп арендованного имущества
есть уже приватизация, поскольку завершается процесс слияния трудового коллектива
и собственника в одном лице, а государственная собственность переходит в иную
форму. При этом источником средств для выкупа арендованного имущества могут быть
часть прибыли, кредит, экономия фонда заработной платы и личные средства
работников арендованного предприятия.
Актуальность рассматриваемой темы боле чем очевидна, ведь предприятие
представляя собой производственный комплекс, является источником прибыли,
которым в пору «дикой приватизации» заинтересовались многие субъекты,
в т.ч. и сомнительного происхождения. А иногда аренда была первым пробным
шагом для приобретения предприятия в собственность. Войны по поводу контроля за
предприятиями идут и сейчас, доходя порой до вооруженных захватов различными
силовыми структурами. Несовершенство правового регулирования, отсутствие правовой
культуры, практики применения новых нормативно-правовых актов, регулирующих
отношения собственности зачастую приводят к различным коллизиям, порой и
драматическим. Таким образом обусловлена актуальность изучаемой темы и определена
цель дипломной работы: изучение особенностей гражданско-правового
регулирования аренды предприятий, что будет весьма полезно как для руководителей
предприятий, так и для всех работников правовой сферы, занимающихся этими
вопросами.
В данной дипломной работе будут рассмотрены
общие положения гражданского законодательства об аренде недвижимости,
исследована правовая природа гражданско-правового института аренды недвижимости и
проанализированы особенности и сущность договора аренды предприятия.
Глава I. Общие положения об аренде недвижимости
1.1. Понятие недвижимости (предприятия) как объекта гражданских прав.
Классификация объектов недвижимости
Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу
которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения.
Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со ст.
128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и
ценные бумаги, иное имущество, работы и услуги, информация, результаты
интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них
(интеллектуальная собственность), нематериальные блага.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и
воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов
такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в
первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов,
развитием этого оборота.
Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому
законодательству с начала XVIII века. Сам термин "недвижимое имущество"
был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов
российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения
недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное
перечисление земли, различных угодий, домов.
В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года
содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому "с отменой
частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые
упразднено". Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из
"частного оборота".
Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было
восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ
гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются
земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В
перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными
участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные
комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества
на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий
физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности
вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах
гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы
гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому
имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество,
но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу
закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие
законодательные акты приняты не были.
Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных
законодательных актах появились понятия "недвижимости в жилищной сфере"
и "недвижимости в градостроительстве", которые определялись путем
исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизация
общего понятия применительно к отдельным объектам или сферам деятельности.
Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как
объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей
движимых и недвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует
для обозначения недвижимости целый ряд терминов: "недвижимая вещь",
"недвижимое имущество", недвижимость". В большинстве случаев
указанные понятия воспринимаются как синонимы , что представляется не совсем
верным. Так, Лапач В.А. считает, что "в качестве исходного (простейшего)
закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного
в законе (ч.2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо
совокупности разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее
использование их по общему назначению – "сложная вещь" по ст. 134
ГК ".
Действительно, среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам,
что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых,
возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.
Статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага,
полезные свойства которых осознаны и освоены людьми. Таким образом, под вещами
наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности
материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав.
В отличие от Основ гражданского законодательства, которые оперировали понятием
недвижимого имущества, ГК РФ применительно к делению на недвижимости и
движимости оперирует понятием "вещи". Исходя из содержащегося в ГК
определения недвижимости иные виды имущества, включая имущественные права,
недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона.
Исключением является признание недвижимостью, а точнее приравнивание к
недвижимости такого сложного имущественного комплекса как предприятие (ст. 132 ГК
РФ). Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется,
во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается в определении
недвижимости в статье 130 ГК РФ, а вводится в статье 132 ГК РФ, которая
расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, предприятие является
объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку
оно вещью, даже сложной, не является. В этой связи совершенно обоснованным
представляется мнение В.А. Лапача о том, что "от сложных вещей следует
отличать комплексы как системы более высокого порядка, характеризующиеся не
столько общим назначением входящих в них объектов, сколько определенным в законе
составом имущества, образующего комплекс, а также функциональной взаимосвязью и
иерархической организацией элементов внутри комплекса. В состав комплекса наряду с
недвижимыми вещами могут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми
вещами либо даже вообще не являющиеся вещами…"
Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский
оборот в качестве единого объекта. Поэтому в его состав включено как собственно
имущество (вещи, права, требования), так и комплекс исключительных прав, в первую
очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания, которые используются при
маркировке продукции, выпускаемой на предприятии, или при оказании им услуг, а
также имеющие "отрицательную стоимость" долги, связанные с деятельностью
предприятия. Отметим, однако, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем
ГК не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных
правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более
формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении
иного недвижимого имущества. В то же время предприятие оказалось настолько сложным
объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был
вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную
регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав
предприятия.
