Арендные отношения в области недвижимости - Гражданское право и процесс - Скачать бесплатно
Содержание:
|ВВЕДЕНИЕ |……………………………………………………….. |2 |
|ГЛАВА I. |Общие положения об аренде ……………………. |3 |
|1.1 |Понятие недвижимости как объекта гражданских | |
| |правоотношений |3 |
|1.2 |Понятие и классификация объектов недвижимости |5 |
| | | |
|ГЛАВА II. |Аренда объектов недвижимости ……………….. |8 |
|2.1 |Общие положения об аренде |8 |
|2.2 |Объекты аренды |9 |
|2.3 |Особенности аренды недвижимого имущества |10 |
|2.4 |Источники правового регулирования аренды | |
| |объектов недвижимости |13 |
| | | |
|ГЛАВА III. |Договоры аренды недвижимого имущества ….. |15 |
|3.1 |Понятие и содержание аренды недвижимости |15 |
|3.2 |Характеристика некоторых договоров аренды | |
| |недвижимости |27 |
|- |Договор аренды транспортных средств | |
|- |Договор аренды зданий и сооружений | |
|- |Договор аренды предприятий | |
| | |
|ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………. |45 |
| | |
|НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ………………………………………… |47 |
| | |
|ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА ………………………….. |48 |
Введение
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен
Петра I. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 Гражданского
Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). К недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так,
например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается
недвижимостью.
С переходом к рыночной экономике установилось множество форм
собственности на недвижимое имущество: частная, государственная,
муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем
совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование,
доверительное управление, аренда и другие.
В последнее время делаются попытки разработки концептуальных
документов в этой области. В качестве примера здесь можно привести такие
законодательные акты, как Федеральный Закон Российской Федерации от
21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним», Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.98
г., Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.97 г., Воздушный кодекс
Российской Федерации от 19.03.97 г., Федеральный Закон Российской Федерации
от 16.07.98 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Эти и другие законодательные акты сопровождаются, как правило,
обширными комментариями. Следствием этого является введение большого объема
новаций в законодательство о недвижимости.
Многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки,
выраженные в форме вновь принимаемых правовых актов (указы Президента РФ,
постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные документы). Все
это обуславливает жесткость и последовательность в изучении теории и
практики использования правовых норм в области отношений, связанных с
рынком недвижимости.
Рассматриваемая тема – правовое регулирование аренды объектов
недвижимости. Актуальность поставленного вопроса характеризуется
требованиями сегодняшнего дня, расширяется судебная практика рассмотрения
споров, связанная с применением гражданами и юридическими лицами правовых
норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Целью настоящей работы является постановка и попытка рассмотрения
наиболее значимых вопросов в этой области. Последовательно реализованный
принцип соотношения теоретических знаний и правоприменительной практики,
позволяет получить объективное представление о характере арендных
отношений, выделить главные факторы, влияющие на формирование и реализацию
таких правоотношений.
Глава I. Общие положения об аренде
1.1 Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений
Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по
поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые
отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен.
Среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что
определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых,
возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.
Вещи – суть материальные предметы внешнего по отношению к человеку
окружающего мира. Ими являются как предметы материальной духовной
культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные
самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля,
полезные ископаемые, растения и т.д. Важнейший признак вещей, благодаря
которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в их
способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не
обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не
открыты людьми, а также предметы, не доступные людям на данном этапе
развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами
гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей
приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага,
полезные свойства которых осознаны и освоены людьми.
Следует подчеркнуть, что юридическое понимание вещей не совпадает с
обыденным представлением о них. С точки зрения действующего
законодательства вещами признаются не только традиционные предметы быта,
средства производства и т.п., но и живые существа, например, дикие и
домашние животные, сложные материальные объекты (промышленные здания и
сооружения, железные дороги). Различные виды управляемой энергии (тепловой,
электрической, атомной и т.п.), жидкие и газообразные вещества (вода и газ
в резервуарах, трубопроводах и т.п.).
Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные
природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в
качестве объектов гражданских прав.[1]
Статья 129 ГК делит объекты гражданских прав на три группы, приняв за
основу деления оборотоспособность соответствующих объектов. Под
оборотоспособностью подразумевается возможность отчуждения объекта по
договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к
другому в порядке универсального правопреемства (в форме наследования или
реорганизации юридического лица). К первой группе относятся свободно
обращающиеся объекты права, ко второй – объекты, ограниченные в обращении,
и к третьей – объекты, полностью изъятые из оборота.
Гражданским кодексом предусмотрено такое понятие, как главная вещь и
принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной,
вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе
главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.135 ГК).
Принадлежностью всегда является отдельный предмет, например, ключ от
замка, рама картины, футляр для скрипки и т.п. Вопрос о том, является ли
этот предмет принадлежностью, часто решается в законе, стандарте, договоре.
При отсутствии такого решения нужно руководствоваться обычаями делового
оборота.[2]
Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что
предопределяет различия в характере возникающих по их поводу
правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под
которым понимаются установленный законодательством порядок ее
использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.
Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и
недвижимые. Деление вещей на движимые и недвижимые введено Основами
Гражданского Законодательства Союза ССР и республик[3] (ст.4) в связи с
введением в РФ частной собственности на землю. К недвижимости относятся
земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения.
Статья 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относит подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью
распространения на эти объекты специального правового режима,
установленного для недвижимого имущества.
К недвижимым вещам относятся воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты, но лишь те из них, которые
подлежат государственной регистрации.[4]
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения.
Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, раскрытый в статье
130 ГК, не является исчерпывающим. Законодатель может признать недвижимыми
вещами и др. предметы.
Вещи, не относящиеся к недвижимым вещам, включая деньги и ценные
бумаги, признаются движимым имуществом.[5]
Конституция Российской Федерации (ст.35) устанавливает, что «каждый
гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для
предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической
деятельности».
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации,
собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и
иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим
лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования
и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его
другими способами, распоряжаться иным образом.
Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут
нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы
других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий
собственника является его право передавать имущество в доверительное
управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом,
установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую
судьбу вещи.[6]
Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной
гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного
оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены,
дарение, наследования, залога и другие.
1.2 Понятие и классификация объектов недвижимости
К недвижимости, во-первых, относятся объекты естественного
происхождения – участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.
Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в
натуре) от иных земель при помощи границ. Земельный кодекс, от 25 апреля
1991 года, в своей большой части утративший силу, не может регулировать
земельные отношения согласно нормам ГК, поскольку не отвечает его
принципам.
Право собственности на земельный участок; купли-продажи; залога;
аренды в настоящее время регулируется рядом нормативных актов, например,
Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 года № 198 «О праве собственности
граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в
сельской местности»[7], Указом Президента РФ от 7 марта 1996 года № 337 «О
реализации конституционных прав на землю»[8], Указом Президента РФ от 27
октября 1993 года, «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной
реформы в России»[9], и рядом других.
Участки недр – условно говоря, часть земной коры, расположенная ниже
почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна
водоемов, и простирающаяся до глубин, доступная для геологического изучения
и освоения, в пределах Российской Федерации, ее континентального шельфа и
морской исключительной зоны.
Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая
часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции
Российской Федерации (ст.9), наряду с другими природными ресурсами
используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и
деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр
Российской Федерациии и участки недр. Государственный фонд недр составляет
используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах государственных
границ Российской Федерации.[10] Участки же недр в виде горного отвода или
геологического отвода Законом рассматриваются, как объекты, которые могут
предоставляться в пользование.
Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и
непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими
поверхностными водными объектами.[11] В соответствии со ст.9 Конституции
Российской Федерации, водные объекты могут находиться в частной,
государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Обособленные водные объекты, не находящиеся в муниципальной
собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются
государственной собственностью[12]. Водные объекты, находящиеся в
государственной собственности, не подлежат передаче в собственность
муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам.[13]
Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе
элементов лесного фонда. Основы лесного законодательства РФ определяют леса
как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой
растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей
природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в
своем развитии.[14]
Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности
государственной, муниципальной и частной.
Здания и сооружения – то, что прочно связано с землей. Эти объекты
признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи
отделенными, от нее, они становятся движимыми вещами.
