Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма - Гражданское право и процесс - Скачать бесплатно
Министерство образования Российской Федерации
Московская государственная юридическая академия
(Первый Московский юридический институт)
Кафедра гражданского и семейного права
«Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и
коммерческого найма»
Москва - 2003
Оглавление
Введение
стр 3
Список используемых сокращений стр 7
Глава I: Общие положения о договорах стр 8
§ 1. Право граждан на жилье
стр 8
§ 2. Понятие стр 11
§ 3. Объект договоров найма жилого помещения стр 20
§ 4. Форма договоров найма жилого помещения стр 25
§ 5. Субъекты договора найма жилого помещения стр 31
§ 6. Срок договоров стр 40
§ 7. Плата стр 41
Глава II. Права и обязанности сторон по договору стр 44
Глав III. Изменение договора найма жилого помещения стр 53
Глава IV. Расторжение договора найма жилого помещения стр 58
Заключение стр 65
Список используемой литературы стр 67
Введение
Интерес к исследованию темы «Сравнительная характеристика условий
договоров найма, социального и коммерческого найма» закономерен. Источники,
регламентирующие вопросы о договорах найма и реализации прав граждан,
возникших в результате заключения договоров найма, представлены весьма
противоречивым материалом, постижение сущности которого необходимо в
повседневной жизни не только юристам, практическим работникам,
руководителям предприятий, другим специалистам, но и каждому гражданину. По
раскрываемой теме существует ощутимый дефицит правовой информации.
На сегодняшний день регулирование жилищных отношений носит довольно
сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания
принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что
отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным,
земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного
изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в
сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно
правильное применение действующего законодательства.
В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное
законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее
субъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищных
правоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с
ними законы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации.
При этом согласно п. 5 ст. 76 Конституции, законы и иные нормативные
правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить
федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет отдается
федеральным законам.
К сожалению, кодифицированные акты: Основы жилищного законодательства
Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс РСФСР, введенные в действие
в начале 80-х годов, не соответствуют реальным социально-экономическим
условиям в стране. В результате - Основы на сегодняшний день фактически не
действуют, а Жилищный кодекс применяется лишь в той степени, в которой не
противоречит законам, принятым позже.
Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации и
введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом
в области регулирования взаимоотношений в жилищной сфере в изменившихся
условиях. В ней, во-первых, определен объем прав и обязанностей
собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.
Часть вторая ГК, введенная в действие с 1 марта 1996 года, по-иному,
чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения,
складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и
пользование.
При подготовке работы использовались материалы периодической печати,
представленные в основном статьями юристов, комментариями отдельных
положений закона.
Значительную ценность составляют сведения, полученные из обобщений
правоприменительной практики Верховного Суда Российской Федерации.
Широко использованы теоретические основы гражданского права.
Для более полного раскрытия темы был использован достаточно объемный
материал специальной литературы, перечень которой приведен в заключительной
части.
Актуальность темы состоит и в противоречивости нормативного материала
и не соответствия его действительности. Комплекс противоречий
обусловливает трудности правоприменения даже при попытках добросовестного
исполнения правовых предписаний и создает массу возможностей для совершения
неправомерных действий как исполнителями, так и должностными лицами,
призванными обеспечить точное применение законов на местах.
Альтернатива этому - детализация законодательного регулирования. Для
того, чтобы понять его механизм, одна из глав работы посвящена общим
теоретическим принципам правового регулирования гражданских правоотношений,
без которых невозможно правильное применение и понимание нормативного
массива.
Работа содержит 4 главы, 7 параграфов, введение и заключение.
Первая глава дает описание общих положений рассматриваемых мной договоров.
В этой главе раскрывается право граждан на жилье, дается понятие договора,
подробно раскрывается предмет договоров, говорится о форме и плате по
договорам, о субъектах договоров.
Особое место отведено второй главе. В ней раскрываются все права и
обязанности субъектов договоров найма: нанимателя и наймодателя. Дается
сравнительная характеристика прав и обязанностей.
