Гражданско-правовые сделки с квартирами - Гражданское право и процесс - Скачать бесплатно

МОСКОВСКИЙ ВОЕННЫЙ ИНСТИТУТ ПВ РФ

                       КАФЕДРА ОБЩЕПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН



                               КУРСОВАЯ РАБОТА
  Тема: Гражданско-правовые сделки с квартирами.



  Исполнил:к-нт Потрибный А.В.    Научный руководитель:майор   Бараненков
  В.В.



  Дата сдачи:


Дата защиты:

  Оценка:

  Подпись руководителя:



  Москва-1996


  . 2 -



    П_0   л а н


    Введение___________________________0______3

    1Вопрос:_0 Основные гражданско-правовые

  сделки с квартирами_____________________4

    2Вопрос:_0 Сделки с приватизированным

  квартирами____________________________  8

    Заключение________________________0____  ___029

    Примечания__________________________0____30

    Список используемой литературы_______0___31



_ш


  . 3 -



В в е д е н и е

Жилье является  необходимым условием нормальной жизни и дея-тельности
каждого человека и в силу этого выступет как осбый обь-ект гражданско-
правовых отношений. В последнее время одной из са-мых актуальных проблем
стала проблема  жилищной  собственности  и жилищных правоотношений._51
Актуальность исследуемой темы  определяется:

а).  проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны и

военнослужащих Федеральной Пограничной Службы РФ в частности;

б). повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформ-

лении гражанско-правовых сделок с недвижимостью; в). постояннянными
изменениями и дополнениями норматино-правовой базы в области жилищных
правоотншений. Исходя из этого, целью ра-боты является исследование
правоотношений в  области жилищного права в настоящий период времени в
нашей стране.

  Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:

1     ._0 Рассмотреть основные гражанско-правовые сделки в сфере жилищных
  правоотношений.
2     ._0 Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении
  сделок с жилищной собственностью.
3.    Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья.
4.    Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных
  правоотношенеий для курсантов и  офицеров-пограничников.
В  ходе написания  курсовой  работы использовались следующие методы:

. изучение литературы;
. обобщение  материалов  периодической печати;
. работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законо-
  дательства;
. изучение  и обобщение нормотворческой деятельности органов госу
  дарственного управления  при  регулировании жилищных правоотноше-ний.
  Исходя из  этого,  автор в большей мере опирался на работы и науч-

  ные источники опубликованные в последние два года._52



  . 4 -


    Основные гражданско-правовые
  сделки с квартирами

По завершении  процесса  приватизации  квартира   становится собственностью
лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собс-твенники могут вступать в
 любые  гражданско-правовые  отношения, касающиеся этой квартиры, а именно:
заключать договоры купли-про-дажи,  мены,  дарения,  завещать квартиру,
отдавать ее в залог`и т.д.

Однако следует помнить,  что в случаях, когда в приватизиро-ванной квартире
на момент регистрации приватизации жил один чело-век, а также случаях,
когда в квартире ЖСК пай выплачен, привати-зированная квартира остается
общей собственностью семьи,  то есть ни один из ее членов без согласия
других не имеет права  распоря-жаться квартирой самостоятельно.

Независимо от того,  какая сделка  совершается  в  отношении квартиры,  для
 оформления  в нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются
определенные  документы,  причем  они  будут различными в зависимости от
того, какие квартиры отчуждаются.    _ш+_0   Приватизированные
муниципальные квартиры:

1)    договор передачи муниципального жилья в собственность граждан,
  зарегистрированный Департаментом  муниципального  жилья;
2)    свидетельство о собственности на жилище;
3)    справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры.
  Кооперативные  квартиры  с выплаченным паем:

  1)  свидетельство о собственности на жилище;
  2)  справка ЖСК о  сумме выплаченного пая, зарегистрированная
    Департаментом муниципального жилья;
  3)  справка БТИ об оценке стоимости квартиры.
    Квартиры, приобретенные в собственность по договору   купли-
    продажи,мены, дарения:

    1)     оригинал  договора,  зарегистрированного Департаментом муници-
       паль ного жилья;
    2)     справка  районного  (городского)  БТИ об оценке стоимости
       квартиры.