В связи с изложенным необходимо отметить, что "в современном
законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина "недвижимое
имущество". С одной стороны, им вытесняется термин "недвижимая
вещь", прямо предусмотренный Гражданским кодексом (так, в Законе о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорится о недвижимом
имуществе (недвижимости), но не о недвижимых вещах). Это объясняется тем, что
понятие имущества в большей степени, нежели понятие вещи, характеризует
статические моменты гражданско-правового регулирования, фиксируемые как состояния
принадлежности вещей различными субъектами. С другой стороны необходимо более
последовательное разграничение между понятиями недвижимого имущества и
недвижимости. Последнее в законодательстве употребляется в двух смыслах.
Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется
регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их
возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью
понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как
имущественный комплекс."
В определении недвижимости в действующем гражданском законодательстве
используются те же критерии, что и в основах гражданского законодательства, - (1)
связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению
объекта (недвижимость по природе) и (2) отнесение к недвижимости законом
(недвижимость в силу закона).
При выработке понятия недвижимости учитывался и опыт законодательного определения
недвижимости в зарубежных странах. Однако, ГК РФ не использовал троичную
классификацию недвижимостей, которую содержит, например, французский гражданский
кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других
стран. ГК РФ не воспринял, в частности, такой элемент классификации, как
недвижимость в силу назначения, под которой понимаются как предметы, помещенные на
участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимое имущество,
присоединенное навсегда к недвижимости, являющееся по сути принадлежностью
недвижимости как главной вещи.
Категория недвижимости в действующем ГК РФ расширилась за счет перечисления иных,
помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные
водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических
свойств, а не вещами, составляющими единое целое с земельным участком. В противном
случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне
зависимости от права собственности на землю.
А такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с
землей. Полезные ископаемые и иные минералы являются недвижимостью, находясь в
своем естественном состоянии как часть недр, и перестают быть недвижимостью с
момента извлечения их из состава недр.
Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания,
сооружения, многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе,
недвижимостью являются и подземные постройки, такие, как шахты и иные сооружения.
При этом не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а
лишь та, которая объективно имеет прочную связь с землей, на которой она
расположена. В дореволюционном российском праве недвижимостью не признавались
строения, воздвигнутые на чужой земле по договору с ее собственником . В
соответствии с действующим российским законодательством строения, возведенные на
чужом участке на законных основаниях, права на которые соответствующим образом
зарегистрированы, будут отнесены к недвижимости. Особо следует подчеркнуть
необходимость официального оформления прав на земельный участок, используемый под
строительство, поскольку в противном случае недвижимость является самовольной
постройкой и подлежит сносу.
Однако, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения
недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, явно
недостаточно. Прежде всего это видно при разграничении объектов недвижимости и так
называемых временных сооружений. Современные технологии позволяют без ущерба
переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не вызывает
сомнения. В связи с чем невозможность перемещения без несоразмерного ущерба
назначению в качестве критерия отнесения объекта к недвижимости становится весьма
относительным. Следовательно, "только невозможность отделения недвижимости от
земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком"
. В настоящее время предлагаются различные "дополнительные" критерии для
отнесения объекта к недвижимости. Также ряд авторов считает, что перенос
имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит
разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.
Недвижимостью в силу закона прямо названы подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Для
отнесения такого рода объектов к недвижимости не требуется связи с конкретным
земельным участком, да она и невозможна. Необходимо выполнение другого условия
– судно должно быть зарегистрировано в Государственном реестре гражданских
воздушных судов РФ, в Государственном судовом реестре РФ или в ином специальном
государственном реестре. Кроме этих объектов, законом могут быть названы и другие
объекты, которые также будут признаны недвижимостью. Смысл отнесения подобных
объектов к недвижимости заключается в том, что на них распространяются особенности
режима, установленного для недвижимости. Однако, было бы неправильным утверждать,
что последствия признания, например, судов недвижимостью автоматически приводят к
распространению на них соответствующего режима в полном объеме. Сам ГК РФ делает
из этого ряд исключений. Так, если общим правилом является регистрация договоров
аренды недвижимости, то в силу правил ГК об аренде транспортных средств,
требование о государственной регистрации к их аренде не применяется.