В третьей и четвертой главах говорится об основаниях изменения и
расторжения догоров найма, найма жилых помещений в домах государственного и
муниципального жилищного фонда, договоров коммерческого и социального
найма.
В моей дипломной работе проводится анализ различных точек зрения
специалистов по проблеме определения понятия договоров найма, сравниваются
условия рассматриваемых договоров, предпринимается попытка собственного
видения ее решения, что в конечном результате является главной целью
исследования.
Целью настоящей выпускной квалификационной работы является изучение
договоров найма, найма жилых помещений в домах государственного и
муниципального жилищного фонда, коммерческого и социального найма,
сравнительная характеристика условий этих договоров, а также проблем,
связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. В основе
исследования лежат методы логико-правового и системного анализа,
сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод.
Новизна исследования обусловлена тем, что данная область является
проблемной и очень актуальной в связи появлением института собственности.
Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как
для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и
недостаточной изученностью. Главная цель определила ее задачи:
1. Разобраться в нормативном материале по теме договора найма жилых
помещений, который является в части устаревшим, а в части
противоречивым, для того чтобы в дальнейшем применять полученные
знания на практике,
2. Поиск путей к урегулированию гражданских и жилищных отношений по
поводу найма жилых помещений так, чтобы не было
несогласованности права, закона и применения.
В заключительной части подведены итоги исследования, определившие
значение данной темы в общественной жизни, достоинства и некоторые
недоработки работы и возможная перспектива.
Основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из
видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.
Договор найма жилых помещений является одной из форм улучшения
гражданами жилищных условий, наряду с такими формами как участие граждан в
жилищно-строительных и жилищных кооперативах, товариществах собственников
жилья и приобретением жилья в частную собственность.
Список используемых сокращений:
ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации
ЖК – Жилищный кодекс РСФСР
П. Пр-ва Москвы № 46 - Постановление Правительства Москвы от 21 января
1997 г. N 46 "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений,
находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы"
Основы - Закон Российской Федерации от 24.12.92 "Об основах федеральной
жилищной политики"
Глава I: Общие положения о договорах
§ 1. Право граждан на жилье
Право граждан на жилище закреплялось в Конституции СССР 1977 г.,
Конституции РСФСР 1978 г.
Конституция РСФСР 1978 г., устанавливая право граждан на жилище,
гарантировала, что «это право обеспечивается развитием и охраной
государственного и общественного жилищного фонда, содействием
кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым
распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по
мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также
невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги». Конечно, такой подход
к обеспечению права граждан на жилище был характерен для административно-
командной
системы, когда в основном все вопросы решались в централизованном порядке и
строго регламентировались законодательством СССР и РСФСР. Это было возможно
в прежней социально-экономической обстановке, когда государство было
основным собственником имущества, в том числе жилья, в стране и
соответственно брало на себя основные расходы по обеспечению граждан
жильем.
После принятия Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной
жилищной политики" жилищная сфера стала ориентироваться на рыночные
отношения.
Провозглашенное в Основах право граждан на жилище предусматривается
обеспечивать несколькими способами. Одним из них является предоставление
жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов
всем нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам на условиях
договора найма.
Между тем следует иметь в виду, что через год после вступления в силу Основ
была принята новая Конституция РФ (декабрь 1993 г.), которая в ст. 40
закрепила право граждан на жилище с новым содержанием.
Ч. 1 ст. 40 провозглашает право граждан на жилище, т. е. данное право
является конституционным и относится к числу основных прав и свобод
граждан.
Также Конституция Российской Федерации в ст. 7 провозглашает Российскую
Федерацию социальным государством, «политика которого направлена на
создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие
человека». Это означает, что создание условий обеспечивающих достойную
жизнь и свободное развитие человека, не является сугубо личным делом самого
человека и его родителей, а возводится в ранг общегосударственной политики.
