Договор лизинга. Аренда недвижимости. Договор ссуды - Гражданское право и процесс - Скачать бесплатно
Тема:
"ДОГОВОР ЛИЗИНГА.
АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ.
ДОГОВОР ССУДЫ."
План:
Введение 3
Договор лизинга 4
Понятие договора лизинга 4
Содержание договора лизинга 6
Предмет договора лизинга 9
субъекты договора лизинга 11
Права и обязанности участников договора лизинга 13
Цена договора лизинга 17
Аренда недвижимости 20
Особенности аренды недвижимого имущества 20
Характеристика некоторых договоров
аренды недвижимости. 24
Договор аренды зданий и сооружений. 24
Договор аренды предприятий. 35
Договор ссуды 40
Понятие и правовое регулирование договора ссуды 40
Содержание и исполнение договора ссуды 44
Изменение, расторжение и прекращение договора ссуды 49
Закнючение 53
Список источников и литературы: 54
Нормативные акы: 54
Литература: 57
Введение
Договоры лизинга, аренды недвижимости и ссуды объединяет одно
обстоятельство: их основная направленность на передачу имущества во
временное пользование. Именно передача имущества (пусть и на разных
условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, вытекающих из
этих договоров.
Названные договоры юридически оформляют особую, самостоятельную группу
экономических отношений товарообмена, в рамках которой хозяйственные или
иные потребности их участников удовлетворяются за счёт временного перехода
к ним материальных благ. В этих случаях одни лица разрешают другим лицам на
известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества,
одновременно сохраняя за собой право собственности или иное вещное право на
него.
Договор лизинга
Понятие договора лизинга
Договор финансовой аренды (лизинга) является разновидностью договора
аренды и регулируется § 6 гл. 34 (ст. 665 - ст. 670) ГК РФ[1]. Статьей 625
ГК РФ установлено, что к договору финансовой аренды применяются общие
положения об аренде, установленные статьями 606-624 ГК РФ, если иное
специально не установлено в § 6 гл. 34 ГК РФ. С другими разновидностями
аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается
арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.
Сравнительный анализ ст. 606 и ст. 665 ГК РФ позволяет говорить о том, что
в аренде в некоторых случаях пользование имуществом возможно без его
передачи во владение арендатору, в лизинге же использование имущества
всегда предполагает его передачу арендатору во владение.
Отношения, возникающие по поводу финансовой аренды, регулируются также
нормами специального Федерального закона «О лизинге»[2]. Вопросы
международного финансового лизинга отражены в Конвенции УНИДРУА о
международном финансовом лизинге, к которой присоединилась и Россия[3].
Договор финансовой аренды (договор лизинга) - гражданско-правовой
договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в
собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и
предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и
пользование для предпринимательских целей. В этом случае арендодатель не
несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Вместе с тем
действующее гражданское законодательство допускает осуществление выбора
продавца и приобретаемого имущества арендодателем, если это предусмотрено
договором.
Договор финансовой аренды является двусторонним, взаимным,
консенсуальным, возмездным, срочным.
В Законе о лизинге предусмотрено, что договор лизинга может включать
условия по оказанию лизингодателем дополнительных услуг и проведению
дополнительных работ.
Дополнительные услуги или работы непосредственно связанны с
реализацией договора лизинга и могут оказываться лизингодателем как до
начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга
лизингополучателем. Перечень, объем и стоимость дополнительных услуг
(работ) определяются соглашением сторон.
Содержание договора лизинга
Содержание договора лизинга приведено в ст. 15 Закона о лизинге,
рассмотрим его детальнее.
1. Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме.
В соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды имущества,
предусматривающий переход в последующем права собственности на это
имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора
купли-продажи такого имущества. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ[4] сделки
юридических лиц между собой должны совершаться в простой письменной форме.
Никаких иных общих требований к форме договора действующее гражданское
законодательство не содержит.
Вместе с тем для договора продажи недвижимости ст. 550 ГК РФ
установлено требование, согласно которому такой договор должен быть
заключен в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами. При этом несоблюдение формы договора купли-продажи
недвижимости влечет его недействительность. Кроме того, п. 2 ст. 609 ГК РФ
установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной
государственной регистрации, если иное не установлено законом.
2. Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты
лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.
К обязательным договорам относится договор купли - продажи. Одной из
особенностей финансовой аренды является то что, согласно ст. 667 ГК РФ,
арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить
продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду
определенному лицу. При этом действующим гражданским законодательством не
установлено, в какой форме должно быть произведено такое уведомление. Это
может быть сделано либо путем включения соответствующего пункта в договор
между лизингодателем и поставщиком, либо посредством специального письма.
К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении денежных
средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.
