Недвижимые и движимые вещи. Государственная регистрация недвижимости. Продажа недвижимости. - Гражданское право и процесс - Скачать бесплатно
Содержание
I Введение 4
II Понятие движимого и недвижимого имущества. 6
III Общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним 9
1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. 9
2. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. 11
3. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 13
4. Деятельность государства по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. 14
IV Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Особенности продажи некоторых видов недвижимости.
23
1. Государственная регистрация прав на предприятии как имущественный
комплекс и сделок с ним. 23
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним в кондоминиумах 31
3. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое
имущество. 34
4. Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект
недвижимого имущества. 39
5. Государственная регистрация ипотеки. 40
V Краткий обзор судебной практики Октябрьского районного суда г.
Томска по делам о продаже недвижимости 45
VI Заключение 47
VII Список использованной литературы 49
1. Официально-документальные издания 49
2. Источники: 51
3. Научные документы: 52
Введение
Как известно, еще совсем недавно наше государство являлось
исключительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости
— земли, ее недр, жилых и нежилых строений и тому подобное. Сделки с
недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов из "кармана в
карман" названного собственника, причем без особого труда совершались на
основе распоряжений правительственных структур и их подразделений. Главное
внимание регистраторов уделялось не правам на недвижимость, а физическим ее
параметрам. Сформировалась достаточно эффективная система соответствующего
учета недвижимости: органы БТИ, Госстроя, госкомзема.
Развитие рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу
— учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых
объектов, сколько права на них, иными словами, недвижимость стала
превращаться из физической категории в юридическую.
Таким образом, потребность во введении норм права, устанавливающих
государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи возникла с
развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.
Во-первых, хозяйственные товарищества и общества, которые приобрели
недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали
получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно
являлось бывшим собственником имущества.
Во-вторых, в силу сложившейся психологии, участники гражданско-
правовых отношений полагали, что право устанавливающие документы на
недвижимое имущество может выдать только государственный орган.
В-третьих, из-за нехватки оборотных средств приватизированные
предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредит от
банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были
весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как
правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения
исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, право устанавливающие
документы на это имущество.
Наконец, в связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды
по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в
отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты.
Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и
прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено
новым Гражданским кодексом РФ. Во исполнение норм Гражданского кодекса РФ о
государственной регистрации недвижимости Президентом РФ был подписан
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", который имеет исключительно важное значение для
упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для
обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества. В тексте
Закона прямо не формулируются его цели и задачи, но из анализа норм
очевидно, что основной задачей закона является стремление оздоровить рынок
недвижимого имущества, сконцентрировать все его функции по инвентаризации,
учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого
государственного органа.
Таким образом, правовой институт государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним призван создать принципиально новую
регистрационную систему, которая в равной степени служила частным и
публичным интересам.
Понятие движимого и недвижимого имущества.
Категория недвижимого имущества известна российскому законодательству
с начала XVIII века. В советском гражданском праве названная категория
отсутствовала. Только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и
республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта
гражданских прав на движимое и недвижимое.
Это нормативный акт лишь определил, что могут существовать особенности
приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество. Какой-либо особый
правовой режим недвижимого имущества самими Основами создан не был.
Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства 1991 г.
определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с
ним прочно связано. Таким образом, в основу разграничения имущества на
недвижимое и движимое был положен традиционный фактический критерий —
возможность оторвать от земли и переместить определенное имущество без
несоразмерного ущерба его назначению. Основы содержали также правило,
согласно которому к недвижимому по формально-юридическому критерию может
быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только
законодательными актами.
Статья 130 ГК РФ в построении определения недвижимости в основном
уточнила понятие, данное в Основах, исходя в целом из тех же критериев —
связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба
назначению объекта (недвижимости по природе) и отнесения к недвижимости в
силу закона.
Перечень объектов, относимых к недвижимости, построен в ГК как
примерный, не исчерпывающий. Категория недвижимости расширилась за счет
перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как
участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в
силу их естественных физических свойств. Такие природные ресурсы, как леса,
относятся к недвижимости в силу их связи с землей.
Недвижимыми в силу связи с землей ст. 130 ГК считает также здания,
сооружения и многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в
законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие как шахты и
иные подземные сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана
недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную связь с землей, на
которой она расположена.
Недвижимостями в силу закона ГК признал подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты, предусмотрев возможность для закона отнести к
недвижимому и иное имущество. Смысл отнесения к недвижимости таких объектов
— распространение на них особенностей режима, который устанавливается для
недвижимости.
