Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество - Гражданское право и процесс - Скачать бесплатно
План:
Введение
1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая
практика
А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество
Б. Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество
2. Проблемы регистрации прав на недвижимое имущество
Заключение
Литература и НПА
Введение
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации
вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
приобрели особую значимость, а сама регистрация - зачастую
правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в
зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится
возникновение права собственности на недвижимость и иных
прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК),
а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым
имуществом сделки.
Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в
порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.
Статья 131 ГК определяет, что регистрации подлежат право
собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно:
право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право
пожизненного наследуемого владения земельным участком, право
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,
сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение,
возникновение, переход и прекращение названных прав.
Сопоставление указанных норм права при буквальном их
толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью
подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с
недвижимостью так или иначе связана с возникновением
(прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое
имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает
ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация
сделки.
1. Понятие регистрации прав на недвижимое имущество и мировая
практика
А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество
Гражданский кодекс Российской Федерации широко пользуется
термином "государственная регистрация". Согласно ГК РФ,
государственной регистрации подлежат юридические лица (ст. 51; п.2
ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст.
62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п.
2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3 ст. 52)
и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена,
а также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47);
факты приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального
предпринимателя (п. 1 и 2 ст. 23; п. 1 ст. 25) и статуса наследника
(п. 2 ст. 1038).
Чаще всего термин "государственная регистрация" употребляется,
когда идет речь о правах на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8; ст.
131; п. 1 ст. 164; ст. 219; п. 3 ст. 225; п. 3 ст. 274; ст. 5041) и
сделках с ним (п. 2 ст. 28; п. 3-6 ст. 131; ст. 164-165; п.2 ст.
223; ст. 251; п.3 ст.339; п. 2 ст. 389; п. 3 ст. 433; п. 2 ст. 558;
п. 3 ст. 560; п. 2 ст. 573; п. 3 ст. 574; ст. 584; п. 2 ст. 609;
ст. 633- 643; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658; п. 2 ст. 1028; п. 2 ст.
1031; ст. 1036; п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК РФ и упоминания о
государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст.
130, п. 1 ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131
и 551, п. 2 ст. 1017), решения об изъятии земельного участка -
особого акта государственного органа, касающегося специфического
объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст. 280). Наконец, имеется
особый случай указания на государственную регистрацию (п. 1 ст.
234), когда непонятно, о регистрации чего (права, имущества,
юридического факта или др.) идет речь.
Конечно, такое разнообразие законодательных категорий само по
себе не стало бы проблемой, если бы законодатель позаботился об их
четком разграничении.
К сожалению, он этого не сделал. В результате уже в первые месяцы
действия перечисленных норм ГК РФ стали возникать многочисленные
недоразумения, источником которых было отсутствие законодательной
определенности в вопросах о соотношении процедур регистрации прав и
регистрации сделок с недвижимостью и о юридическом значении каждого
из видов регистрации. Правоприменительная практика продолжала
руководствоваться подзаконными актами, принятыми до введения в
действие ГК РФ, ожидая появления специального федерального закона.
При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два
вида последствий. Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение,
согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях,
установленных законом, - требования о государственной регистрации
сделки влечет ее недействительность. Анализ статей Кодекса (с
учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность
сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не
всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на
этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру, предусматривает, что
договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной
регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации),
либо непосредственно требует государственной регистрации сделки,
не определяя последствий несоблюдения этого требования (в
частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого
имущества). В обоих случаях не зарегистрированную в установленном
порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной
как не соответствующую требованиям закона.
В то же время ст. 550 Кодекса устанавливает
необходимость придания договору продажи недвижимости (за
исключением предприятия
или жилого помещения) только простой письменной формы
без государственной его регистрации, хотя право собственности у
приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после
регистрации этого права (ст. 223 ГК). С учетом изложенного
применительно к ст. 131 и 164 ГК представляется, что
зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости,
но регистрация его должна будет произойти только при регистрации
права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость -
договор потребует регистрации как правоустанавливающий
документ, на котором основано возникающее право
собственности. До регистрации же прав нового собственника
договор имеет полную юридическую силу, а права (требования),
происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут
обеспечены возможностью судебной защиты[1].
Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и
порядке государственной регистрации в отношении недвижимого
имущества и соответствующих сделок. Однако ст. 8
Федерального закона "О введении в действие части первой
Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что
впредь до введения в действие закона о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним применяется
действующий порядок регистрации. В связи с тем, что
законодательный акт, на который указывает упомянутая статья,
вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что
до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял
случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости,
но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду
отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя
его до известного времени в том виде, как он был установлен
действовавшими правовыми актами, в том числе и
законодательством субъектов Российской Федерации. При этом
надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое
имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от
совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а
соответствующие акты субъектов Российской Федерации
принимались не везде.
Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и
другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации, возникает только с момента такой
регистрации.
Государственное или муниципальное предприятие, за которым
закреплено недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения,
не имеет права сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в
качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и
товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без
согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим ему,
предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, кроме случаев,
предусмотренных законом.
Специальный правовой режим установлен в ГК при сдаче
недвижимости в залог (ипотека) и обращении взыскания на нее по
требованию залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГК).
Орган, который проводит государственную регистрацию прав на
недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя
удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о
зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на
самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК);
предоставлять информацию о такой регистрации и зарегистрированных
правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной
регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонении от
регистрации правообладатель имеет право обжаловать действие
регистрирующего органа в суд.
На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной
регистрации и основания отказа в ней должны определяться законом о
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой
Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним".
В соответствии с этим Законом значение государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что
она: представляет собой акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
является единственным доказательством существования
зарегистрированного права; проводится на всей территории России по
установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый
объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной
регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в
Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту
нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного
округа[2].
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от нее
могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный
суд.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на
недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены
после введения в действие принятого Закона[3]. Права на
недвижимость, которые возникли до его вступления в силу, признаются
юридически действительными и при отсутствии их государственной
регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация таких прав
проводится по желанию их обладателей. Возникшая после введения
рассматриваемого Закона в действие необходимость государственной
регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с
недвижимостью требует государственной регистрации прав на данный
объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие
(ст. 6 Закона). Под ограничениями (обременениями) понимаются
установленные Законом условия, запрещения, затрудняющие реализацию
права собственности либо иного вещного права на конкретный объект
недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления,
аренды, ареста имущества и др.).
Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее,
обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином
государственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости
любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в
письменной форме. Выписка из реестра должна содержать описание
объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также
ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной
информации может быть обжалован в суд.
Данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме
сведений об ограничениях (обременениях), обобщенную информацию о
правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости,
выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут
предоставляться в установленном Законом порядке только лицам,
указанным в Законе: правообладателям; лицам, получившим
доверенность от правообладателя; руководителям органов местного
самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ;
налоговым органам; судам и правоохранительным органам, имеющим в
производстве дела, связанные с объектами
недвижимости и (или) их правообладателями; наследникам по завещанию
или закону (п. 3 ст. 7 Закона).
Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости
предоставляется за плату, если иное не предусмотрено законом.
Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту
нахождения недвижимости. Они будут проверять действительность
поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у
лица или органа власти, подготовивших документы, а также
существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. На них
возложена выдача документов, подтверждающих государственную
регистрацию прав, а также информации о зарегистрированных правах.
Государственная регистрация прав на недвижимость проводится
после приема документов, необходимых для этого и отвечающих
требованиям названного Закона, их регистрации, проведения правовой
экспертизы документов и проверки законности сделки, установления
отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными
правами на данный объект недвижимости, других оснований для отказа
или приостановления регистрации прав. Регистрация ограничений
(обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с
недвижимостью допускается по Закону только при наличии
государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином
государственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться
не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех
необходимых документов (ст. 13 Закона).
Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое
имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация
договоров и иных сделок посредством совершения специальной
регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание
сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны
договора или уполномоченного ими лица при наличии у него
доверенности.
При возникновении прав на основании договоров (сделок),
которые не нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о
регистрации прав должны подавать все стороны договора (сделки). В
случае уклонения одной из них от регистрации прав переход права
собственности регистрируется на основании решения суда, принятого
по иску другой стороны. Когда же права возникли на основании
договоров (сделок), хотя и не требующих обязательного нотариального
удостоверения, но по желанию стороны нотариально удостоверенных,
заявление о регистрации права подает одна из сторон договора[4].
