Правовой режим недвижимых вещей - Гражданское право и процесс - Скачать бесплатно
Ю Р И Д И Ч Е С К И Й И Н С Т И Т У Т М В Д Р О С С И И
ТУЛЬСКИЙ ФИЛЛИАЛ
КАФЕДРА ГРАЖДАНСКО – ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН
К У Р С О В А Я Р А Б О Т А
По курсу Гражданское право
Тема № 21 “Гражданско - правовой режим недвижимого имущества”
Выполнил:
Курсант 2 го курса
0-21 учебной группы
рядовой милиции
Гордеев Игорь Витальевич
Т У Л А – 2 0 0 2
П Л А Н
Введение
1. Понятие и виды недвижимого имущества
2. Понятие правового режима недвижимого имущества
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Заключение
Список используемой литературы
Введение
В современном обществе очень часто употребляется термин недвижимость,
но мало кто знает, что в действительности за ним скрывается. Часто
недвижимость ассоциируется лишь, с какими–то постройками, квартирами,
гаражами и на этом заканчивается. До недавнего времени, я тоже относился к
такой категории лиц, и выбор этой темы обусловлен, прежде всего, желанием
узнать как можно больше о таком виде имущества как недвижимость.
Итак, целью своей работы я ставлю:
Во–первых, узнать, что скрывается за термином недвижимое имущество[1] и
каковы его признаки;
Во-вторых, выяснить, какие виды имущества входят в понятие недвижимого
имущества;
В-третьих, уяснить, гражданско-правовой режим недвижимого имущества и
его особенности;
В-четвёртых, установить, как совершаются сделки с недвижимостью, и чем
они должны сопровождаться.
Актуальность же темы заключается в том, что недвижимое имущество играет
далеко не последнюю роль в жизни современного общества (да и не только
современного, особенности этого вида имущества выделялись ещё законом XII
таблиц в древнем Риме), поэтому то и необходимо совершенно чётко знать, что
такое недвижимость и какие правовые действия в отношении неё возможно и
необходимо совершать.
1. Понятие и виды недвижимого имущества
По ГКРФ[2] все вещи делятся на два вида: движимые и недвижимые.
Согласно ст. 130 ГКРФ: “К недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и всё, что прочно связанно с землёй, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в
том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты[3].” Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГКРФ:
”предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся
недвижимостью[4].”
Такое определение недвижимого имущества дано в кодексе.
Вот, что говорит о недвижимости профессор Витрянский: “Исходя из закона
(ГКРФ), основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная
связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего
объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки
присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости
относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы
в ГКРФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости[5].”
Итак исходя из ст. 130 ГКРФ объектами недвижимости законодатель
называет: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты,
Леса и другие многолетние насаждения, здания и сооружения, воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также исходя
из ст. 132 ГКРФ недвижимым имуществом признаётся “предприятие в целом как
имущественный комплекс[6].”
Кодекс позволяет отнести к недвижимым вещам и иные виды вещей. Закон РФ
"Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 в ст.1
перечисляет те вещи, которые являются недвижимостью в жилищной сфере:
земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, приусадебные
хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития,
а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения.
Также исходя из федерального закона “О товариществах собственников
жилья" от 15 июня 1996 г. к недвижимым вещам относится кондоминиум, это
понятие определяется в законе как “единый комплекс недвижимого имущества,
включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на
нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части,
предназначенные для жилых или иных целей (помещения)[7]...”
Приступим к характеристике каждого вида в отдельности.
Земельные участки. Профессор Витрянский отмечает: “Земельные участки
относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых
законодательством могут быть установлены ограничения на участие в
имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3
статьи 129 ГКРФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут
отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той
мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных
ресурсах. На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми
актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных
участков.[8]”
Пожалуй, это обусловлено исторически, вопрос о земле всегда был
“больным” для России. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще
не могло быть и речи (я имею ввиду советские времена).
“Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. No. 301 "О
продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации
государственных и муниципальных предприятий"[9] гражданам и юридическим
лицам предоставлено право при приватизации государственных и муниципальных
предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов
этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их в
собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные
участки, предоставленные гражданам и их объединениям для
предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в
собственность[10].”
В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. "О
праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и
на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного
хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства"[11]
предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах,
поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного
подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного
строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные
постройки.
Таким образом можно говорить о том что по действующему законодательству
земля может передаваться в собственность, но только под определённые цели
перечисленные в законе, указанном выше. В связи с этим необходимо
упомянуть, что законодальным органами готовится к принятию законопроэкт о
земельной реформе, согласно которому земля будет передаваться в
собственность субъектам гражданского права.
Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости
признаются участки недр и обособленные водные объекты. “Они являются
недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что
составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы
невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от
права собственности на землю[12].”
“Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них
действует презумпция государственной собственности: в соответствии с
пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в
собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований,
являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в
принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правового
регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не
согласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: “Поскольку в России
сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а
передача их в пользование осуществляется на основании административного
акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов
представляется преждевременным[13].””
Таким образом мы видим, что по сути недра вообще не могут являться
объектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя
право собственности за государством.
Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения,
относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и
невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однако
профессор Ветров отмечает “От договоров продажи указанных объектов как
недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на
земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние
насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например,
лес "на корню" или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о
продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры
заключаются по правилам продажи движимого имущества[14].”
Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по
признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их
перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое
недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с
момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились некоторые споры
среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства
недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной
государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает
сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до
государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться
недвижимым[15].
Принятый федеральный закон “О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997г. не изменил а лишь
подтвердил приведённые выше довыды.
“Например, по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации - лишь
обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для
завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этом
свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного
акта термина “необходимость совершения сделки”, ориентирующего на
нестандартную ситуацию. “Общим же правилом Закона о регистрации, - пишет
О.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объект
недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его
создания (п. 1 ст. 25).[16]”
Однако Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. No. 485
"О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в
собственность земельных участков под этими объектами[17]." предусмотрено,
что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна
регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель представит
документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право
пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества,
разрешение на строительные работы, а также описание объекта незавершенного
строительства.
Таким образом можно заключить, что приобретение права собственности на
объекты незавершённого строительства возможно, но только при соблюдении
определённой прцедуры, и предоставлении надлежащих документов.
Что касается предприятия то ст. 22 вышеупомянутого закона “О
государственнй регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним”
говорит о том, что во – первых государственная регистрация прав на
земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав
предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в
учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов;
во – вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественный
комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект
недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый
государственный реестр прав в месте нахождения объекта. Отсюда вывод, что
предприятие выступает в гражданском обороте как единый объект недвижимости
в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект
недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации.
Необходимо также раскрыть такое понятие как движимая недвижимость.
Понятие этих вещей раскрывается в транспортных уставах и кодексах.
Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за
счет взаимодействия с воздухом отраженным от земной поверхности. Морское
судно международного или внутреннего плавания - это самоходное или
несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским
или внутренним водным путям. Космический объект - это объект, запущенный в
космос или доставленный на небесное тело, либо сооруженный на небесном
теле. Порядок регистрации воздушных судов определяется Воздушным кодексом.
ст.32 - гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестре
государственных гражданских судов РФ. Морские суда регистрируются в порядке
определенном гл.3 Кодекса торгового мореплавания. Суда внутреннего плавания
регистрируются в соответствии со ст.26 Устава внутреннего водного
транспорта от 15 октября 1955.
Что же касается кондоминиума как объекта недвижимости то согласно п.2
ст. 23 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним” Государственная регистрация возникновения, перехода,
ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое
помещение в кондоминиумах одновременно является государственной
регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности
на общее имущество. Указанный выше закон также ссылается на федеральный
закон “О товариществах собственников жилья”.
2. Особенности гражданско – правового режима недвижимого имущества
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности
граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее
специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности,
другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход
и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в
Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть
зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст.
295 ГКРФ), право оперативного управления (ст. 296 ГКРФ), право пожизненного
наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334
ГКРФ), сервитуты (ст. 274-277 ГКРФ), а также иные права в случаях,
закрепленных Гражданским кодексом и другими законами[18]. Необходимо также
отметить, что “Важной особенностью правового режима недвижимости является
также установление в законе особого порядка оформления сделок с ней,[19]”
об этом речь пойдёт в третьем вопросе моей работы.
Исходя из вышесказанного, а также из анализа статей Гражданского
кодекса Российской Федерации и других нормативных актов можно выделить
следующие характерные особенности правового режима недвижимости:
1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, а также
ограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение, изменение
подлежат обязательной государственной регистрации. (ст.131 ГК)
2. Обязательства, предметом которых является недвижимость, по общему
правилу исполняются по месту нахождения недвижимости (защита права на
недвижимое имущество - иск подается по месту нахождения недвижимости).
3. Установлен особый порядок приобретения права собственности на
бесхозяйные недвижимые вещи (ст.225 ГК).