Особым объектом недвижимости является предприятие как единый
имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности (ст.132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса
входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая
земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,
продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,
индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное
наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные
права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Например, в соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной
политики" недвижимостью в жилищной среде, среди прочих объектов, являются
квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.
Все остальные вещи, которые по прямому указанию закона не отнесены к
недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым
имуществом.
Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается
в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права
собственности и других вещных прав на него происходит в особом порядке,
который обычно требует соблюдения обязательной письменной формы и
обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре,
ведение которого возлагается на учреждение юстиции.
Для совершения сделок с движимыми вещами не требуется соблюдение
строгих формальностей, если об этом прямо не сказано в законе.
Общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
В соответствии с п.1 ст.2 Закона[1] "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной
регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается
юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Формулировка п.1 ст.2 недостаточно четко передает юридическое содержание
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое
определено, в частности, в п.2 ст.8, п.1 ст.131, ст.219, п.2 ст.223
Гражданского кодекса Российской Федерации. Права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают с момента регистрации
соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор,
подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 Гражданского
кодекса РФ). К числу таких договоров относятся следующие: договор об
ипотеке (п.3,4 ст.433 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части
жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор продажи предприятия
(п.3 ст.560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК
РФ); договор аренды здания или сооружения (п.2 ст.651 ГК РФ); договор
аренды предприятия (п.2 ст. 658 ГК РФ); договор доверительного управления
(ст.1017 ГК РФ). Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации
установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество
носит конституционный, право устанавливающий, а не вспомогательный
характер, как это можно вынести из п.1 комментируемой статьи.
По существу названная регистрация призвана служить обеспечением
стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только
имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности
достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за
рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы,
позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно
достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.
Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация — это
легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и
обязанностей, а также иных обоснований возникновения прав и обязанностей,
предусмотренных в п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Законодатель, установив обязанность государственной регистрации прав и иных
событий, вместе с тем не придал данному процессу, в соответствии с Законом
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним", исключительно право устанавливающий характер, что в свою очередь
позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для
неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом
статусе недвижимости, его изменении и прекращении.
Создаваемая система регистрации выполняет несколько функций: придание
законной силы право устанавливающим документам; учет прав на недвижимость;
учет сделок с недвижимостью. Характер функций обусловливает, с одной
стороны, юридическую значимость государственной регистрации, а с другой
стороны ее учетно-систематизационную роль. Так, если функция придания
законной силы право устанавливающим документам свидетельствует о том, что
государственная регистрация является элементом сложного юридического
состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения,
перехода, прекращения) права на объект недвижимости, то функции учета прав
на недвижимость и учета сделок с недвижимостью являются средством контроля
за сделками и правами.
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Вступление в силу Гражданского кодекса Российской Федерации и
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" заложило основу для формирования в современном
российском праве нового правового института — государственной регистрации
прав на недвижимое имущество. Этот правовой институт обладает известной
самостоятельностью и выходит за рамки гражданского права. В его состав
входят преимущественно публичноправовые нормы. В соответствии со ст.3
Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" законодательство Российской Федерации о государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса
Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных
законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.
Федеральный законодатель оставляет за собой право законодательного
регулирования отношений по поводу государственной регистрации прав. Таким
образом, должно быть гарантировано единство регистрационной системы на всей
территории Российской Федерации. Нормы о государственной регистрации прав
могут содержаться в других нормативных законах. Чаще всего речь идет о
законах, которые регулируют отношения, возникающие по поводу владений,
пользования и распоряжения отдельными видами недвижимого имущества.
Например, Лесной кодекс Российской Федерации (ст.23)[2]; Водный кодекс
Российской Федерации[3]; Федеральный закон "О товариществах собственников
жилья" (ст.14)[4]; Федеральный закон об ипотеке (гл.IV)[5] и другие. В
законе о государственной регистрации прав предусмотрено принятие
Правительством Российской Федерации ряда правовых актов, направленных на
создание необходимых условий для реализации настоящего закона. В этих целях
Правительством Российской Федерации были приняты следующие постановления:
"О мерах по реализации Федерального закона", "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №1378 от 1 ноября 1997 г.[6];
"Об утверждении Положения о межведомственной комиссии по разработке
мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации
прав на недвижимое имущество и органов по учету объектов недвижимого
имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое
имущество" №238 от февраля 1998 г.[7], "Об утверждении примерного положения
об учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним" №288 от 6 марта 1998 г.[8], "Об установлении платежей за
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и
за предоставление информации о зарегистрированных правах" №248 от 26
февраля 1998 г.[9], "Об утверждении правил введения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №219
от 18 февраля 1998г.[10]
В ведении субъектов федерации находится лишь принятие нормативных
актов о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную
регистрацию прав (п.2 ст.3 Закона о государственной регистрации). Субъекты
федерации обязаны поэтапно вводить систему государственной регистрации
прав, в целях чего они вправе осуществлять необходимые структурные и
функциональные преобразования и использовать для регистрации прав имеющиеся
на их территории органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или
иных прав и учет объектов недвижимости (п.2 ст.32). кроме того, субъекты
Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти,
уполномоченным Правительством РФ, определяет порядок создания структуры,
принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав на своих
территориях.