Основаниями для регистрации наличия, возникновения,
прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на
недвижимость и сделок с ним служат: акты органов государственной
власти или местного самоуправления в пределах их компетенции;
договоры и другие сделки с недвижимостью, свидетельства о
приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с
законодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие
в законную силу судебные решения и др. Обязательным приложением к
документам, которые требуются для регистрации прав, являются план
земельного участка и (или) план объекта недвижимости.
Б. Мировая практика регистрации прав на недвижимое имущество
С точки зрения испанского ученого Фернандо П.М. Гонсалеса, при
классификации мирового опыта в области регистрации прав на
земельные участки и иную недвижимость можно "установить критерий
для обоснованного выбора регистрационной системы: предпочтение
отдается той, которая в большей степени устраняет неопределенность
при наименьшей относительной стоимости. Той, которая при меньшей
или равной относительной стоимости предоставляет больше информации
и лучшего качества, вследствие чего способствует снижению стоимости
информации и в конечном счете сделки. В итоге - той, которая при
равной стоимости производит наиболее мощный регистрационный
эффект"[5].
Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и
гласность гражданского оборота недвижимости. В условиях рыночной
экономики при отсутствии соответствующих гарантий надежности и
гласности со стороны публичной власти данный вопрос решается путем
предоставления участниками рынка дополнительных частных правовых
услуг, что в конечном счете влияет на стоимость сделки с
недвижимостью, определяет продолжительность ее осуществления и
надежность совершения.
В германской регистрационной системе права запись в публичном
реестре прав на недвижимость является единственным доказательством
права на данную недвижимость (либо единственным, о котором должен
знать субъект, собирающийся заключать сделку, связанную с данной
недвижимостью). Системы регистрации прав на недвижимость в
Германии и Испании характеризуются тем, что содержание записи о
правах на недвижимость в публичном реестре приоритетно по отношению
к различным документам, указывающим на переход прав на данную
недвижимость, но не зарегистрированных надлежащим образом. Таким
образом, даже ошибочная запись о правах на недвижимость в реестре
считается единственно верной до тех пор, пока не будет исправлена в
установленном порядке, а лицо, ставшее правообладателем на
основании данной записи в реестре, - единственным истинным
правообладателем. Однако принцип, согласно которому все, что
записано в реестре прав на недвижимость, верно, влечет определенные
сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед подлинным
правообладателем при наличии ошибочных записей.
В Германии возникновение указанной проблемы предупреждается
несложным способом: перед внесением регистрационной записи в реестр
прав на недвижимость регистратор должен получить письменное
согласие на это всех заинтересованных сторон в нотариальной форме.
Иными словами, все заинтересованные лица (их права должны быть
зарегистрированы в реестре прав на недвижимость) должны
предоставить формальное, но явно выраженное одобрение текста записи
в реестр лицу, осуществляющему регистрацию. В свою очередь
последнее обязано надлежащим образом оповестить всех лиц, которых
касаются новые регистрационные записи. Таким образом, если
внесенная в реестр запись и ошибочна, все же она сделана с согласия
лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать
возмещения убытков, а заинтересованные стороны защищают свои права
лучше, чем кто-либо.
Если согласие заинтересованными сторонами не достигнуто,
вопрос о записи может быть разрешен в судебном порядке. На
регистрирующий орган ложится только обязанность надлежащего
оповещения всех заинтересованных лиц. Данный порядок надежен с
точки зрения защиты прав правообладателей, но для него характерен
длительный период осуществления регистрационных действий, особенно
если кто-то не согласен с этими действиями и дело рассматривается в
суде.
В Испании защита от ошибочной записи в реестре достигается
иным способом: на регистратора возлагается обязанность составлять и
вносить регистрационные записи, он же несет ответственность за
возможный ущерб, если эта запись неверна. Таким образом,
регистратор, выполняя свои служебные обязанности, а именно
осуществляя экспертизу представленных ему на регистрацию
документов, выступает при принятии решения о совершении
регистрационных действий как защитник закона.
В Германии "для передачи права собственности на недвижимые
вещи (или установление залога в отношении недвижимости) необходим
публичный акт - запись в особой Поземельной книге", так как,
согласно § 873 Германского гражданского уложения (ГГУ), любое
изменение правового состояния недвижимости требует регистрации в
поземельной книге, а также наличия согласия всех сторон, чьи права
на данное недвижимое имущество затрагиваются. Иными словами, для
осуществления волеизъявления субъектов гражданско-правового оборота
недвижимости в целях достижения правовых последствий вещного
характера необходимо внешне проявляющееся событие в виде
формального акта публичной власти - внесение регистрационной
записи, фиксирующей действительность сделки отчуждения
недвижимости.