       . 5 -


Квартиры, приобретенные в порядке наследования:_0

       1)   свидетельство о праве на наследство;
       2)   свидетельство о  собственности  на  жилище;
       3)   справка  БТИ об оценке стоимости квартиры. При любом отчуждении
         квартир требуется нотариально удостоверенное
_ш-согласие второго супруга,  независимо от его  прописки  в  данной
квартире,  за  исключением случаев,  когда квартира была подарена первому
супругу,  перешла к нему в порядке наследования или  была приобретена им до
брака.

_ш+_0  Отчуждаться могут не только квартиры,  но и комнаты в   комму-
нальных квартирах._0  В этом случае необходимы следующие документы:

       1)   свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера
         и общей площади коммунальной квартиры);
       2)   договор передачи комнаты в собственность, зарегистриро-ванный в
         Департаменте муниципального жилья;
       3)   соглашение об определении долей, зарегистрированное нота-риально
         и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья;
         4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с

указанием размера долей всех ее собственников).  Для продажи ком-

наты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-
собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют
право преимущественной покупки про-даваемой комнаты за указанную в договоре
цену.    _ш- _0Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о
собственности на  жилище в качестве собственников указаны и несо-
вершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охра-ны детства
на любое отчуждение.

Для граждан при регистрации сделок с  квартирами  необходимо присутствие
всех участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт,  подлинник и
 копии  нотариально  заверенных  договоров, справки  из  ремонтно-
эксплуатационной  организации об отсутствии задолженности по оплате
коммунальных услуг.

Для юридических  лиц при регистрации сделок с квартирами не-обходимы устав
юридического лица или его  нотариально  заверенная копия,  свидетельство  о
регистрации юридического лица,  доверен-ность на представительство
юридического лица и паспорт доверенно-го лица.

Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятия-ми,   также
подлежат  регистрации  Департаментом  муниципального жилья.


       . 6 -

На практике  возникает много вопросов,  связанных с выпиской бывшего
собственника из проданной или подаренной квартиры. Неред-ки случаи,  когда
продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении,
и покупатель лишается возможности осу-ществить свое право собственности на
приобретенную квартиру.  По-купатель вынужден разыскивать недобросовестного
продавца, а иног-да  и  предъявлять в суд иск о его выселении.  Поэтому в
случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целе-
сообразно взять его доверенность на выписку из квартиры,  а также
нотариально заверенное заявление о выписке,  адресованное в отде-ление
милиции  по месту прописки продавца,  после чего можно за-няться его
выпиской самостоятельно.

В любом случае покупатель должен потребовать от продавца вы-писку из
домовой книги или копию финансового лицевого счета, пос-кольку кроме
собственника квартиры в нем могут быть прописаны ли-ца, не являющиеся
собственниками, но обладающие правами нанимате-ля, которые могут и не
знать, что квартира продана. Эти люди сох-раняют права нанимателей,  и при
переходе права собственности вы-писать их с занимаемой ими площади
практически невозможно.

Осуществление права  собственности  на  квартиру  неразрывно связано с пока
еще сохранившейся   пропиской._0 В соответствии с пос-тановлением
Правительства Москвы “О сборе с граждан,  прибывающих на жительство в
Москву”,  собственники жилого дома или квартиры в Москве имеют право на
прописку. Для этого они должны уплатить го-родской сбор за право прописки
(регистрации) прибывающих в столи-цу для проживания в собственных
квартирах.  Прописку  иногородних граждан  будут  осуществлять ГУВД Москвы
при наличии квитанции об оплате городского сбора.  Установлены следующие
ставки за пропис-ку:  для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда,
 а для граждан СНГ 1000 минимальных размеров оплаты труда, для иностран-ных
граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеров опла-ты труда в РФ.

  Если в  приобретенную квартиру,  расположенную на территории

Москвы, прописываются члены одной семьи, то следует оплатить лишь

одну  ставку городского сбора.  Если же приобретенная в собствен-

ность квартира расположена в домах,  подлежащих отселению в связи

со сносом или реконструкцией,  или не соответствует установленной

норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи), то в такие


  . 7 -

дома  прописка предоставляться не будет.  Оплата городского сбора за право
прописки в Москве не влечет за собой  обязательства  Де-партамента
муниципального жилья и иных жилищных органов выделения иногородним
гражданам жилой площади.

Следует отметить,  что  до принятия указанного постановления органы
внутренних дел нарушали права граждан-собственников  квар-тир, отказывая им
в прописке.