Во исполнение данного Закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" в 1998 году на территории Томской
области создан Томский областной регистрационный центр.
Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст.5 Закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются
собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих
государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской
Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и
иностранные юридические лица, международные организации, иностранные
государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и
муниципальные образования с одной стороны, и органы, осуществляющие
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, -
с другой.
Приведенный в ст.5 перечень участников отношений при регистрации прав,
является исчерпывающим.
Российская Федерация, выступая в качестве участника гражданско-
правовых отношений, действует через систему своих органов, которые
наделяются общей или специальной компетенцией. Объем и содержание
компетенции закрепляются в актах, определяющих статус этих органов. В
рамках установленных компетенций органы государственной власти и местного
самоуправления могут от имени Российской Федерации или муниципальных
образований приобретать и осуществлять имущественные права. В статье 5
Закона речь идет об участии государства в отношениях по поводу
государственной регистрации прав на недвижимое имущество не как суверена,
наделенного полномочиями формировать правила поведения в области
государственной регистрации прав и осуществлять общий контроль за рынком
недвижимости, а как одного из равноправных участников гражданского оборота,
способного иметь в своей собственности недвижимое имущество.
Участникам гражданского оборота — собственникам недвижимого имущества
— противостоят органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Такими органами, согласно Гражданскому
кодексу РФ (ст.131) и Закону о государственной регистрации прав (ст.9),
являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждения юстиции по регистрации прав
представляют собой государственный орган, являющийся государственным лицом.
Деятельность государства по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
В Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" нашли свое закрепление основные положения об органах,
осуществляющих государственную регистрацию прав, порядке и сроках
проведения регистрации, основаниях для отказа в ее проведении, а также дан
примерный перечень оснований для государственной регистрации наличия,
возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Российский законодатель исходит из того, что регистрация прав на
недвижимость и сделок с ней должна осуществляться единым органом —
учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (п.1 ст.9 Закона о государственной регистрации), а
кадастровый учет объектов недвижимости продолжают вести органы, на которые
соответствующие функции были возложены до вступления в силу Закона о
государственной регистрации прав (территориальные подразделения
государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и
землеустройству, БТИ и другие).
Учреждения юстиции по регистрации прав в субъектах Российской
Федерации создаются и осуществляют свою деятельность на основе Примерного
положения об учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства
Российской Федерации №288 от 6 марта 1998 года.
Количество учреждений юстиции по регистрации прав в субъекте Федерации
зависит от числа регистрационных округов на его территории. В п.3
Постановления Правительства №288 от 6 марта 1998 года субъектам Федерации
рекомендовано создавать на своих территориях одно учреждение юстиции по
регистрации прав с филиалами, действующими в пределах административно-
территориальных единиц.
Учреждения юстиции являются юридическим лицом. Оно вправе открывать в
установленном порядке расчетные и иные счета в банках и иных кредитных
организациях, имеет самостоятельный баланс, может от своего имени
приобретать и осуществлять имущественные права и нести обязанности, быть
истцом и ответчиком в суде.
Учреждение юстиции возглавляет регистратор прав, который назначается
на руководящую должность и освобождается от должности Министерством юстиции
РФ по согласованию с органом исполнительной власти субъекта РФ.
Руководителями филиалов учреждения юстиции назначаются лица, являющиеся
регистраторами прав. Они назначаются на должность и освобождаются от нее
регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции, и действуют на
основании доверенности выданной учреждением юстиции.
Учреждения юстиции вправе осуществлять деятельность, предусмотренную
Законом о государственной регистрации прав. Виды этой деятельности
перечислены в п.3 ст.9 Закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним". Их перечень является исчерпывающим.
Таким образом, Закон устанавливает специальную правоспособность учреждений
юстиции по регистрации прав. Если сделки, совершаемые учреждениями юстиции,
противоречат требованию закона, они признаются ничтожными.
Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за
счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление
информации о зарегистрированных правах в порядке, определяемом субъектами
Федерации, за
|
