Кондомиимум - как форма собственности - Гражданское право и процесс - Скачать бесплатно
Тема: Кондоминиум - как форма собственности.
С О Д Е Р Ж А Н И Е
Введение
Глава I. Правовое регулирование жилищных отношений в РК.
& 1.Жилищное законодательство в Республики Казахстан.
& 2. Жилищные правоотношения в Республики Казахстан.
Глава II. Кондоминиум особая форма собственности на жилище.
& 1.Понятие кондоминиума.
& 2.Объект кондоминиума и его состав.
& 3.Государственная регистрация объектов кондоминиума.
Глава III. Управление объектом кондоминиума.
Заключение.
Список использованной литературы
В В Е Д Е Н И Е
Поворот в жилищной политике, обусловленный новыми рыночными
отношениями, состоит в переходе в основном от прежней практики
распределения жилья, построенного за счет бюджетных ассигнований, к
зарабатыванию его самими гражданами, в поэтапном переводе жилищной сфере в
режим бездотационного функционирования. Но в обоих случаях государство
должно обеспечить социальную защиту определенных категорий граждан,
особенно малоимущих слоев населения.
При активной государственной поддержке жилищное строительство могло бы
стать начальной точкой оздоровления и роста экономики, увлекая за собой
широкий спектр других отраслей. Это способствовало бы финансовой
стабилизации, создавая у населения стимулы к накоплению, сдерживанию роста
безработицы за счет организации в строительстве новых рабочих мест.
В настоящее время требуется проведение принципиально новой жилищной
политики и превращение ее в один из приоритетов общества. Необходимо
создать реальную возможность строительства или приобретение жилья семьям со
средними и частично низкими доходами. Без существенного повышения доли
частного жилищного сектора не сформировать важнейшие составляющие рыночной
экономики - рынок жилья и рынок труда.
Все эти факторы обусловили выбор темы дипломной работы и послужили
основанием для ее написания.
В основу работы были положены Указ Президента Республики Казахстан от
6 сентября 1993 года "О новой жилищной политике", Государственная программа
новой жилищной политики и механизмы ее реализации, разработанная во
исполнение постановления Президента Республики Казахстан от 15 июля 1992
года "О мерах по реализации стратегии становления и развития Казахстана как
суверенного государства", а также Закон Республики Казахстан "О жилищных
отношениях" принятый 16 апреля 1997 года.
В ходе написания работы были изучены и другие законодательные и
нормативные акты имеющие прямое и косвенное отношение к теме исследования,
а также учебная и специальная литература ( монографии, брошюры, статьи).
Работа состоит из ведения, трех глав и заключения.
В I главе - «Правовое регулирование жилищных отношений в РК",
исследуются понятие, предмет и субъекты жилищных правоотношений, на основе
законодательства Республики Казахстан.
Во II главе "Кондоминиум особая форма собственности на жилище " дается
понятие , что же такое кондоминиума?, рассматриваются объекты и
государственная регистрации объектов кондоминиума.
Во III главе рассматриваются управление объектом кондоминиума.
В заключение содержатся выводы, сделанные в ходе исследования темы,
предложения по совершенствованию действующего законодательства и
перспективы решения жилищной проблемы в современных условиях.
Глава I. Правовое регулирование жилищных отношений в РК.
& 1.Жилищное законодательство в Республики Казахстан.
Впервые кодификация жилищного законодательства в бывшем СССР была
проведена в первой половине восьмидесятых годов, а точнее 24 июня 1981
года Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза
ССР и союзных республик.1 А чуть позже 30 июня 1983 года Верховный Совет
Казахской ССР принял на базе Основ первый Жилищный кодекс Казахской ССР2 ,
который вступил в силу с 1 января 1984 года. Затем в 1992 году 1 июля был
принят новый жилищный кодекс Республики Казахстан.3
С тех пор произошли коренные изменения, обусловленные главным образом
распадом СССР и образованием независимых суверенных государств и переводом
экономики на рельсы рыночного хозяйства. В результате всего этого и Основы
жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс
Казахской ССР утратили роль базовых законодательных актов в области
жилищного права и в настоящее время не применяются, т.к. были рассчитаны на
принципиально иной социально-экономический, политический и духовный строй
общества. К тому же эти законы пришли в противоречия с законодательными
актами принятыми позднее.
В настоящее время основными или базовыми законодательными актами в
области жилищного законодательства являются Конституция Республики
Казахстан принятая 30 августа 1995 года ( ст.25,26) и Закон Республики
Казахстан "О жилищных отношениях" принятый 16 апреля 1997года,4 а также
нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан, принятого 27 декабря 1994
года ( общая часть) и иное законодательство, издаваемое в соответствии с
ними.