  Так, гражданин С.,  получивший квартиру в Москве по договору

  дарения,  решил прописаться в ней и жить.  Однако паспортное

  управление Москвы в прописке ему отказало.  Не нашел он под-

  держки  и в Октябрьском районном народном суде Москвы,  куда

  обратился с жалобой на действия паспортного управления.  От-

  казано ему было на том основании, что С. проживает в Твери и

  московской прописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции

  оставили решение народного суда без изменения.  Лишь протест

  заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене упомя-

  нутых решений восстановил законные права собственника. Моти-

  вировано это было тем,  что отказ в прописке исключает  воз-

  можность  человека  правомерно  пользоваться квартирой и тем

  самым нарушает его право собственности. Ссылка нрродного су-

  да на правовые акты местных органов власти и управления неп-

  равильна,  поскольку противоречит Конституции РФ и Закону  о

  собственности  в  РСФСР.  В  настоящее время немало случаев,

  когда жилые помещения ис-

пользуются не по назначению,  а именно: сдаются под офисы, склады и т.д.
Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их не регистрируют.
Таким образом,  собственно арендаторы не платят ни налогов,  ни других
платежей.  Как известно,  в соответствии с действующим  законодательством
собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право на льготы по его
содержанию, обслуживанию и ремонту. В распоряжении мэра Москвы “О мерах по
пресечению про-тивоправного использования жилых помещений,  находящихся в
собс-твенности граждан и юридических лиц” от 11 июня 1994г.  подчерки-
вается,  что договор о сдаче в аренду жилых помещений должен зак-лючаться
в письменной форме с обязательной регистрацией в жилищ-но-эксплуатационных
органах и налоговых инспекциях.

  По каждому факту выявленного нарушения комиссией, включающей

представителей рабочей группы префектуры,  муниципальной жилищной


  . 8 -

инспекции  и РЭУ при участии владельцев квартиры или его предста-вителя
составляется акт и дается предписание об устранении  нару-шения  в 15-
дневный срок.  В случае невыполнения предписания дело передается в суд, а
Департамент муниципального жилья должен в су-дебном  порядке  расторгнуть
договор о передаче гражданам в собс-твенность занимаемых жилых помещений
или  договор  купли-продажи жилья.

Следует отметить, что с юридической точки зрения данное рас-поряжение  мэра
 далеко  не  безупречно,  поскольку  нарушает ч.1 ст.209 ГК РФ, в
соответствии с которой собственник владеет, поль-зуется  и распоряжается
своей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваются
права других лиц. Поэтому, если офис,  созданный в жилом помещении, не
причиняет беспокойства со-седям, лишать собственника права собственности на
жилое помещение вряд ли правомерно.

В настоящее время появилось много компаний,  которые привле-кают  средства
частных лиц,  обещая впоследствии предоставить им квартиры.  Известно, что
государство не способно обеспечить своих граждан  относительно недорогим
жильем,  поэтому последние готовы поверить даже в весьма рискованные
обещания. Развитию такого рода бизнеса способствует и то, что до сих пор в
нашей стране не полу-чила распространение ипотека (залог  недвижимости  для
 получения кредита).  Это вызвано,  во-первых,  отсутствием
соответствующего законодательства,  во-вторых, высоким уровнем инфляции,
при кото-ром  ипотечные кредиты теряют смысл.  Ведь обычно они выдаются на
срок от 10 до 40 лет под невысокий процент.

Предполагается, что Указ Президента “О жилищных кредитах” от 16 июня 1994г.
поможет решению квартирных проблем. В соответствии с  Указом очередникам
гарантируется получение от государства ссуд на приобретение жилья. Эти
ссуды могут составлять от 5 до 70% его стоимости.


Договор купли-продажи_0

  Под куплей-продажей действующее законодательство понимает

договор,  по  которому одна сторона (продавец) обязуется передать

имущество в собственность другой стороне (покупателю),  а покупа-


  . 9 -

тель  обязуется  принять это имущество и уплатить за него опреде-ленную
денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).

Сам договор  купли-продажи  не устанавливает права собствен-ности
покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте пе-рехода права
собственности разрешается ст.  223 ГК РФ, устанав  ли-вающей, что право
собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи,  если иное
не предусмотрено законом или договором.  Если договор об отчуждении вещи
подлежит регистрации, право собс-твенности возникает с момента регистрации.

