Объекты ипотеки - Гражданское право и процесс - Скачать бесплатно
[pic]
Министерство общего и профессионального образования
Волжский Гуманитарный Институт
Волгоградского Государственного Университета
кафедра правовых дисциплин
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
По гражданскому праву
На тему: "Объекты ипотеки (залога недвижимости)."
выполнил:
студент V курса юридического
факультета группы ЮФ -944
Братченко А. В.
научный руководитель:
Апотонов Э. Г.
Волжский 1999г.
Содержание:
Введение. 3
ГЛАВА I. Понятие ипотеки ( залога недвижимиго имущества) 8
ГЛАВА II. понятие движимого и недвижимого имущества 17
ГЛАВА III. история становления института ипотеки 22
ГЛАВА IV. предметы ипотеки по закону "об ипотеке" 25
ГЛАВА V. особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений . 31
ГЛАВА VI. особенности ипотеки земельных участков 39
ГЛАВА VII. особенности ипотеки жилых домов и квартир 58
ГЛАВА VIII. некоторые вопросы государственной регистрации и
нотариального удостоверения недвижимого имущества и сделок с ним 68
ГЛАВА IX. особенности ипотеки воздушных и морских судов, судов
внутреннего плавания и космических объектов 73
Заключение. 75
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ……………………………………………………………………..……77
Введение.
Было бы, наверное, излишним в своём вступлении описывать и без того
известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового
поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Напомню
лишь известную истину, суть которой состоит в следующем – совокупность
здоровых, последовательных и своевременных мер экономики и права – реальный
путь к становлению российского государства, как достойной современности
единицы мирового сообщества. Сама модель построения сегодняшнего общества
представляет собой систему неразрывной связи экономики и права. Светскость
подавляющего большинства современных государства предопределяет единственно
возможный каркас здания – государства: правовое регулирование всех сторон
общественной жизни. Нормы права своей общеобязательностью, погрешностью во
времени и действительностью в реальных условиях человеческого сообщества
имеют значение, которое трудно переоценить. Многочисленные исследования,
научные труды виднейших правоведов и учёных из других областей науки давно
доказали, что закон – важнейший инструмент регулирования отношений в
обществе. Этим же надо пользоваться самым активным образом. Насколько
упорядоченнее, ровнее и спокойнее стучало бы сейчас сердце экономики
российского государства, имей мы, а вернее система власти. Россия,
отлаженную, выверенную, а главное, действенную, правовую систему. Что этому
мешает? Политические распри, отсутствие квалифицированных, желающих
работать кадров, коррупция во всех звеньях власти, наконец, элементарная
неопытность российского человека в чётких законах рынка.… Не будем
вдаваться в причины правового бессилия современной России. Лишь повторю –
надо работать с тем, что есть. Использовать все возможные правовые рычаги,
которые худо-бедно присутствуют в российском правовом поле. Одним из по-
настоящему действенных и весьма полезных в условиях рыночной практике
юридических элементов является институт залога (залоговых отношений). В
расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований,
именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости, денежных масс и
ценных бумаг постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный
рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог выступает
одной из немногих и наиболее эффективной гарантией стабильности отношений
между субъектами экономики в повседневной практике, по сути своей
представляя реальную страховку неисполнения обязательств. Но о сущности,
особенностях залога и рождаемых им отношений чуть позже. Сегодня, несмотря
на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге, он
приобретает всё большую популярность, о чём уже упоминалось и чему есть
масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране. Но
сегодня законодатель мало внимания уделяет специфике, присущей как
использованию залога в различных сферах предпринимательской деятельности,
так и отдельным видам залога, особенностям залога определённых объектов.
Кроме того, стоит заметить, что законы устанавливают сегодня, к сожалению,
только общие правила о залоге, чего явно недостаточно на практическом поле
действия залоговых отношений. Этот пробел сейчас активно восполняется
многочисленными подзаконными актами, которые расширяют сферу применения
залога за счёт включения в круг обеспечиваемых им обязательств таких,
которые возникают на основе норм административного права (например, залог,
используемый таможенными органами для обеспечения уплаты таможенной
пошлины, НДС, акцизов и др.). Однако недостаточность регулирования
залоговых отношений именно на законодательном уровне весьма ощутимо.
