О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Гражданское право и процесс - Скачать бесплатно
Удмуртский государственный университет
Институт права, социального управления и безопасности
Кафедра гражданского права и процесса
Курсовая работа
по гражданскому праву
по теме:
Федеральный закон
“О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним”
Выполнила:
студентка ДО гр.12-44
Абугова Е.И.
Ижевск 2000
План.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. 4
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. 9
§ 1. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 9
§ 2. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. 10
§ 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним: порядок проведения. 14
1. Прием документов и регистрация документов, необходимых для
государственной регистрации. 14
2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок. 20
3. Установление оснований для отказа или приостановления
государственной регистрации. 22
4. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача
удостоверений о произведенной государственной регистрации. 25
§ 4. Предоставление информации о зарегистрированных правах и сделках с
недвижимым имуществом. 26
Заключение. 29
Список литературы. 30
Список нормативных актов. 30
Вступление.
31 января 1998 г. вступил в силу федеральный закон от 21 июля 1997 г. №
122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним” (далее – Закон о государственной регистрации). Основной целью
данного закона является обеспечение стабильности оборота недвижимости, его
гласности и публичности. В соответствии с ним во всех регионах Российской
Федерации создаются новые органы государственной власти – учреждения
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну
особенность. С момента его вступления в силу отменено обязательное
нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью.
Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и
организаций.
Таким образом, мы видим, что Закон о государственной регистрации внес
существенные изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял
на существующие гражданско-правовые отношения, и, наконец, заставил
заработать ряд положений нового гражданского законодательства.
Но, конечно, введение в действие нового закона (а следует заметить, что
в данном случае можно говорить вообще о введении нового института в
гражданском законодательстве) естественным образом влечет за собой ряд
проблем и вопросов по поводу его практического применения.
Поэтому целью данной работы является подробное рассмотрение института
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
его понятий, а также сам порядок государственной регистрации и ее
участники.
Глава 1.
Понятие государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(далее – государственная регистрация), согласно ст. 2 Закона о
государственной регистрации, - это юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации.
Перед тем, как рассматривать само понятие государственной регистрации,
следует прояснить некоторые аспекты. И первый из них: что же
подразумевается законодателем в данном случае под недвижимым имуществом?
П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что
прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и
объекты, не отвечающие данному критерию – воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК) предприятие
как имущественный комплекс. Дело в том, что недвижимость – юридическое
понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет
большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации
права на него и сделки с ним.
Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить
следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат
регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации:
1) земельные участки;
2) участки недр;
3) обособленные водные объекты;
4) леса, многолетние насаждения;
5) здания, части зданий;
6) сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной,
транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы
инженерной инфраструктуры жилищной сферы;
7) нежилые помещения; части помещений;
8) предприятия как имущественный комплекс;
9) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;
жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;
10) квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых
домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного
проживания;
11) комнаты;
12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
значения;
13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные
строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые
строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках;
14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;
15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом
действующего договора строительного подряда.[1]
Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат
государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс
РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения; право
оперативного управления; право пожизненно наследуемого владения; право
постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях
предусмотренных законодательством. Некоторые статьи Гражданского кодекса и
Закона о государственной регистрации указывают также на иные виды прав,
подлежащих регистрации (например, аренда, доверительное управление и др.).
Поэтому можно говорить, что вышеприведенный перечень охватывает практически
все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.
Но существуют и некоторые исключения из правила об обязательной
регистрации прав на недвижимое имущество, хотя они и редки. Все эти
исключения должны быть предусмотрены только в законе. Так, не подлежат
государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из
договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл.35
Гражданского кодекса), из договора безвозмездного пользования (гл.36
Гражданского кодекса), договора аренды зданий и сооружений, заключенный на
срок менее года (ст.651 Гражданского кодекса). Впрочем, в последнем случае
возникают некоторые проблемы, связанные с применением Закона о
государственной регистрации на практике.
Так, многие частные предприниматели, приехавшие из других регионов в
Москву для торговли, были привлечены к ответственности за то, что не
зарегистрировали в Мосрегистрации договоры аренды торгового места на рынках
города, заключенные ими на срок от пяти дней до нескольких месяцев (не
более одного года). Местные органы государственной власти в подтверждение
своей позиции ссылались на распоряжение мэра г. Москвы от 07.09.98 г. № 911-
РМ “Об обязательной государственной регистрации договоров аренды
недвижимого имущества (независимо от сроков).
В.И. Сергеев считает по этому поводу следующее: договор аренды здания
или сооружения (а равно помещения или его части) подлежит государственной
регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (ст.651 ГК РФ).
А одновременно с регистрацией этого договора осуществляется и регистрация
права аренды. Однако введения в Закон о государственной регистрации нового,
по сравнению с ГК РФ, понятия – “регистрация права”, очевидно, ввело в
заблуждение не только многих руководителей административных органов, но и
органы юстиции, осуществляющие регистрацию прав, а также различные
инспекции и контролирующие органы. Видимо, они посчитали, что право аренды
подлежит регистрации в любом случае. Но такие требования противоречат и
основным началам гражданского законодательства (ст.1 ГК РФ), и общим
принципам свободы предпринимательства. “Применение Закона о государственной
регистрации ко всем сделкам независимо от срока аренды создает для
предпринимательской деятельности излишние препоны, что связано с громоздким
процессом регистрации прав. Фактически вводится дополнительный, и притом не
малый, налог на рыночную торговлю – так называемый регистрационный
сбор”[2].
Теперь вернемся к самому понятию государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Легальное определение этого понятия
дает нам основание сделать соответствующие выводы и назвать ряд
отличительных черт регистрации.
Во-первых, закон связывает с регистрацией определенные юридические
последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или
прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и
прекращаются в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. Поэтому в
каждом конкретном случае спор о возникновении права решается с учетом норм
ГК РФ и Закона о государственной регистрации.