_ш+_0 В связи с особенностями  квартир  как  объектов  гражданских
правоотношений для них установлен особый порядок оформления дого-вора купли-
продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жа  жилого  дома)
договор считается заключенным после того,  как оформление договора прошло
две стадии:

  а) нотариальное  удостоверение;

  б)  последующую регистрацию соответствующим органом исполни-

тельной власти.  При  нотариальном  удостоверении  договора  куп-ли-продажи
квартиры нотариус  проверяет  принадлежность  квартиры лицу,  его
отчуждающему и дееспособность сторон,  подлинность их подписей.
Удостоверение договора нотариальной  конторой  еще  не влечет за собой
передачи права собственности.  До регистрации но-тариально удостоверенного
договора  между  сторонами  существуют лишь обязательственные отношения.
Если одна из сторон отказывает-ся от договора до его регистрации,  то
дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или
судом.    _ш-_0 Если договор  не  зарегистрирован  и стороны договорились
об его аннулировании,  то достаточно заявления сторон в нотариальную
контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и
втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре.  После же
регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны  заключить
новый  договор  о расторжении этого договора и урегулировании своих
отношений.

Фактическая передача квартиры покупателю не связана с момен-том перехода
права собственности,  она может  предшествовать  ре-гистрации  или
следовать за ней (немедленно или спустя некоторое время).  Стороны могут
своим соглашением определить время  факти-ческой передачи, но не могут
изменить юридического значения самой регистрации.

  Правоустанавливающими документами на квартиру,  на основании

которых можно заключить договор купли-продажи,  являются:  свиде-


  . 10 -

тельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную
муниципальную квартиру;  свидетельство о праве  собственности  на
кооперативную квартиру с выплаченным паем;  свидетельство о праве
наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-про-дажи,
нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департа-менте
муниципального жилья.

Регистрация договора  отчуждения квартиры или комнаты комму-нальной
квартиры,  находящейся в частной собственности,  осущест-вляется  при
условии,  что стороны представят справку из ремонт-но-эксплуатационной
организации об  отсутствии  задолженности  по квартплате на бланках,
полученных в этой организации. Бланки вы-даются по установленной форме и
действительны в течение месяца.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотари-ате
удостоверение договоров об отчуждении  квартиры  производится по месту
нахождения этой квартиры.

Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен  соот-ветствующим
органом власти в тех населенных пунктах,  где нет но-тариальных контор.

Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме дого-вора купли-
продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями,
предусмотренными ч.  2 ст.  167 ГК РФ,  то есть каждая из сторон обязана
возвратить другой стороне все полученное по  сделке,  а при невозможности
возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе
признать действительной сделку купли-продажи квартиры,  не удостоверенную в
нотариальной конторе,  при условии,  если сделка не содержит ничего
противозаконного и фактически она была  испол-нена обеими сторонами или
одной.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется
наличие документов, подтверждающих право собствен-ности на отчуждаемое
имущество, и справка о регистрации в БТИ.

Если квартира  является  общей  долевой или совместной собс-твенностью,  ее
отчуждение требует согласия других участников об-щей  собственности.  Такое
согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.
Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту жительства или месту
работы.


В тексте договора об отчуждении доли  указываются  арифмети-


  . 11 -

ческие доли,  а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан
лишь порядок пользования конкретными частями  при  наличии ранее
состоявшегося  нотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИ
соглашения между  собственниками  о  таком  порядке пользования в
соответствии с долями участников.

Продавец должен представить письменные доказательства  того, что  он
известил участников общей долевой собственности о намере-нии продать свою
долю посторонним с указанием цены и других усло-вий,  на которых продается
доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления
права преимущественной  покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены
и других условий,  на которых продается эта доля).  Подпись удостоверяется
в том же по-рядке, как было указано выше.

Доля общей собственности на квартиру  может  быть  отчуждена также иными
способами, например подарена.

Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ко  в
нотариальном порядке.  Обязательным условием является и ре-гистрация сделки
в местной  администрации,  которую  осуществляет БТИ.  На
правоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения
за новым собственником.