Наличие особенностей у различных видов залога, проблемы, присущие каждому
из видов в отдельности, учитывая, что в условиях преобразования расчётно-
кредитной системы основу инфраструктуры составляют коммерческие банки,
являющиеся основными кредиторами-залогодержателями, а также принимая во
внимание то обстоятельство, что особую сложность вызывает регулирование
залоговых отношений, предметом которых является недвижимое имущество,
причём каждый объект недвижимости обладает собственным правовых и
экономических особенностей, где особенно важно на уровне закона закрепить
гарантии реализации прав и законных интересов участников этих отношений,
заставляют законодателя предпринимать попытки исправить существующее
положение. Наиболее ярко эта тенденция проявилась в Законе РФ “Об ипотеке”.
Некоторые вопросы данного Федерального закона и станут предметом данной
работы.
Долгая и трудная история Федерального закона “Об ипотеке ( (залоге
недвижимости)”, которая началась ещё в 1990 году, завершилась, наконец,
преодолением вето Президента Российской Ферации. Закон подписан Президентом
16 июля 1998 года, был опубликован и вступил в силу. О достоинствах и
недостатках данного закона будет ещё неоднократно сказано в данной работе,
но стоит заметить, что он вобрал в себя массу положений необходимых для
регулирования вопросов ипотеки. Закон подробно регулирует многие
существенные вопросы ипотечного правоотношения: сущность договора ипотеки,
заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу
прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества
(третьими лицами) правами третьих лиц, последующий залог, взыскание на
заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных
объектов (предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, жилых домов,
квартир и других объектов). Данные особенности отдельных объектов ипотеки и
присущие им проблемы в современной российской правовой и экономической
действительности будут подробнее рассмотрены далее.
В то же время неразрешённой осталась проблема ипотечной
оборотоспособности объектов недвижимости в первую очередь возможности
ипотеки сельскохозяйственных угодий и земель, находящихся в государственной
и муниципальной собственности. Но этот и многие другие вопросы мы
рассмотрим чуть позже, а пока для более целостного восприятия темы
необходимо наиболее точно определить место ипотечных норм в системе права и
соотношений Закона об ипотеке с другими законами.
Гражданский Кодекс чётко определяет в п. 2 ст. 334, что установленные
Законом об ипотеке правила имеют приоритет перед общими правилами ГК о
залоге п. 2.3 ст. 1 Закона об ипотеке. В чём заключается приоритет
ипотечных норм, и каковы его пределы, где и в какой степени он может
отступать от норм ГК? Вышеизложенная норма ГК говорит о том, что
специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть
установлены и самим ГК, и Законом об ипотеке – в данном случае оба
нормативных акта поставлены вровень по отношению к общим нормам ГК о
залоге. Система правовых норм в таком случае выстраивается довольно чётко:
на верхнем уровне находятся специальные нормы ГК и Закона об ипотеке. При
том очевидно, что внутренних противоречий между ипотечными нормами,
содержащимися в ГК и в специальном законе, быть не должно. Здесь на Закон
об ипотеке в полной мере должно распространяться положение п 2. Ст.3 ГК о
том, что “нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны
соответствовать настоящему Кодексу”. Всё же авторитет Гражданского Кодекса
несравнимо высок. Из этого следует вывод о внутренней соподчинённости
ипотечных норм высшего уровня. На нижнем уровне находятся общие правила ГК
о залоге, которые применяются к ипотеке в случаях, когда иные правила не
установлены специальными ипотечными нормами[1].
Нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны
занять чётко определённое место в системе норм гражданского права,
содержащихся, прежде всего в ГК. В то же время ипотека не может не
затрагивать и иные отрасли права – в первую очередь, конечно, земельное
право. Поэтому место Закона об ипотеке в системе российского
законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом
Российской Федерации (пока не подписанным Президентом), Федеральными
законами “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, ”О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и
другими нормативными актами российского законодательства.
ГЛАВА I.
Для наилучшего и более полного понимания темы необходимо ясно
представлять само понятие такого института гражданского права как ипотека,
его сущность, характерные особенности и основные положения.
Пункт 1, статьи 1 Закона об ипотеке представляет договор об ипотеке
как договор о залоге недвижимости (недвижимого имущества). Одна сторона
которого – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих
денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
заложенного недвижимого имущества, другой стороны – залогодателя. Сходное
определение залога даёт и ГК (ст. 334).