Социальная политика Российского государства включает такой вид социальной
помощи как бесплатное предоставление малоимущим жилой площади.[1]
Между тем в ст. 40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих право на
получение жилья из государственного, муниципального и других жилищных
фондов бесплатно или за доступную плату. Это малоимущие и иные, указанные в
законе граждане, нуждающиеся в жилье. Кто будет признан «малоимущим» и за
кем, кроме них, в будущем сохранится право на бесплатное либо за доступную
плату предоставление жилого помещения - эти вопросы требуют
законодательного урегулирования. Однако необходимо иметь в виду, что в
Законе о приватизации они в определенной мере нашли закрепление. Во-первых,
ст. 10 установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для
граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий
порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями.
Во-вторых, ст. 9 предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной
войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а
также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении
государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально
установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных
условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищного фонда
на условиях договора найма. Также этой статьей предусмотрено, что
законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов
Российской Федерации это право может быть предоставлено и другим категориям
граждан.
§ 2. Понятие
Проанализировав нормы российского законодательства и города Москвы
можно выделить 4 вида договоров найма:
1) договор найма (регламентируемый нормами Гражданского Кодекса
РФ);
2) договор найма жилого помещения в домах государственного и
муниципального фонда (по Жилищному Кодексу РСФСР);
3) договор коммерческого найма (Постановление Правительства г.
Москвы №46);
4) договор социального найма (Постановление Правительства г.
Москвы №46).
Такое разделение с сылкой на источник тем более необходимо, так как с
1.02.2003 вступил в действие новый Гражданско-процессуальный кодекс
РФ, в нормах которого содержится условие о том, что при подаче иска
обязательным условием является указание точной нормы закона, на
которую ссылается истец.
ГК РФ внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных
отношений, связанных с наймом жилых помещений, в нем договору найма
посвящена глава 35.
Ст. 288 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право
собственника сдавать жилое помещение на основе договора.
Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в
ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, ст. 50 - 100 ЖК РСФСР.
Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским законодательством.
Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением,
пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье
является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с
использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации,
пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме
того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции
гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой.
Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к
исключительному ведению Российской Федерации, а, как было сказано во
введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное законодательство является
совместной компетенцией России и ее субъектов.
Давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК (ст.672)
одновременно выделяет особую разновидность договора найма – договор найма
жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах
социального использования (договор социального найма жилого помещения). В
соответствии с Законом «об основах жилищной политики» жилищный фонд
социального использования выделен для социально незащищенных слоев
населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны,
инвалиды).[2]
Гражданский кодекс не ставит задачу регулировать социальный наем:
договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на
условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п.3
ст.672). Здесь следует обратить внимание, на то, что предусмотренных,
именно, жилищным законодательством, а не Жилищным кодексом, как утверждают
некоторые научные источники.
Определением договора найма жилого помещения, данным в ГК,
охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на
коммерческих началах. Такой договор найма некоторые авторы называют
«договором коммерческого найма». Отношения коммерческого найма регулируются
гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма –
главным образом жилищным законодательством.
Отдельным категориям граждан (выпускникам детских домов, пенсионерам-
одиночкам) могут предоставляться жилые помещения по договору безвозмездного
пользования (ст.18 Закона об основах жилищной политики в городе Москве)[3]
Глава 35 ГК РФ направлена на регламентацию отношений, связанных с
наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится ко всем
указанным видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672
посвящена только социальному найму.
Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в
государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования -
договор социального найма жилого помещения.
Относительно договора социального найма в ГК РФ дается только общая
характеристика, которая должна быть достаточным образом развернута в новых
нормативных правовых актах в области жилищного законодательства, как
Российской Федерации, так и ее субъектов. Так, в ГК РФ указывается, что
объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах
государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только
для социального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено
(либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а
также государственными и муниципальными организациями.