Если квартира   является  общей  долевой  собственностью,  в справке БТИ в
соответствии  с  правоустанавливающими  документами указывается долевое
участие каждого,  при этом лицоl  отчуждающхе часть квартиры,  указывается
в ней первым.  Если есть  решение  о предстоящем  сносе  строения в связи с
реконструкцией населенного пункта,  или наложенный нотариальными органами
запрет на отчужде-ние,  или на квартиру наложен арест судебно-следственными
органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ.

В связи с тем,что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с
квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи
жилого дома.  Так, продавец в соответствии со ст.  241 ГК РСФСР  обязан
предупредить  покупателя  о  правах третьих  лиц  на продаваемую квартиру.
К таким лицам могут отно-ситься, например, залогодержатель или наниматель.
Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои
права на квартиру и вполне естественно,  что для  покупателя  немаловажным
является  то  обстоятельство,  что в покупаемой им квартире будет жить
посторонний человек.


  . 12 -

Если продавец  этого не сделал,  покупатель вправе требовать либо
уменьшения продажной цены,  либо расторжения  договора  куп-ли-продажи и
возмещения убытков.  Для того,  чтобы устранить воз-можные конфликты,
соответствующее положение должно включаться  в договор.  Если  покупатель
не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором
найма,  то такой договор может быть заключен.

Следует, однако,  иметь в  виду,  что  заложенной  квартирой собственник
обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею
распоряжаться (продать, подарить и т.д.), посколь-ку в договоре о залоге
обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.

Приватизация квартир  вызвала  волну  связанных с ней   крими-  нальных
явлений._0  Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда под  угрозой
применения  насилия собственников приватизированных квартир заставляют за
бесценок продавать  свою  квартиру.  Иногда прибегают к обману.  Жертвами
таких преступлений становятся,  как правило,  престарелые беспомощные люди,
а также алкоголики, кото-рых в течение определенного времени спаивают, а
затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату  в
коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам,
вы-дают им генеральную доверенность на совершение  всех  юридических
действий.  После  чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а
владелец квартиры становится бомжем.

Подобные виды  сделок  не  подпадают под действие уголовного кодекса.
Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.

Нередки случаи,  когда квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по
фальшивому  договору  купли-продажи.  Иногда  уже после заключения договора
купли-продажи выясняется,  что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и,
 следовательно, является на-нимателем, выселить которого собственнику
практически невозможно.  В этом случае фальшивыми являются копия
финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.

  В настоящее время очень распространена следующая  схема  мо-

шенничества.  Собственник квартиры оформляет договор дарения,  на

основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу.  Че-

рез  некоторое время появляется первый собственник квартиры и за-

являет,  что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено


  . 13 -

в этой цепочке (одаряемый) пропадает,  и все неприятности претер-певает
нынешний владелец квартиры.  В связи с этим следует  очень осторожно
относиться  к  предложению  о продаже дешевых квартир.  Внимательным
следует быть и при покупке квартиры, доставшейся ны-нешнему владельцу не по
первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи,
дарения и т.д.

К числу  наиболее  распространенных  правонарушений  по куп-ле-продаже
квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже
квартиры по цене несколько ниже рыночной,  в результате чего появляется
достаточно большое количество  покупа-телей.  Владелец квартиры может быть
как мнимым, так и настоящим.  В случае заинтересованности берется залог  в
размере  10-15%  от продажной  стоимости  с  условием  продажи квартиры
через неделю.  После получения залога от нескольких покупателей квартира
прода-ется  самому “везучему” из них,  после чего продавец исчезает,  а
новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми на
покупку.

Иногда квартира продается по  фальшивым  документам,  причем фальшивыми
могут  быть  как первичные документы (свидетельство о собственности),  так
и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).В ряде случаев
применяется продажа квартиры “по двум договорам”.  При регистрации договора
купли-продажи  составляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора,
один из которых по-лучает покупатель,  другой - продавец. Получив экземпляр
договора продавца (например,  путем обмана),  покупатель располагает двумя
документами,  по которым он имеет  право  перепродавать  квартиру двум
лицам,  оформляя  договор купли-продажи одновременно в двух нотариальных
конторах.