Итак, есть две стороны одного договора – должник и кредитор. Причём
это может быть обязательство, вытекающее из договора купли-продажи, аренды,
подряда, займа, кредитного договора и иного, не ограниченного федеральным
законом (ст.2 Закона “Об ипотеке”). Те же стороны по взаимному согласию
заключают на взаимовыгодных условиях договор о залоге недвижимого
имущества, принадлежащего должнику или третьему лицу (ст. 1 Закона “Об
ипотеке”). Должник по основному договору (или третье лицо в нём не
участвующее, но представляющее недвижимость для залога) становится
залогодателем (п.2 ст.335 ГК), а кредитор – залогодержателем (п.3 ст.335
ГК). Заложенное недвижимое имущество являет собой предмет залога (предмет
ипотеки). Сущность ипотечного правоотношения заключается в том, что
распоряжаться предметом залога может только залогодатель, поскольку именно
он является собственником заложенного имущества. Установлению данного
правила при этом виде залоговых отношений есть и другие объективные
причины, которые мы рассмотрим чуть позже. Залогодержатель же, приобретая
залоговое право на имущество из договора об ипотеке, не приобретает тем
самым права распоряжения этим имуществом. Специфика его права состоит в
том, что он может ограничить собственника в пределах распоряжения им данным
имуществом. Проявляется это в том, что залогодатель, по общему правилу
может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя,
если иное не установлено федеральным законом, договором об ипотеке или не
вытекает из содержания закладной 1. Залогодатель сохраняет права
пользования заложенным имуществом – это следует из самой сути ипотеки и
любое условие договора об ипотеке, ограничивающее это право ничтожно (ст.29
Закона “Об ипотеке”), за ним сохраняется право извлекать из данного
имущества плоды и доходы (п.2 ст.29 Закона “Об ипотеке”).
Пункт 1 статьи 37 предоставляет залогодателю право отчуждать
заложенное по договору об ипотеке имущество другому лицу путём продажи,
дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного
товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного
кооператива или иным способом, но, как уже упоминалось, лишь с согласия
залогодержателя. А, вот пункт 3 той же статьи Закона “Об ипотеке“
закрепляет право завещать заложенное имущество и все условия договора об
ипотеке, ограничивающие это его право, называет ничтожными. Также
залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное
имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование
(п.1 ст.40 Закона “Об ипотеке”), совершать перезалог (последующую ипотеку)
заложенного имущества в обеспечение другого обязательства того же или
другого должника тому же или иному залогодержателю (ст.143 Закона “Об
ипотеке”). К обязанностям залогодателя относятся: недопущение ухудшения
заложенного имущества и уменьшение его стоимости сверх того, что называется
нормальным износом (п.2 ст.29 Закона “Об ипотеке”); содержание и ремонт
заложенного имущества (ст.30); страхование заложенного имущества (ст.31);
принятие мер по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения
(ст.32); защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц (ст.33) и
др.
Из самого смысла договора ипотеки залогодатель получает основную
сумму, обеспеченную ипотекой полностью или в части, предусмотренной
договором об ипотеке (ст.3 Закона “Об ипотеке”). В той же статье
предусматриваются следующие случаи выплат сумм, обеспеченных ипотекой: в
возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа, пени), в следствии
неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения
обеспеченное ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное
пользование денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой
обязательством или федеральным законом; в возмещение возможных судебных
издержек и расходов по реализации заложенного имущества. Закон
предоставляет залогодержателю право на удовлетворение своего требования по
обязательству, обеспеченному ипотекой из страхового возмещения за утрату
или повреждение заложенного имущества (п.3 ст.31 Закона “Об ипотеке”);
выступать в суде по защите заложенного имущества всеми способами
предусмотренными законом без специальной доверенности в случае, если сам
залогодатель не предпринимает необходимых действий по защите собственного
имущества (п.2 ст.33) ; вправе проверять по документам и фактическое
начисление, состояние и условие содержания заложенного имущества, тем самым
осуществляя необходимый контроль (п.2 ст.34 Закона “Об ипотеке”); требовать
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при ненадлежащем
обеспечении залогодателем сохранности заложенного имущества. Это о
субъектах ипотечного правоотношения. И ещё немного о самом залоге, его
видах.