В области регулирования жилищных отношений видная роль отводится указу
Президента Республики Казахстан "О новой жилищной политике" от 6 сентября
1993 года № 1344, постановлению Правительства Республики Казахстан от 4
октября 1995 года № 1299 "О мерах по развитию жилищно-коммунального
хозяйства республики", постановлению Правительства Республики Казахстан от
27 мая 1996 года № 647 "О мерах по развитию потребительских кооперативов
собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах" и постановлению
Правительства Республики Казахстан "О переходе на новые принципы оплаты
содержания жилья и жилищно-коммунальных услуг" от 12 апреля 1996 года №
437.
Наряду с законами, указами Президента и постановлениями Правительства
к источникам жилищного законодательства относятся акты государственных
комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне свое
существования прекратили. Так, продолжает действовать Инструкция о порядке
обмена жилыми помещениями утвержденная Постановлением Совета Министров
Казахской ССР в 1985 году,1 а также Инструкция о порядке сохранения за
гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого
помещения в месте постоянного жительства ( Инструкция о порядке
бронирования жилого помещения), утвержденная Советом Министров Казахской
ССР от 17 января 1985 года.2 Но, разумеется все они действуют лишь в части,
не противоречащей позднее принятым законам и иным нормативным актам.
Некоторые нормативные акты, регулирующие жилищные отношения,
принимаются на региональном уровне - местными представительными
и исполнительными органами. Так 30 апреля 1996 года принято решение Акима
г.Алматы "О создании кооперативов собственников квартир" в Алматы.1
Наконец, к вспомогательным источникам жилищного законодательства
надлежит отнести руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда Республики
Казахстан по жилищным делам, например постановление "О практике применения
судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и
жилищно-строительными кооперативами" от 11 октября 1991 года.
Как видно из вышеперечисленного, жилищное законодательство отличается
многослойностью своих источников.
Таким образом, под жилищным законодательством следует понимать
совокупность или систему правовых норм, регулирующих жилищные отношение,
т.е. отношение, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье.
Согласно, ст. 1 Закона Республики Казахстан "О жилищных отношениях" от 16
апреля 1997 года "Жилищное законодательство РК регулирует отношения с
участием граждан, юридических лиц и государственных органов, связанные с
основаниями возникновение и прекращение права собственности на жилище и
права пользования ими; обеспечением сохранности и ремонта жилых помещений;
контролем государственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной
сфере и использованием жилищного фонда".
Действие жилищного законодательства распространяется на такие
отношения по удовлетворению потребности граждан в жилье, предметом которых
является жилое помещение, пригодное для постоянного в нем проживания, хотя
бы оно и было рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем лишь на
время, при наличии целого ряда условий. Жилищное законодательство
регулирует отношения по предоставлению и использованию жилья в общежитиях,
служебных жилых помещениях. Оно регулирует отношения по использованию жилья
поднанимателями и временными жильцами. В то же время оно не
распространяется на отношения по использованию дачных жилых помещений, т.к.
указанные помещения в состав жилищного фонда не входят.
Жилищное законодательство не регулирует отношения по использованию
приспособленных под жилье помещений в вагончиках, сборно-разборных
сооружениях и иных строениях, не рассчитанных на удовлетворение постоянной
потребности в жилье. Они также не входят в состав жилищного фонда.
Жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых
образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой
принадлежности. Это нормы государственного права, закрепляющие право
граждан на жилище, основные принципы его осуществления и охраны, служащие
отправными при классификации жилищных фондов, нормы административного
права, обеспечивающие управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся
в жилье, распределение жилых помещений, контроль за их надлежащим
содержанием и эксплуатацией; нормы гражданского права, регулирующие
отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; нормы
финансового права, обеспечивающие направление денежных средств на
капитальный ремонт жилого фонда, иные нужды жилищно-коммунального хозяйства
и т.д.
Жилищное законодательство не распространяется на отношения по
строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает
в них в качестве подрядчика и заказчика.