Для того,  чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать
документы,  подтверждающие право собственности  на продаваемую квартиру.
Следует также поинтересоваться, не прожива-ют ли в продаваемой квартире
лица,  выписанные  из  нее  временно (находящиеся  в загранкомандировке,
на службе в армии,  на учебе или в заключении:  в соответствии с
действующим законодательством эти  лица имеют право на заключение договора
найма по месту преж-него проживания). В случае возникновения сомнений в
достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный
покупа-тель может попросить выписку из домовой книги.


  . 14 -

При заключении  сделок  с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы
наличных денег, что привлекает всякого рода мошен-ников. В настоящее время
расследуются десятки уголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов или
покупателей  приватизированных квартир.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк.
Некоторые банки выступают в качестве посредников при зак-лючении договоров
купли-продажи квартир.  Для  этого  покупатель, продавец и банк заключают
трехсторонний договор. В соответствии с этим договором покупатель принимает
на себя  обязательство  пере-вести  в  банк  в течение трех дней с момента
подписания договора предусмотренную договором сумму,  которая депонируется
банком  на имя продавца.  Снять эту сумму продавец может только по
окончании процедуры оформления договора.  Убедившись в серьезности взаимных
намерений,  продавец  и  покупатель начинают оформление договора.  Только
по окончании нотариального оформления договора и регистра-ции  договора  в
Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить
договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические
услуги.

  Распоряжением мэра Москвы “О дополнительных мерах по  защите

граждан  от противоправных действий преступных сообществ при при-

ватизации и отчуждении жилых помещений” от 26 мая 1994г. Департа-

мент  муниципального  жилья должен производить регистрацию сделок

по отчуждению жилья лишь после их прописки на  другое  место  жи-

тельства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватиза-

ция была совершена ими под давлением криминальных элементов,  до-

говор  передачи жилья в собственность будет расторгнут без взима-

ния платы за услуги.  Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвы  сов-

местно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить пере-

чень категорий граждан так называемой группы риска, требующих за-

щиты  городских властей во время приватизации и других операций с

жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или

комнат будет оформляться в особом порядке,  который заключается в

том,  что в документах подтверждается право обязательного  пожиз-

ненного  проживания в них или предоставления других жилых помеще-

ний.  Департамент муниципального жилья обязан производить регист-

рацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности - в

случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общест-


  . 15 -

венных комиссий, в состав которых должны быть включены представи-тели
органов социальной защиты и окружного медицинского  управле-ния.

  Договор купли-продажи квартиры с условием
  пожизненного проживания

Данный договор  прямо  не предусмотрен действующим законода-тельством и, в
частности ГК РСФСР, однако в последнее время нахо-дит все большее
применение в нашей жизни.  В этом случае применя-ется аналогия закона и
стороны при заключении договора  руководс-твуются нормами ст. 253 ГК РСФСР,
посвященной правовому регулиро-ванию купли-продажи жилого дома с условиями
пожизненного прожива-ния.

Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которо-го  выступает
нетрудоспособное лицо,  передает принадлежащую ему квартиру в собственность
покупателя,  а последний обязуется  пре-доставлять  продавцу  до  конца его
жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход,
материальную  помощь.  Кроме того,  по этому договору продавец обычно
сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры.  В
настоящее время до-говоры  купли-продажи квартиры с условием пожизненного
содержания заключаются с покупателями , в качестве которых выступают как фи-
зические,  так и юридические лица. Заключение таких договоров вы-годно
обеим сторонам.  Однако,  к сожалению,  и здесь не обошлось без влияния
криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы,
заключившие такие договоры,  или вообще исчезли, или же их находили
мертвыми.

Оформление таких договоров осуществляется по тем  же  прави-лам, что и
оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.

В договоре купли-продажи квартиры  с  условием  пожизнеэного содержания
право  собственности  переходит  покупателю при жизни продавца.  При этом в
договоре обычно оговаривается право  пожиз-ненного проживания продавца в
этом жилом помещении.

  В случае неисполнения договора покупателем своих  обязаннос-

тей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель

также может ставить вопрос о прекращении договора, если его мате-


  . 16 -

риальное  положение по не зависящим от него обстоятельствам изме-нилось
настолько,  что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным.
Договор прекращается также в случае смерти покупате-ля.

При расторжении  договора по требованию продавца или покупа-теля квартиры
она возвращается его бывшему собственнику  (продав-цу). Однако расходы на
содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.