Во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения
или прекращения прав на недвижимость. Государственная регистрация носит
публичный характер. С одной стороны, государство проверяет законность прав
на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их.
С другой – соблюдается открытость как с точки зрения соблюдения процедуры
всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о
сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.
В-третьих, государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права. При этом
государственную регистрацию, проводимую учреждениями юстиции, необходимо
отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер….
Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации:
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу эти две
формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости
государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента
его подписания (ст.550 ГК, п.3 Обзора практики разрешения споров,
возникающих по договорам купли-продажи недвижимости). Государственной
регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору.
Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить
государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по
ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по
этой сделке. К таким случаям относятся:
1) регистрация договора и перехода права собственности по договору
продажи жилого помещения или предприятия;
2) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены
жилых помещений и предприятий.
Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью
является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный
реестр прав[3] (п.3 ст.2 Закона о государственной регистрации).
Следовательно, эта дата является:
1) датой заключения договора, предметом которого является недвижимость,
если законом не предусмотрено иное (п.3 ст.433 ГК РФ);
2) датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости
по договору в случаях, когда данное право требует государственной
регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом (п.2
ст.223 ГК РФ);
3) датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а
также иного права, подлежащего государственной регистрации (ст.219 ГК
РФ, ст.25 Закона о государственной регистрации;
4) датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.
Следует заметить, что, хотя государственная регистрация в подавляющем
большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к
регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или
иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с
моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в
законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не
правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев
несколько:
1. Право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного,
дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц,
имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу,
гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом,
возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением
возникновения права в данном случае может служить справка о
произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.
2. В случае смерти наследодателя наследники приобретают право
собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства
(со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в
данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на
наследство.
3. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) при
продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не
предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его
покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге
у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в
тот момент, который указан в законе. К сожалению, ни в Гражданском
кодексе, ни в Законе о государственной регистрации, ни в Федеральном
законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” нет прямых указаний на то,
каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в
этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие
данной регистрации. С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1
Закона об ипотеке есть основания полагать, что данное обременение все
же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку к
залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из
договора, если законом не установлено другое. Что касается
последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном
порядке, то Н.Р. Иванова считает, ссылаясь на вышеперечисленные
законы, что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные
лица не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит
или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как
следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться
на него[4].
4. Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона
по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом
будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст.584 ГК), а
моментом возникновения права залога – момент передачи недвижимости
плательщику ренты.
Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав
на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при
этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их
соотношение сведено к следующему:
1) во многих случаях судебное решение выступает в роли
правоустанавливающего документа, являющегося основанием для
проведения государственной регистрации (п.1 ст.17, ст.28 Закона о
государственной регистрации);
2) судебным актом, чаще всего определением суда, государственная
регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по
существу (п.4 ст.19 Закона о государственной регистрации);
3) государственная регистрация, являясь ненормативным актом
государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам
или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы
заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц
признана недействительной (ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, ст.22
Арбитражно-процессуального кодекса РФ, ст.241 Гражданско-
процессуального кодекса РСФСР);
4) в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны
недействительными (незаконными) те материально-правовые основания,
которые легли в основу проведения государственной регистрации (ст.12,
13 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.2 Закона о государственной
регистрации);
5) в соответствии со ст.28 Закона о государственной регистрации права на
недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или
третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях; в
частности, это положение касается случаев приобретения права
собственности в силу приобретательной давности (Постановление Пленума
Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 “О некоторых
вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав”; ст.11, 12 Гражданского кодекса
РФ).
Согласно п.5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в
государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от
государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в
суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с
гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не
следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа,
обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной
регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ другая
сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив,
что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести
решение о регистрации сделки.
Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной
регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его
применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения
сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.7 Вводного закона к Части
второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном
нотариальном удостоверении договоров предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК
сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной
регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 г. стороны по
договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны
придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по
соглашению сторон.
С другой стороны, согласно ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение
сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки
(п.2 ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК); специальный случай
уступки права требования (ст.389 ГК) и др.[5]
Глава 2.
Порядок государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
§ 1. Участники отношений, возникающих при
государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
Прежде чем начать рассматривать порядок государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, нужно хотя бы бегло остановиться на
вопросе о том, кто является участником данного вида правоотношений.
Итак, ст.5 Закона о государственной регистрации говорит, что участниками
отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и
обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том
числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без
гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные
организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты
Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы,
осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, - с другой.
Думается, что в рамках данной работы нет необходимости подробно
останавливаться на собственниках и обладателях иных, требующих обязательной
государственной регистрации, прав на недвижимость. Следует остановиться
только на некоторых моментах, предусмотренных в законодательстве.
Так, например, в ст.4 Закона “О приватизации государственного имущества
и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации”
предусмотрено, что государственная программ приватизации государственного
имущества в РФ содержит, среди прочего, указание на имущество, которое
приватизируется с установлением запрета на участие в приватизации
иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в
составе учредителей (участников) или аффилированных иностранных физических
и юридических лиц.
Согласно ст. 212 Гражданского кодекса РФ существуют определенные виды
имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации
(например, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса (ст.19
Лесного кодекса)).
Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов
осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального
образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют
в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В
отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе
совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом
стороной в договоре концессии должно непременно выступать само
Правительство РФ.
Что же касается органов, осуществляющих государственную регистрацию на
недвижимое имущество и сделок с ним, то система их на данный момент
достаточно сложна и далека пока от окончательного формирования.
Порядок создания и принципы размещения учреждений юстиции по регистрации
прав относятся к компетенции субъекта РФ.
Так, в соответствии с Положением “Об учреждении
|