Таким образом, отношения , регулируемые жилищным законодательством,
тесно соприкасаются с отношениями, составляющими предмет других отраслей
права, в первую очередь с нормами гражданского права. Многие законы и иные
нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного,
так и гражданского законодательства. Это относится и к Закону Республики
Казахстан "О жилищных отношениях в Республики Казахстан", и к Закону "Об
усилении ответственности за самовольный захват домов, квартир, садовых
(дачных) домиков и иных помещений, а также за самовольный захват земли и
самовольное строительство" и ко многим другим законам и подзаконным
нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и на
жилищные отношения. Близость жилищного законодательства с гражданским нашла
отражение и в том, что наем жилого помещения специально урегулирован в
особенной части Гражданского кодекса (см. глава 30 Проект ГК (особенная
часть).
Как указывает профессор Толстой Ю.К. "Четкую разграничительную линию
между ними едва ли можно провести. Так, Закон Российской Федерации "О
приватизации жилищного фонда" влечет преобразование отношений и с этой
точки зрения должен быть отнесен к актам гражданского законодательства. В
то же время он порождает или может породить жилищные отношения ( между
собственников и членами его семьи, не пожелавшими стать участниками
приватизаций; между собственником и иными лицами, проживающими в
приватизированном помещение и т.д.), а потому относится и к актам жилищного
законодательства".1
На наш взгляд, жилищное право не является самостоятельной отраслью
права, оно является подотраслью такой крупной отрасли права как гражданское
право.
Следовательно и жилищное законодательство является неотъемлемой частью
гражданского законодательства. Этой точки зрения придерживаются многие
крупные ученые-цивилисты, такие как профессор Басин Ю.Г., проф. Толстой
Ю.К., проф. Сулейменов М.К., проф. Яковлев В.Ф. и др.1
Интересен тот факт, что Конституция Российской Федерации относит
гражданское законодательство к ведению Российской Федерации, а жилищное - к
совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Корнеев С.М., Крашенинников П.В. и другие ученые считают "поскольку
жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской
Федерации и ее субъектов, коллизии между нормативными актами в этой области
принятыми на федеральном и региональном уровне, должны решаться в пользу
федеральных актов."2
Рассматривая вопрос о жилищном законодательстве нельзя не обратить
внимание на действие этого законодательства во времени, в пространстве и по
кругу лиц. Общим принципом действия закона во времени является немедленное
действие нового закона. Это значит, что новый закон применяется к тем
правоотношениям, которые возникают с момента его введения в действия. Если
же правоотношение носит длящийся характер, то новый закон применяется к тем
правам и обязанностям, которые возникают после введения его в действие.
Изменение законодательства не влечет автоматического изменения гражданских
правоотношений, и они сохраняются такими, какими были в момент законного
возникновения. Эти положения служат содержанием принципа "Закон обратной
силы не имеет" и относятся также к жилищному законодательству. Но из
названного принципа возможны исключения, которые устанавливаются
законодательством ( но не соглашением сторон) ( ст. 6 ГК РК). Например,
новым законодательством устанавливаются правила, в силу которого отношения,
возникшие до принятия нового закона, сохраняется ( размер квартирной платы,
коммунальных платежей и т.п.). И если закон запрещает совершение каких-либо
действий, ранее не запрещенных, то такие действия должны быть прекращены.
Рассматривая действия закона в пространстве, следует напомнить, что
по общему правилу, он распространяется на всю территорию Республики
Казахстан, за исключением случаев, когда пространственные пределы действия
закона ограничены ( например, он распространяется на районы, подвергшиеся
стихийному бедствию).
Наконец, действие закона может быть ограничено и по кругу лиц.
Особенно это относится к законам и иным нормативным актам,
предусматривающим различного рода льготы при предоставлении жилья, оплате
жилых помещений и коммунальных услуг.
К числу лиц, имеющих право на льготы, относятся инвалиды и участники
Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица; участники афганской
войны - воины-интернационалисты; военнослужащие, уволенные в запас или
отставку; инвалиды 1 и 2 групп ( за исключением лиц, ставших инвалидами в
результате совершенного ими преступления); многие другие категории граждан
и лиц, которые нуждаются в особой социальной защите со стороны органов
государственной власти и местных исполнительных органов.
Эффективность действия жилищного законодательства в настоящее время
возросла, т.к. новый Закон "О жилищных отношениях" устранил многочисленные
противоречия возникшие ранее в регулировании жилищных отношений.
В целом при применении норм жилищного законодательства следует на наш
взгляд придерживаться следующих правил:
во-первых, - нормы Гражданского кодекса подлежат приоритетному
применению по сравнению с нормами, которые содержатся в других законах и
тем более подзаконных нормативных актах;
во-вторых, последующий закон отменяет действие закона преды-
дущего в той части, в какой предыдущий закон противоречит последующему;
в-третьих, при столкновении закона с подзаконным нормативным
актом применению подлежит закон;
& 2. Жилищные правоотношения в Республики Казахстан.