4. Установлены более длительные сроки приобретательной давности на
недвижимое имущество (ст.234 ГК). В ст.349 ГК установлен особый порядок
обращения на взыскание на заложенное недвижимое имущество. Ст.295 ГК
устанавливает особый порядок распоряжения недвижимым имуществом,
принадлежащим государственному или муниципальному предприятию.
5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимым
имуществом (практически все сделки подлежат государственной регистрации,
также необходимо заключение письменного договора). Предусмотрена
зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость, напр.,
ст.340 ГК.
Итак в итоге можно сказать что правовой режим недвижимого
характеризуется усложнённым порядком юридических действий над ним, что
обусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественных
отношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовым
статусом.
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Как отмечалось ранее: “Важной особенностью правового режима
недвижимости является также установление в законе особого порядка
оформления сделок с ней.[20]” Согласно ст. 219 ГКРФ право собственности на
здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой
регистрации, следовательно для установления права собственности необходим
юридический факт регистрации недвижимости. Государственное или
муниципальное предприятие, за которым закреплено недвижимое имущество на
праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать его в аренду, отдавать
в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ
и товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия
собственника. Остальным имуществом, принадлежащим ему, предприятие вправе
распоряжаться самостоятельно, кроме случаев, предусмотренных законом.
Специальный правовой режим установлен в ГКРФ при сдаче недвижимости в залог
(ипотека) и обращении взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1
ст. 339, ст. 340, 349 ГКРФ).
Кроме того: “для правового регулирования прав на недвижимость и оборота
недвижимого имущества характерно сочетание частно - правового и публично -
правового методов регулирования. В отношении целого ряда объектов
недвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т.п.)
общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого
назначения и правового режима их использования. Задача публичного права -
определить: допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в
имущественный оборот, требуется ли устанавливать какие-либо ограничения в
отношении использования отдельных категорий объектов в имущественном
обороте, например в отношении субъектов прав на указанные объекты или
сохранения целевого назначения использования объектов недвижимости
установить санкции за нарушения требований законодательства, затрагивающие
публичные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборота
объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частно
- правовыми нормами.[21]” Впрочем выше сказанное вытекает из самой сущности
гражданского права.
Как было сказанно ранее, статья 131 ГКРФ определяет, что регистрации
подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а
именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право
пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того -
ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение
названных прав.
Анализ указанной нормы права при буквальном её толковании дает
основание заключить, что: ”сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях
регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана
с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое
имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГКРФ
как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. При несоблюдении
требования о регистрации сделки возможны два вида последствий:
. Так, п. 1 ст. 165 ГКРФ содержит положение, согласно которому
несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом,
требования о государственной регистрации сделки влечет ее
недействительность.
. Анализ статей Кодекса (с учетом ст. 165) позволяет сделать вывод,
что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее
регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон
либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГКРФ, к примеру,
предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры
подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с
момента такой регистрации), либо непосредственно требует
государственной регистрации сделки, не определяя последствий
несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГКРФ в
отношении договора дарения недвижимого имущества).[22]”
В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку
следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующую
требованиям закона. В то же время ст. 550 ГКРФ устанавливает необходимость
придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия или
жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его
регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого
имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 223 ГК).
Исходя из вышеизложенного, с учётом статей 131 и 164 ГКРФ, можно
говорить о том, что: ”зарегистрирован должен быть и договор продажи
недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при
регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость -
договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором
основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового
собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования),
происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены
возможностью судебной защиты[23].”
Орган, который проводит государственную регистрацию прав на
недвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателя
удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о
зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом
документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлять
информацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п.
4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав на
недвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель
имеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд[24].
На основании п. 6 ст. 131 ГКРФ порядок государственной регистрации и
основания отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Такой Закон принят в Российской
Федерации 21 июля 1997 года.[25]
В соответствии со ст. 2 этого Закона значение государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она:
представляет собой Юридический акт признания и подтверждения государством
возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Регистрация является
единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только
в судебном порядке. Такая регистрация проводится на всей территории России
по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый
объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на
день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав;
осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах
регистрационного округа.Отказ в государственной регистрации прав либо
уклонение от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд,
арбитражный суд[26].
Обязательной государственной регистрации подлежат права на
недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены после
введения в действие принятого Закона. Права на недвижимость, которые
возникли до его вступления в силу, признаются юридически действительными и
при отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным Законом.
Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Возникшая
после введения рассматриваемого
|