Заключая договор  купли-продажи  квартиры с условиями пожиз-ненного
содержания,  собственник распоряжается своим жильем после своей смерти.
Преимуществом этого договора по сравнению с насле-дованием квартиры
является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище
выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия
наследства и,  таким образом,  нас-ледник не может распоряжаться жильем до
истечения этого срока.

Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым
покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследо-вании имущества
взимается специальный налог,  и, наконец, завеща-тель может в любой момент
отменить или изменить завещание.


Договор мены_0

Собственники квартир могут заключить между собой договор ме-ны. Этот
договор следует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями.  В
последнем случае между сторонами  происходит  переход права пользования,  а
не права собственности как в договоре мены.  Кроме того,  в отличие от
договора мены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными
обменными ордерами.

В соответствии со ст.  255 ГК РСФСР по договору мены  каждая из  сторон
передает другой стороне определенное имущество в собс-твенность,  то есть
каждая из сторон является одновременно и про-давцом и покупателем.

  Единственным отличием договора мены от договора купли-прода-

жи  является  то,  что  в договоре мены одна из сторон в качестве

встречного предоставления передает другой стороне  не  деньги,  а

имущество.  В связи с этим к договору мены применяются те же пра-

вила,  что и к договору купли-продажи.  Так, стороны обязаны пре-


  . 17 -

дупредить  друг  друга  о недостатках обмениваемого имущества,  а также о
правах третьих лиц на это имущество (нанимателя,  залого-держателя и т.д.).

Если обмениваемое имущество (в данном  случае  речь  идет  о квартирах)  не
 является по стоимости равным,  то в договор может быть включено условие о
доплате той  стороны,  имущество  которой стоит  дороже.  В договор мены
могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например,
 о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).

Так же,  как и договор купли-продажи,  договор мены  квартир подлежит
сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом
муниципального жилья.

Определенные сложности возникают при заключении договора ме-ны между
собственниками квартир и владельцами муниципальных (неп-риватизированных)
квартир.  При заключении таких договоров собс-твенники квартир настаивают
на том,  чтобы их  контрагенты  также приватизировали свое жилье,  а
последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один
раз,  по различным причи-нам не хотят этого делать.

В качестве выхода из создавшейся ситуации  можно  предложить следующий
вариант.  В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько
нанимателей,  то эта квартира может быть при-ватизирована на имя только
одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи,  а затем
прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные
наниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муниципальной
площади.

Договор мены  может заключаться не только на квартиры,  но и на
приватизированные комнаты в  коммунальных  квартирах.  В  этом случае
необходимо иметь следующие документы:

  1)  свидетельство о собственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты
    и общей площади коммунальной квартиры);
  2)  договор передачи жилья в собственность,  зарегистрирован-ный
    Департаментом муниципального жилья;
  3)  соглашение об определении долей, нотариально заверенное и
    зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;
  4)  справка БТИ об оценке  стоимости  квартиры  (с  указанием размера
    долей всех собственников коммунальной квартиры)._53


     . 18 -


       Договор дарения_0

Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому фи-зическому  или
юридическому лицу.  Для этого он заключает договор дарения.  По договору
дарения одна  сторона  (даритель)  передает безвозмездно  другой  стороне
(одаряемому) имущество в собствен-ность.

Дарение не  считается  состоявшимся,  если дело ограничилось только
соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло.  У одаряемого
на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать
передачи вещи,  а у дарителя -  обязан-ности ее передать.

  Однако и передача вещи сама по себе еще не создает  дарения.

Дарение - это договор,  который предполагает волю дарителя и сог-ласие
одаряемого на получение  имущества  в  собственность.  Если последний  не
изъявляет соответствующего желания или прямо откло-няет дар, то дарения
нет.

Для договора  дарения характерно то,  что даритель при жизни отчуждает
другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Без-возмездность
договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации
со стороны одаряемого.

Даритель, совершая дарение,  обязан обеспечить возникновение права
собственности одаряемого,  свободного от обременения,  и, в частности,  от
прав  третьих лиц (нанимателя,  залогодержателя и т.д.).  Кроме того,
даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные  ему  вследствие
отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные
расходы), а также тем, что в  подаренной вещи имеются существенные
недостатки.  На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем.
Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждать подаренное
имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким
обра-зом,  договор дарения не может содержать условия,  ограничивающие
право собственности