Правовые отношения, содержанием которых является возникновение,
осуществление, изменение или прекращение права на жилище, можно назвать
жилищными правоотношениями. Важнейшим отличительным признаком данных
правоотношений является их предмет или специфический объект - жилище,
принадлежность, свойства, назначение и характер которого существенным
образом влияют на все элементы правоотношения.
Понятие жилищного правоотношения является собирательным, охватывающим
правоотношения различной отраслевой и видовой принадлежности. Это отношения
по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности,
учету нуждающихся в жилье граждан и предоставлению жилых помещений, а также
отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых
помещений.
Надо отметить, что понятием жилищные отношения охватываются не только
отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами
кооперативов и др. гражданами, но также связанные с ними отношения по
управлению эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету
нуждающихся в жилье граждан.
Хочется подчеркнуть, что понятие "жилищные отношения" является
собирательным, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения
ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или
приобретенного жилья.
Жилищное законодательство регулирует во-первых, отношения
организационные, которые складываются на началах власти и подчинения; во-
вторых - отношения, которые складываются на началах равенства их участников
и, в свою очередь, подразделяются на имущественные и личные отношения,
регулируемые жилищным законодательством, как правило, ( как наем жилых
помещений); личные неимущественные отношения обычно неразрывно связанные с
имущественными ( как отношения соседства в коммунальной квартире).
Характер проживания в жилище может быть различным: постоянное,
временное, в связи с работой или иными обстоятельствами и т.д. Но все эти
разновидности входят в единое понятие жилищного правоотношения. Решающее
влияние на юридическую природу указанных отношений имеет правовая связь
пользователя жилого помещения с его собственником или уполномоченным им
органом, которая носит не абсолютный, а относительный характер. Сюда можно
отнести и отношения нанимателя с наймодателем; отношения члена кооператива
не выкупившего квартиру с кооперативом; отношения собственника жилого
помещения с членами его семьи; и другие отношения, где пользователю жилого
помещения противостоит конкретное лицо - собственник жилого помещения.
На вопрос же, тяготеет ли жилищное правоотношение к вещным или
обязательственным, однозначно ответить трудно. Хотя в юридической
литературе существуют различные мнения по этому вопросу. Так д.ю.н., проф.
Ю.К. Толстой считает, что "ответ на этот вопрос зависит от того, есть ли
достаточные основания признать право пользователя жилого помещения вещным
или нет."1
Проф. Ю.Г. Басин считает, что "основным стержнем жилищных
правоотношений служит субъективное право гражданина на жилище. В
большинстве случаев такое право носит вещный характер."1
Проф. М.К. Сулейменов отмечает, что " необходимой чертой всякого
вещного права, кроме права собственности, является его комплексный
характер, заключающийся в сочетании абсолютных и относительных
(обязательственных) элементов. Их соотношение служит основанием признать
данное рассматриваемое субъективное право вещным или обязательственным. И
граница между ними носит весьма условный характер".2
К вещным могут быть отнесены:
-право собственности на жилище;
-право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа;
-право членов семьи на жилое помещение, принадлежащее гражданину на
праве собственности;
-право на жилое помещение в силу завещательного отказа;
-право пользование государственными жилищем;
-право участника кондоминиума;
-право пользования жилищем, предоставленным малоимущим социально
защищаемым гражданам.
Всем этим правам свойственны такие присущие вещному праву признаки,
как право следования и абсолютный характер защиты. Абсолютные и
относительные, вещные и обязательственные правоотношения нередко
сосуществуют и переходят друг в друга. Это в полной мере распространяется и
на жилищные отношения. Так, до приватизации квартиры наниматель и члены его
семьи находились с собственником квартиры или уполномоченным им органам в
жилищном правоотношении обязательственного типа. После приватизации
квартиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и
вещный характер.
Если участниками приватизации являются все члены семьи и, кроме них, в
квартире никто не проживает, то все они в этом правоотношении выступают в
качестве управомоченных лиц и действие жилищного правоотношения
прекращается.
Если же не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию являются
ее участниками, то наряду с правоотношениями собственности возникает
жилищное правоотношение собственника с членами его семьи, которое
принадлежит к относительным и в тоже время к вещным.
Если же в квартире проживают другие лица, то правоотношение с ними
собственника квартиры будучи жилищными, является и относительным и
обязательственным.
Таким образом, надо признать что грань, разделяющая вещные и
обязательственные жилищные права очень условна и подвижна.