Помимо классификации недвижимости на недвижимость по природе (1), объекты прочно
связанные с землей (2) и объекты, отнесенные к недвижимости законом (3),
недвижимость возможно также разграничивать по своему происхождению: созданные
природой без участия человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец,
объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой
настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Также широко распространенной является классификация недвижимости на земельные
участки (включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения; жилые
помещения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; морские,
воздушные, речные суда, космические объекты.
1.2 Правовой режим объектов недвижимости
Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет
различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия
принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный
законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы
распоряжения ею.
Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью
для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью недвижимости с
земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и
общественно значимые объекты.
Недвижимость – это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает
повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного
пользования, и как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших
затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Достаточно сложный процесс передачи
права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ее
ликвидности как товара. Недвижимость, как правило, финансовоемка. Так что
признание недействительными сделок с нею весьма болезненно для участников
гражданского процесса и требуется особая тщательность при их совершении. Все
это требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте,
что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом
порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое
имущество.
ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости :
1) право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих
прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации
(ст. 131 ГК РФ);
2) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу
исполняется в месте ее нахождения;
3) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое
по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости либо
перехода права собственности на нее к покупателю (ст. ст. 219, 551 ГК РФ);
4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйственные
недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ) и более длительные сроки приобретательной давности
на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращения взыскания на заложенное
недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжения государственным и муниципальным
предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);
5) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью,
предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость.
Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по
тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части,
необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим
участком или его частью (ст. 340 ГК РФ).
При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей
покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного
участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же
продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости
сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и
необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их
отсутствии – право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652,
653 ГК РФ).
Глава 2. Аренда предприятия как гражданско-правовой институт
Широкое внедрение аренды предприятий как новой формы хозяйствования юридически
отражено в становлении специального законодательства. Его основа стала
закладываться с принятием 7 апреля 1989 г. Указа Президиума Верховного Совета СССР
«Об аренде и арендных отношениях в СССР». Уже на начальном этапе
действия этого акта проявились большие возможности, присущие арендной форме
хозяйствования. Только в промышленности к концу 1989 г. в условиях аренды работало
около 1,3 тыс. предприятий. На их долю приходилось 3% промышленной продукции.
Итоги работы арендных предприятий, судя по данным Госкомстата СССР за 1989 г.,
свидетельствуют, что уже с первых шагов коллективы арендных предприятий,
подразделений существенно улучшают суммарные результаты хозяйственной
деятельности. Так, в сравнении с 1988 г. темпы роста объема продукции (работ,
услуг) в сопоставимых ценах по арендным предприятиям составили 105,8%, в то время
как в целом по промышленности— 101,7%, выполнение договорных обязательств
— соответственно 99,2% и 98,6%. Представляют интерес аналогичные показатели
по предприятиям и организациям государственной и кооперативной торговли, где на 1
января 1990 г. полностью на арендном подряде работало 988 предприятий розничной
торговли и 1043 предприятия общественного питания. Розничный товарооборот (включая
общественное питание) выполнен арендными предприятиями рассматриваемой отрасли на
106,4%, в то время как в целом по предприятиям и организациям государственной и
кооперативной торговли этот показатель составляет 102,4%.
Обобщение складывающейся практики перевода предприятий отдельных отраслей на
работу в условиях аренды, анализ итогов производственно-хозяйственной деятельности
таких коллективов приводят к выводу о том, что на аренду как одно из направлений
повышения эффективности деятельности предприятий государственного сектора на этапе
перехода к рыночной экономике оказали или оказывают сдерживающее влияние ряд
факторов. В качестве ощутимого тормозящего фактора необходимо указать на
препятствия, которые создавали трудовым коллективам, выразившим желание взять
предприятие в аренду, отраслевые органы управления.
Перевод предприятий на аренду тормозила и длительная неопределенность в налоговой
политике. Оказывали и оказывают сдерживающее влияние обострившиеся трудности с
материально-техническим снабжением, резкое падение договорной дисциплины.
Последнее в немалой степени обусловлено всевозрастающими центробежными процессами
в союзной федерации, а также отказом от широко практиковавшегося ранее жесткого
прикрепления участников хозяйственных связей друг к другу. Кроме того, в числе
факторов, влияющих на развитие арендных форм хозяйствования, следует специально
выделить качество правового механизма, призванного обеспечить регулирование
процесса сдачи предприятий в аренду. Роль этого фактора трудно переоценить
особенно сейчас, в период перевода нашего народного хозяйства на рельсы
полнокровной рыночной экономики, когда требуют обязательного решения задачи по
разгосударствлению и демонополизации сложившихся за многие годы производственных
структур.