Действующее жилищное законодательство содержит определение жилищного
фонда социального использования. В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона
Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» - это
совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные
жилые помещения, заселенные на условиях договора найма, и предоставленные в
пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,
специализированные дома и жилые помещения в них.
В ч. 3 статьи 672 сказано, что договор социального найма заключается
по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным
законодательством. К нему применяются правила статей 674 (письменная форма
договора), 675 (сохранение договора найма жилого помещения при переходе
права собственности на жилое помещение), 678 (обязанности нанимателя жилого
помещения), 680 (временные жильцы), 681(ремонт сданного в наем жилого
помещения), п.п. 1-3 ст. 685 ГК (поднаем, соблюдение нормы жилой площади на
одного человека при заключении договора найма, возмездность договора
найма). Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору
социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным
законодательством.
В правовой науке существует такая точка зрения, что найм жилого
помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и
договор коммерческого найма. Этой точки зрения придерживаются, например,
Крашенинников, Садиков. Однако, по мнению некоторых других авторов, к
которому я присоединяюсь, это самостоятельные договоры, а не подвиды
договора найма. Доказательства этому будут приведены ниже.
В чем же заключаются понятия договоров найма жилого помещения?
В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма
жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или
управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой
стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для
проживания в нем.
В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения
занимаемым жилым помещением, однако настоящий ГК, равно как и прежнее
жилищное законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями:
вселение других членов семьи, поднанимателей, обмен жилого помещения и
другое.
Понятие договора найма жилого помещения в домах государственного,
муниципального и общественного жилищного фонда в ЖК не содержится. Однако
оно дается в ФЗ «об основах федеральной жилищной политики».
«Договор найма - соглашение, по которому наймодатель предоставляет в
пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного
проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в
пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору
найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель
обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно
вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги» (ст.1).
Понятия договоров коммерческого и социального найма на федеральном уровне
не закреплено, и его можно найти только в законодательстве субъектов РФ.
Так в Постановлении Правительства Москвы №46
в п.3 говорится, что «договор коммерческого найма - соглашение, по которому
наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за
договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель
обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно
выполнять обязательства по договору».
«Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель
передает нанимателю жилое помещение в пределах нормы жилой площади в
бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для
проживания, своевременно вносить плату за пользование им и коммунальные
услуги».
Все вышеперечисленные договоры по своей юридической природе договор
найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным,
возмездным.
Далее в своей работе мне бы хотелось рассмотреть такое понятие как
жилищный фонд, т.к. он является одной из основных черт, по которым
различаются приведенные выше договора.
В жилищном законодательстве одним из базовых всегда было понятие «жилищный
фонд» в смысле совокупности всех находящихся на территории страны жилых
домов и жилых помещений в других строениях (ст. 4 ЖК РСФСР).
Жилищный фонд Российской Федерации представляет собой единую структуру,
включающую все жилые дома и жилые помещения, находящиеся на ее территории и
предназначенные для постоянного проживания, независимо от того, кто
является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.
Жилищный фонд — важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности
которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком
широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части,
которые также именуются фондами.
Понятие «жилищные фонды» можно определить как выделяемые из единого
жилищного фонда страны по тем или иным критериям совокупности жилых домов и
жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым
назначением, правилами использования и другими элементами правового
режима.
Перечисляя виды жилищного фонда, ЖК РСФСР (ст. 5) называет
государственный, общественный жилищные фонды, фонд жилищно-строительных
кооперативов, индивидуальный жилищный фонд. Более пространная классификация
жилищного фонда дается в Основах федеральной жилищной политики, где
выделяется частный, государственный, муниципальный и наряду с этим
общественный и коллективный жилищные фонды. Эта классификация отражает
уровень экономического и правового мышления, существовавшего до принятия
Конституции РФ 1993 г. и ГК и до преобразования жилищных отношений. Поэтому
следует согласиться с тем, что классификация жилищных фондов, которая
дается в ЖК РСФСР 1983 г. и в Основах федеральной жилищной политики
1992 г., явно устарела.
|