Прежде всего вещным правом на жилище является право собственности,
которое как известно, означает для собственника возможность в полном объеме
по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим
ему имуществом.
Предметом жилищных правоотношений является жилое помещение, которое
должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя оно и было
предоставлено для удовлетворения лишь временной потребности в жилье.
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется с
учетом достигнутого в данном городе или ином поселенном пункте уровня
благоустройства.
Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для
проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления
указанных помещений и их функционального назначения. В соответствии с п.1
ст. 76 Закона "О жилищных отношениях" жилище, предоставляемое гражданам для
проживания должно быть благоустроенным, т.е. должно отвечать установленным
санитарным и техническим требованиям, применительно к условиям данного
населенного пункта.
В домах государственного жилищного фонда предметом договора найма
может быть лишь изолированное жилое помещение - квартира, жилой дом, часть
квартиры или жилого дома (Ст. 75 Закона "О жилищных отношениях").
В указанных домах не могут быть самостоятельным предметом договора
найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (
смежные комнаты), а также подсобные помещения.
В домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности,
внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения. Например,
гражданин приватизировал квартиру - "распашонку", даже если в ней ни одна
комната не изолирована, собственник имеет право сдать часть этой квартиры
внаем. В последнее время достаточно широкое распространение имеет сдача в
наем комнаты или даже части комнаты ( особенно для студентов).
Но как бы то ни было, предметом договора не может быть помещение,
которое не является жилищем, например подсобное помещение, сарай и т.д.
Таким образом, предметом жилищных правоотношений может быть только
жилище. Под жилищем понимается отдельная жилая единица ( индивидуальный
жилой дом, квартира) предназначенная или используемая для постоянного
проживания (Ст.2 Закона "О жилищных отношениях"). На наш взгляд следует к
этому добавить, отвечающая строительным, санитарным, противопожарным и иным
обязательным требованиям.
В жилищном законодательстве на протяжении ряда лет закреплен принцип
посемейного заселения квартир, который, однако, сопровождается оговоркой
"как правило" (См. ст. 27 Жилищного кодекса Каз.ССР, 1983г. См. ст.28
Жилищного кодекса 1992г.)
В настоящее время в соответствии с новым "Законом "О жилищных
отношениях" от 16 апреля 1997 года ( далее ЗоЖО), Жилище из
государственного жилищного фонда предоставляется в размере не менее 15 кв.
м. и не более 18 кв. м. полезной площади на человека, но не менее
однокомнатной квартиры.
Малоимущим социально защищаемым гражданам, не находящимся на
государственной или военной службе, а также не работающим в бюджетных
организациях (учреждениях), жилище из государственного жилищного фонда
может быть предоставлено в размере, определяемом Правительством РК, но не
менее санитарной нормы жилой площади на человека, действующей в республике,
и не менее одной жилой комнаты. В настоящее время санитарная норма в
республике остается на уровне 6 кв. м. жилой площади на человека.
Перечень малоимущих социально защищаемых граждан определен в ст.68
ЗоЖО. Такой же примерно перечень действовал и прежде, но под другим
наименованием. Этот перечень включает лиц, которые в силу возраста,
состояния здоровья, семейного положения и иных предусмотренных законом
социальных оснований не могут собственными силами построить для себя дом
или приобрести жилище. Сюда относятся инвалиды и участники Великой
Отечественной войны, инвалиды I и II группы, многодетные семьи, пенсионеры
по возрасту и другие подобные граждане.
Закон требует однако, чтобы лица, входящие в этот перечень были не
только социально защищаемыми, но и одновременно малоимущими. Но ни в одном
законодательном акте нет пояснения или определения, кто же у нас является
малоимущим. На наш взгляд, к малоимущим относятся те семьи, где на каждого
члена семьи в месяц, приходится сумма не превышающая минимальной
расчетной показатель.
По жилищному законодательству Российской Федерации, жилое помещение
предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади - 12 кв.м. на
одного человека, но не менее размера , устанавливаемого в порядке
определяемом Правительством РФ.
В настоящее время этот порядок определен постановлением Совета
Министров РСФСР от 9 сентября 1983 года № 4271 на основании которого
исполнительные органы субъектов РК наделены правом устанавливать
минимальный размер предоставляемой гражданам жилой площади на одного
человека не менее средней обеспеченности жилой площадью в соответствующем
субъекте РФ. Так, "В Санкт-Петербурге жилая площадь лицам, состоящим на
учете для получения государственного или муниципального жилья,
предоставляется из расчета от 9 до 12 кв.м.
|