На нынешнем этапе правовой базой регулирования арендных отношений в хозяйственной
сфере служат Конституция Российской Федерации , Гражданский кодекс
Российской Федерации, ряд федеральных законов и иные
нормативно-правовые акты, исходя из их содержания, предприятие
является специфическим объектом гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК
(ст.132 ГК РФ).
Два параграфа гл. 34 ГК РФ содержат специальные правила в отношении аренды такой
недвижимости, как здания и сооружения, а также предприятия как имущественного
комплекса. Однако единой договорной модели и соответственно единых законодательных
требований в отношении аренды всех объектов недвижимости в ГК РФ не предусмотрено.
К объектам недвижимости, для которых не предусмотрены особенности регулирования в
специальных параграфах гл. 34 ГК РФ, в полной мере применимы правила первого
параграфа «Общие положения об аренде» названной главы. Более того,
важные для сторон договора аренды правила, касающиеся, в частности,
преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок,
оснований и порядка досрочного расторжения договора и требований, которые могут
быть предъявлены к стороне договора, нарушающей свои обязанности, являются общими
не только для аренды любых объектов недвижимости, но и для всех разновидностей
аренды.
Нормами ГК РФ (как второй, так и первой его части) регулирование аренды
недвижимого имущества не исчерпывается. Правила ГК РФ о регистрации договоров
аренды недвижимости конкретизируются в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» (далее — Закон о регистрации) и в принятых в его развитие актах.
Кроме того, в соответствии со ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены
отдельные особенности аренды обособленных природных объектов, а согласно ст. 610
ГК РФ — максимальные предельные сроки договора аренды для отдельных видов
аренды и аренды отдельных видов имущества. Принятия каких-либо иных специальных
нормативных актов, регулирующих арендные отношения, ГК РФ не предусматривает.
Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ
вопросов аренды недвижимости. Во-первых, это принцип свободы договора, который
проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с
содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном
относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.
Во-вторых, про регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты
«слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а
последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в
качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и
арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон
договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных
отношений. Аренда зданий и сооружений впервые былa выделена в ГК РФ в
самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).
Предметом этого договора является только здание или сооружение в целом, а не
отдельные его части или помещения. Однако, поскольку здание всегда находится на
земле и при использовании его арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере
пользования арендатором землей, право в отношении земельного участка, на котором
здание расположено, также является предметом соответствующего договора аренды
здания или сооружения.
Подтверждением этому может служить установленная в ГК РФ презумпция включения
платы за пользование земельным участком в арендную плату по договору аренды здания
(сооружения). Право на земельный участок возникает одновременно с правом
использовать арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с
передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) по этому же договору.
Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы
главной вещью, а право на земельный участок выступает в качестве принадлежности
этой вещи.
Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к земельному
участку, на котором оно расположено, сложилась в середине 90-х гг. во многом в
связи с тем, что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в
гражданский оборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в
основном права государственной (муниципальной) собственности на земли в городах и
сельских поселениях значительная часть расположенных на них зданий перешла в
частную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав
на земельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридические
препятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как
«единый» объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого
объекта имеет смысл лишь в случае, когда на составляющие его части может быть
установлено единое право или, по крайней мере, однородные права.
Конструкция «единого объекта», в праве на который определяющим
являлся бы характер права на землю, кроме того, будет не способствовать облегчению
оборота недвижимости, а затруднит его.
Каков же характер права, которое приобретет арендатор здания (сооружения) в
отношении земельного участка? Оно может быть различным и не обязательно это должно
бьпъ право аренды (нет необходимости в том, чтобы природа прав арендатора здания
на землю и на расположенное на ней здание совпадала). Характер права на землю
зависит от того, является ли арендодатель собственником или пользователем
земельного участка, а также от того, содержится ли в договоре аренды здания
(сооружения) указание на характер права арендатора в отношении земли, или в
договоре такое право не определено и арендатор приобретает «законное
право». В последнем случае у арендатора возникает на основании закона на
весь срок действия договора аренды здания (сооружения) право пользования
«необходимой» частью земельного участка. Отметим, однако, что природа
этого права в самом ГК РФ не определена, что может повлечь определенные трудности
на практике. В сходной ситуации приобретения покупателем здания права пользования
землей соответствующее право в отношении земельного участка на основании ст. 552
ГК РФ и ст. 37 Земельного кодекса РФ может быть квалифицировано как право
постоянного (бессрочного) пользования землей.