Регистрационная система, используемая в поземельных книгах,
согласно
ГГУ, построена на следующих принципах:
а) внесения вещных прав, т.е. всякое изменение правового
положения объекта недвижимости подлежит регистрации в поземельной
книге (§ 873 ГГУ);
б) специальности, т.е. на запись данных о каждом земельном
участке отводится в поземельной книге отдельный лист (предл.1 абз.1
§ 3 Положения о поземельной книге)
в) гласности, т.е. любое заинтересованное лицо вправе получить
информацию из поземельной книги в отношении конкретного земельного
участка (абз.1 § 13 Положения о поземельной книге);
г) достоверности поземельной записи, т.е. внесенная в
поземельную книгу запись имеет юридическую силу для добросовестных
третьих лиц даже в тех случаях, когда она не соответствует
действительному правовому положению (§ 892-894 ГГУ);
д) старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав
на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому
праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше
(§ 879 ГГУ).
Все вопросы, связанные с регистрацией указанных прав,
регламентируются в Германии Положением о поземельных книгах,
принятым 24 марта 1897 г. В соответствии с ним поземельные книги
ведутся специальными поземельными учреждениями, действующими при
общих судах первой инстанции по месту нахождения объекта
недвижимости.
В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются
регистраторы, прошедшие курс специального обучения. Они независимы
при принятии решений. В их функции входит проверка полномочий лиц,
считающих себя заинтересованными сторонами.
Действие поземельных книг распространяется на округа, на
территории которых находятся земельные участки, внесенные в книгу.
Сама книга представляет собой государственный реестр по учету прав
на земельные участки и иную недвижимость. В этом реестре
регистрируются права на все находящиеся в частной собственности
земельные участки, здания и сооружения. Любая запись в поземельной
книге считается истинной до внесения в нее исправлений[6].
Институт поземельной книги в Германии основывается на
принципах:
а) публичного доверия поземельной книге;
б) ограниченной доступности ее содержания;
в) осуществления регистрации на основании ходатайства;
г) платности.
Регистрация земли в поземельной книге производится по
заявлению любого лица, право которого затрагивается такой
регистрацией либо в пользу которого она осуществляется (§ 885 ГГУ).
Если для регистрации недвижимости требуется нотариальное
удостоверение, то регистрация может производиться нотариусом от
имени лица, право которого затрагивается такой регистрацией (§ 313
ГГУ). Кроме того, для признания действительности сделки отчуждения
недвижимости в германском праве предусмотрена особая процедура.
Решение оформляется отдельным документом, требующим нотариального
удостоверения с обязательным одновременным присутствием сторон или
их уполномоченных представителей (§ 925 ГГУ).
Согласно § 883 ГГУ, в поземельную книгу могут вноситься
предварительные записи о заключенных договорах отчуждения
недвижимости. Данная запись позволяет покупателю недвижимости
требовать исполнения договора, а также предостерегает иных лиц от
заявления права требования на данную недвижимость. Распоряжение,
осуществленное после регистрации в поземельной книге
предварительной записи об отчуждении земельного участка или права,
недействительно. Система поземельной записи обеспечивает в Германии
высокую степень прозрачности и гласности сделок с землей и иной
недвижимостью.
В Испании действующая регистрационная система введена Законом
об ипотеках (1861 г.), устанавливающим новые подходы к регистрации.
В соответствии с требованием Закона был создан Реестр собственности
прав на недвижимость (далее - Реестр собственности), в котором
регистрируются права собственности на недвижимое имущество, другие
вещные права и их ограничения и обременения. Он ведется по
регистрационным округам, которые не соприкасаются между собой и
совпадают с границами административных территорий Испании. С учетом
общественных интересов крупные регистрационные округа могут
делиться на несколько небольших округов (так происходит, например,
в Мадриде, Барселоне).
Реестр собственности ведется в специальных книгах, которые
нумеруются и визируются судьей. Форма и порядок их заполнения
определяются министерством юстиции Испании (ст.238 Закона об
ипотеках). Регистрационную запись в Реестре собственности можно
определить как "выписку, проделываемую регистратором собственности,
после юридической квалификации: из содержания документов,
подлежащих регистрации, всего того, что представляет юридическую
значимость для сторон, предмета и будущих приобретающих, базируясь
на содержании реестра". Все записи о
|