Закон о залоге (не путать с законом “Об ипотеке”) предусматривает
регулирование трёх видов залога: залог с оставлением имущества и
залогодателя, залог с передачей заложенного имущества (вещей) залогодателя
(заклад) и залог прав. В отличии от залога с оставлением имущества у
залогодателя (например, ипотека – залог недвижимого имущества), заклад –
предполагает передачу имущества во владение залогодержателя. Причём
залогодержатель получает право пользования имуществом, только если это
прямо предусмотрено договором. При этом доходы и иные имущественные
выгоды, получаемые в результате пользования таким объектом, должны
направляться либо на покрытие расходов по содержанию предмета заклада, либо
на покрытие долга или процентов по долгу.
Возвращаясь к залогу с оставлением имущества у залогодателя, стоит
отметить, что ипотека не единственная его разновидность. При залоге
ценных бумаг они могут передаваться в депозит нотариальной конторы.
Такой залог, так же как и залог с передачей имущества на время во
владение и пользование третьего лица, считается залогом с оставлением
имущества у залогодателя.
Гражданский кодекс (ст.338) выделяет два основных вида залога – без
передачи и с передачей заложенного имущества залогодателю, которые в
зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога
делится на следующие подвиды: ипотека ( п.2 ст.334 ГК ); залог товаров в
обороте (ст. 357 ГК ); твердый залог или заклад ( п.2 ст.338 ГК ).
Последний характеризуется как индивидуально – определенная вещь,
оставленная у залогодержателя с наложением знаков, свидетельствующих о
закладе. Кроме того, Гражданским кодексом (ст.336 ) и законом о залоге (
ст. ст. 54 – 58 ) предусматривается самостоятельный, обладающий
специфическими чертами вид залога - залог прав ( требований ). Он
отличается тем, что в залоге могут быть как вещные, так и обязательственные
права (требования), причем временного характера, но с определенным сроком
действия и до истечения срока их действия. Таковы основные виды залога и
раз уж зашла речь о возможной двоякой природе залоговых отношений, было бы
уместно определить относимость данных отношений к обязательственному и
вещевому право, что поможет составить более чёткое мнение о сущности,
залога как токового.
Многие специалисты придерживаются мнения, что залоговое право следует
относить к числу вещных прав. Такого же мнения придерживались и
дореволюционные российские юристы. И принятый в 1922 году Гражданский
Кодекс РСФСР рассматривая залог как вещное право регулируя нормами,
содержащимися в его подразделах III и III-а раздела “Вещное право”.
Гражданский Кодекс не раскрывает понятие “вещное право”, лишь
перечисляя виды этого права (ст. 216 ГК РФ). Тем не менее, данный институт
гражданского права можно отнести к традиционно изучаемому институту
российской юриспруденции. Остановимся на общепринятом понятии вещевого
права, которое понимается как право, обеспечивающее удовлетворение
интересов управомоченного лица путём непосредственного воздействия на вещь,
находящуюся в сфере его хозяйственного господства 1.
Вещные права имеют двойственный характер, поскольку определяют два
рода отношений: Субъекта к вещи и субъекта – к другим участникам
хозяйственных отношений, в связи с чем обладают следующими признаками:
- объектом вещного права является вещь, с которой у субъекта
существует неразрывная связь, обусловленного господством над ней;
- господство над вещью осуществляется непосредственно, без
привлечения участия других субъектов гражданских отношений для
реализации права;
- вещные права относятся к разряду абсолютных, в связи, с чем
предполагают их полную защиту от действий третьих лиц (выражающуюся
в форме запрещений) и реализуются в полном следовании за субъектом
вплоть до момента волеизъявления самого субъекта относительно
судьбы принадлежащей ему вещи 1.
Из всех вышеперечисленных законодательно закреплённых является только
третий признак (п.4 ст.216 ГК), остальные до сих пор вызывают споры. Но
если ипотека обладает этими признаками, то её следует применить к вещным
правам. Прежде всего о неразрывной связи вещи и обладающей ею субъекта.
Предметом ипотеки является недвижимое имущество, то есть материальная,
индивидуально определённая вещь, прочно связанная с землёй, перемещение
которой в принципе невозможно без определённого ущерба ей (общее
определение предмета ипотеки). То есть объектом ипотечного права является
вещь. При установлении ипотеки путём заключения договора в нём обязательно
указывается его предмет и надлежащая оценка. Ипотека следует за имуществом,
независимо от права собственности на него, поскольку, как упоминалось выше,
залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду и
иным образом им распоряжаться. Это право следует из смысла ипотеки и может
ограничиваться только законом, договором или волей залогодателя.