3. В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в
качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга
условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не
согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным.
4. На основании договора лизинга лизингодатель обязуется:
- приобрести у определенного продавца в собственность определенное
имущество для его передачи за определенную плату на определенный
срок в качестве предмета лизинга лизингополучателю;
- выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора
лизинга.
5. По договору лизинга лизингополучатель обязуется:
- принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным
договором лизинга;
- выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки,
которые предусмотрены договором лизинга;
- по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет
лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга,
или приобрести предмет лизинга в собственность на основании
договора купли - продажи;
- выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора
лизинга.
6. В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые
стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые
ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга.
7. Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя
продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора
лизинга.
Предмет договора лизинга
В соответствии со ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге, предметом
договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые (т.е. не
подвергающиеся в процессе производства какой-либо обработке или
переработке, в результате которых полностью или частично утрачивают свою
натурально-вещественную форму) вещи, в том числе предприятия и другие
имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные
средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может
использоваться для предпринимательской деятельности.
Это требование связано с тем, что, согласно ст. 622 ГК РФ, при
прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество
в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа).
Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные
объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для
свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.
Запрет на передачу в лизинг земельных участков и других природных
объектов обусловлен общим ограничением оборотоспособности указанных
объектов действующим гражданским законодательством (см. п. 3 ст. 129 и п. 2
ст. 607 ГК РФ). Стоит отметить, что земельные участки (в соответствии с
п. 1 ст. 260 ГК РФ) могут стать предметом договора аренды, но не могут быть
предметом такой его разновидности, как договор лизинга.
Передача арендатору предмета договора финансовой аренды производится
(по п. 1 ст. 668 ГК РФ) непосредственно продавцом по местонахождению
арендатора (если иное не установлено договором). Пунктом 2 ст. 668 ГК РФ
арендатору предоставлено право потребовать расторжения договора и
возмещения убытков в случае, если по обстоятельствам, за которые отвечает
арендодатель, имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды,
не передано арендатору в установленный договором срок (если в договоре
такой срок не указан, то в разумный срок).
субъекты договора лизинга
Субъектный состав участников договора лизинга определен в ст. 4 Закона
о лизинге и состоит из лизингодателя, лизингополучателя, продавца.
Лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет
привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации
договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве
предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный
срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с
переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на
предмет лизинга. Федеральным законом от 29.01.2002 N 10-ФЗ[5] признана
утратившей силу статья 6 Закона о лизинге, в соответствии с которой
лизинговая деятельность осуществлялась на основании разрешений (лицензий).
Таким образом, в настоящее время лизингодатель обладает общей
правоспособностью.
Лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в
соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за
определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во
временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.
Продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с
договором купли - продажи с лизингодателем продает лизингодателю в
обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан
передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии
с условиями договора купли - продажи. Продавец может одновременно выступать
в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.
Закон о лизинге устанавливает, что любой из субъектов лизинга может
быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации.
К основным формам лизинга относятся внутренний лизинг и международный
лизинг. При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и
лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации. При
осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель
является нерезидентом Российской Федерации.
Права и обязанности участников договора лизинга
Весьма важной с практической точки зрения является проработка в
лизинговом соглашении вопросов, связанных с ответственностью за
неисполнение или ненадлежащее исполнение лизингового обязательства, а также
расторжением договора лизинга.
В императивной форме ГК РФ определил следующие основные обязанности
участников лизингового договора.
Лизингодатель обязан:
. купить имущество;
. уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено
для передачи его в лизинг определенному лицу;
. предоставить имущество во временное владение и пользование
лизингополучателю.
Лизингополучатель обязан:
. использовать лизинговое имущество только в предпринимательских
целях, в соответствии с его назначением и требованиями договора;
. производить лизинговые платежи в порядке и в сроки, установленные
договором.
Остальные вопросы стороны могут урегулировать в договоре лизинга сами.
Например, кто несет ответственность за выбор предмета лизинга и продавца;
отвечает ли лизингодатель перед лизингополучателем за выполнение продавцом
требований, вытекающих из договора купли-продажи; обязан ли лизингодатель
сам передать лизингополучателю предмет лизинга; кто и с какого момента
несет риск случайной гибели или случайной порчи лизингового имущества; кто
производит страхование и ремонт предмета лизинга.
Распределение рисков между сторонами договора лизинга производится
следующим образом:
. ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов
имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью,
утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой,
допущенной при его монтаже или эксплуатации, и иные имущественные
риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет
лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга;
. риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли -
продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона
договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не
предусмотрено договором лизинга;
. риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого
предмета по договору лизинга и связанные с этим убытки несет
сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не
предусмотрено договором лизинга.