Это право ст. 216 ГК РФ отнесено к числу ограниченных вещных прав. В случае же
приобретения соответствующего права на пользование землей арендатором здания
говорить о возникновении у него права постоянного (бессрочного) пользования землей
нет никаких оснований, не подпадает его право и под какое-либо иное ограниченное
вещное право из числа предусмотренных в ГК РФ. В то же время предусмотренное
действующим земельным законодательством право временного пользования землей носит
строго ограниченный по сроку характер и не рассчитано на арендаторов зданий
(сооружений). Помимо условия о предмете договора, который должен быть установлен с
полной определенностью, в договоре аренды здания (сооружения) необходимо также
определенным образом установить такое существенное условие, как цена договора, то
есть размер арендной платы. Без достижения соглашения о размере арендной платы и
включения ее в договор аренды он будет считаться незаключенным.
Как и в случае с другими договорами, предметом которых является недвижимость, к
аренде недвижимости применяются повышенные требования, связанные с формализацией
договора. Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем
составления единого документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение
указанной формы влечет недействительность договора. Требование о государственной
регистрации распространяется на договоры, заключенные на определенный срок, причем
на срок не менее года. Поэтому договоры аренды зданий (сооружений), заключенные на
неопределенный срок, не подлежат регистрации, даже если фактическое действие таких
договоров превышает годовой срок. Не нуждаются в регистрации и договоры,
заключенные на срок менее года, при их последующем продлении. Более высокий
уровень формализации проявляется еще и в том, что передача здания (сооружения)
арендатору и соответственно возврат имущества по окончании арендных отношений
должны быть оформлены передаточным актом или иным документом о передаче,
подписанным сторонами.
К договору аренды здания (сооружения) в полной мере применяются правила о
расторжении договора аренды, в том числе о досрочном его расторжении. Это возможно
при нарушении своих обязанностей одной из сторон по договору в случаях, прямо
предусмотренных в первом параграфе гл. 34 ГК РФ, а также в иных случаях, прямо не
предусмотренных в гл. 34, если нарушение, допущенное одной из сторон, является
существенным. В последнем варианте возможно применение п. 2 ст. 450 ГК РФ, однако
сторона, требующая расторжения договора, должна будет доказывать существенный
характер нарушения. Как показывают обзоры судебной практики, наиболее
распространенными спорами в отношении аренды недвижимости являются как раз споры в
связи с расторжением договора.
В ГК РФ нежилое помещение нигде прямо не названо самостоятельным объектом
недвижимости. Применение к нему основного критерия для отнесения к недвижимости,
содержащегося в ст. 130 ГК РФ, а именно критерия прочности связи с землей,
возможно в большинстве случаев не непосредственно, а опосредовано, через связь с
другими частями здания, которое само обладает признаком прочной связи с землей.
Однако такое положение не послужило непреодолимым препятствием для квалификации
нежилых помещений в качестве недвижимых вещей, поскольку сам ГК РФ в п. 1 ст. 130
допустил возможность отнесения законом к недвижимым вещам другого имущества. Такое
отнесение в отношении нежилых помещений было осуществлено Законом о
регистрации. Нежилые помещения названы в качестве самостоятельного объекта
недвижимости в ст. 1 Закона о регистрации, в то же время из п. 6 ст. 12 указанного
Закона следует, что нежилые помещения — это объекты, входящие в состав
зданий и сооружений, то есть других объектов — недвижимости. Таким образом,
нежилое помещение — это специальный объект недвижимости, не имеющий
непосредственной связи с землей. Это, в частности, означает, что при осуществлении
сделок с таким объектом нет необходимости предоставлять его пользователю
самостоятельное право на землю, на которой расположен соответствующий объект,
поскольку для эксплуатации такого объекта необходимо иное — возможность
прохода или даже пользования частями здания, в котором этот объект расположен.
Разумеется, может возникнуть и вопрос о доступе в арендованное помещение через
соответствующий земельный участок. Однако характер «использования»
арендатором земельного участка не позволяет ставить вопрос о самостоятельном,
титульном праве пользования земельным участком арендатора нежилого помещения.
Другое дело — вопрос о возложении бремени расходов, связанных с землей, на
правообладателей отдельных помещений в здании. Этот вопрос, как нам
представляется, если и может быть поставлен,
|