Следовательно, неразрывная связь залогодержателя с вещью безусловно
присутствует, чего нельзя сказать в отношении господства над ней.
Согласно ст.338 ГК, имущество, на которое установлена ипотека, не
может быть передано залогодержателю. Поэтому полное господство (в смысле,
близком к понятию “владение” и “распоряжение”) над недвижимым имуществом в
данной ситуации просто невозможно. Кроме того, норма вышеуказанной статьи
является императивной и, следовательно, не предусматривает волеизъявление
сторон. Однако некоторые специалисты считают, что данный признак вещных
прав является скорее специальным, нежели общим для всех вещных прав,
поскольку, например, вещи могут быть объектом не только вещных прав, но и
обязательственных, а так же объекты вещных прав не всегда сводятся только к
вещам.
Залогодержатель, как уже говорилось, не получает полного господства
над вещью, имея однако определённые полномочия, необходимые для обеспечения
сохранения целостности и стоимости предмета ипотеки, определённой в
договоре. А значит и второй признак вещных прав не может быть в данном
случае признан показательным.
Что же касается третьего признака, то действительно, ипотека обладает
таким характерным свойством вещных прав, как право следования. То есть
право, как бы следует за вещью. Где бы не находился предмет ипотеки, в чей
бы собственности он не находился, он будет оставаться предметом ипотеки до
прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное
имущество, переданное в залог, обременено залогом.
Интересным в данном контексте представляется и позиция залогодержателя
относительно возможности защищать им свои права на вещь. Ст.347 ГК
фактически приравнивает залогодержателя к “владельцу, не являющемуся
собственником” (ст. 305 ГК), предоставляя ему защиту его права наравне с
собственником, а так же и против собственника, но только в том случае,
когда предмет залога находится или должен находится у него, невозможно при
ипотеке. Получается, что данное преимущество не действует, а положение
ст.347 ГК на ипотечные отношения не распространяются1. Единственным
способом защиты своего права по сохранению стоимости предмета залога,
которым может воспользоваться залогодержатель при ипотеке, является
требование, выдвигаемое в форме иска, которое и призвано исключительно на
принципах справедливости защитить права залогодержателя. Основаниями для
предъявления данного требования являются:
- оспариваемое действие должника должно находиться в прямой связи с его
неоплатностью;
- право предъявления данного иска может принадлежать только такому
кредитору, чьё требование подлежит принудительному исполнению, то есть
признано судом и основано на необходимости оспорить юридические
действия должника и устранить препятствия к удовлетворению требований
кредитора;
- оспариваемое действие должно причинять вред кредитору;
- оспариваемое действие следует после возникновения права кредитора;
- злой умысел должника2.
Не вдаваясь в подробный анализ вышеперечисленных оснований (некоторые
специалисты оспаривают необходимость последних двух), заметим только, что,
данное требование по своей сути не носит вещно-правового характера,
несмотря на то, что нацелено на сохранение закреплённой в договоре
стоимости заложенного имущества.
Таким образом, ипотечное право обладает лишь некоторыми проявлениями
признаками вещного права, что вряд ли может являться достаточным основанием
для причисления данного права к вещным. О том же говорит и безусловная
акцессорность залога, зависимость от основного обязательства, что не
свойственно вещным правам и противоречит их природе. Вместе с тем, всё
вышеизложенное свидетельствует о безусловной особенности залогового права
(а ипотеки, в частности), которое обладая проявлениями вещных прав, тем не
менее к ним не относится. Кроме того, причисление залогового права к вещным
правам лишило бы его ряда преимуществ и создало бы препятствия для
построения естественных экономических отношений на практике.
Ряд современных отечественных и зарубежных юристов предлагают
охарактеризовать залог, как вещный способ обеспечения обязательств, что
представляется наиболее удачным определением. Тем не менее, вычленение
особенных сторон залогового права, носящих вещно-правовой или
обязательственно-правовой характер, является ошибочным, поскольку обедняет
одни стороны данного явления и видоизменяет другие, искажая его сущность.
Таким образом, рассмотрение ипотеки было бы гармоничным в системе средств
обеспечения исполнения обязательств, что отвечает сущности и назначению
ипотеки при условии сохранения “вещного” элемента, что служит
непосредственно защите интересов залогодержателя.
В заключении о понятии и сущности ипотеки стоит отметить следующее.
Договор об ипотеке требует соблюдения
|