Еще одной особенностью правового регулирования финансовой аренды
является наличие у арендатора возможности непосредственного предъявления
продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды,
требований, вытекающих из договора купли-продажи, заключенного между
продавцом и арендодателем. В частности, это могут быть требования в
отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, а также
в иных случаях ненадлежащего исполнения продавцом условий договора. При
этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные в гл. 30
ГК РФ для покупателя (кроме обязанности оплатить приобретенное имущество)
как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества.
Однако следует иметь в виду, что арендатор не может расторгнуть договор
купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя, так как не является
стороной договора.
Таким образом, в отношениях с продавцом арендатор и арендодатель
выступают как солидарные кредиторы.
Согласно п. 2 ст. 670 ГК РФ, арендодатель (если иное не предусмотрено
договором финансовой аренды) не отвечает перед арендатором за выполнение
продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев,
когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем
случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, следующие
из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и
арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
Переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору по
окончании срока аренды не является непременным условием договора финансовой
аренды. Тем не менее, в соответствии со ст. 19 Закона о лизинге, в договоре
лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в
собственность лизингополучателя по истечении срока аренды или до его
истечения на условиях предусмотренных соглашением сторон.
Случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга к
лизингополучателю могут быть установлены федеральным законом .
Цена договора лизинга
В соответствии со ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по
цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения
договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором,
законом либо в установленном законом порядке. В отношении договора лизинга
п. 2 ст. 28 Закона о лизинге установлено, что размер лизинговых платежей
может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным
договором, но не чаще чем один раз в три месяца, если иное не предусмотрено
договором лизинга.
Как правило, договор финансовой аренды заключается на несколько лет.
При этом происходит существенное изменение условий, определяющих размер
общей суммы лизинговых платежей. Поэтому целесообразно производить расчет
лизинговых платежей отдельно по каждому году (а в случае необходимости - и
по более коротким отчетным периодам).
Лизинговые платежи - это общая сумма платежей по договору лизинга за
весь срок действия договора лизинга, в которую входит:
. возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и
передачей предмета лизинга лизингополучателю;
. возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных
договором лизинга услуг;
. доход лизингодателя;
. выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен
переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей
определяются договором лизинга с учетом норм Закона о лизинге.
Согласно общим нормам об аренде (п. 2 ст. 614 ГК РФ), арендная плата
устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой
из его составных частей в виде:
. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или
единовременно;
. установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
. предоставления арендатором определенных услуг;
. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в
собственность или в аренду;
. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных
форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты по
лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с
помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по
соглашению сторон договора лизинга.
Обязательства лизингополучателя по уплате лизинговых платежей
наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета
лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
В договоре стороны могут, как предусмотреть размер каждого из
элементов, включенных в цену договора, так и установить общую сумму
лизинговых платежей, не подразделяя ее на отдельные составляющие. Метод
начисления лизинговых платежей, периодичность и способы их уплаты также
определяются по соглашению.
Аренда недвижимости
Особенности аренды недвижимого имущества
Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных
гражданско-правовых институтов.
Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и
другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, и другие недвижимые вещи, которые не теряют
своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые
вещи).
Статья 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относит
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется
целесообразностью распространения на эти объекты специального правового
режима, установленного для недвижимого имущества.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных
участков и других обособленных природных объектов (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Эти особенности устанавливают ряд законодательные актов Российской
Федерации: Лесной кодекс РФ[6], Земельный кодекс РФ[7], ФЗ « Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения»[8], ФЗ «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»[9], ФЗ «О
крестьянском (фермерском) хозяйстве»[10]; и др.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков,
содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст.ст. 260, 264 270 ГК РФ).
Водный кодекс РФ[11] предусматривает принятие специального
федерального закона об аренде водных объектов.
В Гражданском кодексе РФ (часть вторая) говорится в первую очередь не
об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно
признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным
проблемам и неудобствам.
Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих
положениях об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде
зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости)
регулируются в первую очередь специальными правилами (§ 4 гл. 34 ГК РФ) и
лишь при отсутствии таковых - общими положениями об аренде.
Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической
техники, тем более что никаких оснований для подобного деления нет.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник имущества вправе по
своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые
действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие
права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать
другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и
распоряжения имуществом. Таким образом, в договоре аренды зданий и
сооружений арендодателем вправе выступать либо сам собственник, либо лицо,
уполномоченное законом или собственником совершать такие действия.
Так, согласно ст. 295 ГК РФ, субъект права хозяйственного ведения не
вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения)
собственника. Это правило
|