Здания и сооружения могут быть в государственной, муниципальной и
частной собственности.
Признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный
комплекс, который используется для осуществления предпринимательской
деятельности. Он может являться государственной или муниципальной
собственностью либо принадлежать коммерческой организации, созданной в
форме хозяйственного общества или товарищества, производственного
кооператива или некоммерческой организации, осуществляющей в соответствии с
законом и ее уставом предпринимательскую деятельность.
В качестве предприятия может выступать имущественный комплекс,
принадлежащий индивидуальному предпринимателю либо членам крестьянского
(фермерского) хозяйства.
При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно
не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права.
Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права,
предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь
отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги
юридического лица.
Гражданское законодательство относит к недвижимости – воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
В соответствии со ст.32 Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 г. воздушное
судно – летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет
взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.
Воздушные суда как имущество гражданской и экспериментальной авиации
могут находиться в государственной и муниципальной собственности,
собственности юридических лиц; воздушные суда как имущество государственной
авиации – только в федеральной собственности, за исключением имущества
авиации ОВД, которое может находиться в собственности субъектов Российской
Федерации. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться
гражданские воздушные суда[15].
Судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или
несамоходное плавучее по морским или внутренним водным путям.[16]
Суда в Российской Федерации могут находиться в собственности:
- граждан и юридических лиц;
- Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;
- муниципальных образований.
Суда с ядерными энергетическими установками могут находиться только в
собственности Российской Федерации.[17]
Судно подлежит обязательной регистрации в одном из реестров судов
Российской Федерации:
а) Государственном судовом реестре;
б) судовой книге;
в) бербоут-чартерном реестре.[18]
Судно приобретает право плавания под Государственным флагом Российской
Федерации с момента регистрации его в одном из реестров судов Российской
Федерации.[19]
Определение космического объекта как недвижимости не дано в российском
законодательстве (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической
деятельности»). Международные документы относят к ним созданные человеком
космические аппараты различного назначения и их составные части
(искусственные спутники Земли, автоматические и пилотируемые корабли и
станции, ракеты – носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на
небесные тела либо сооруженные на них.
Согласно ст. VIII Договора о космосе 1967 года, космический объект и
его экипаж (включая международный) при их нахождении в космосе
концентрируются и подчиняются власти государства, которое зарегистрировало
данный космический объект. Государство сохраняет свои суверенные права в
отношении своих космических объектов и их экипажей во время их пребывания в
космическом пространстве и на небесных телах. Договор о космосе
устанавливает также, что права собственности на космические объекты
«остаются незатронутыми» как во время нахождения в космическом
пространстве, так и после их возвращения на Землю. Иными словами,
космические объекты и их составные части во время пребывания в космосе и
после их возвращения на Землю принадлежат тем же государствам, юридическим
или физическим лицам, которым они принадлежали до полета.[20]
Настоящее законодательство не исключает возможности распространения
режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного, но только на
основании прямого указания закона.
Глава II. Аренда объектов недвижимости.
2.1 Общие положения об аренде
Традиционное определение аренды, это передача одним лицом
(арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение
или пользование (или только пользование) – за плату.
Основная форма выражения таких взаимоотношений – Договор. Почему.
Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую
могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.
В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества,
существует группа обязательств по передаче имущества во временное
пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу
экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или
другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного
перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких
отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не
нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая
такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник
сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая
соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в
пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной
характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное
пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по
передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем
имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии,
а также по оплате его использования.
Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и
арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренды может
быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником
сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин или
организация, являющаяся юридическим лицом.
Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное
пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее
полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.
В этом смысл деятельности арендатора. Плоды, продукция или доходы,
полученные в результате использования арендованного имущества, поступают в
собственность арендатору (п. 2 ст. 606 ГК РФ), хотя некоторых случаях
(ст.136 ГК РФ) плоды, продукция и доходы переходят в собственность
арендодателя или третьего лица.
Все три указанных объекта представляют собой различные виды приращения
основной вещи. Собственно речь идет о либо органическом (урожай, приплод
скота или птицы и т.д.), либо техническом (произведенная предприятием
продукция), либо экономическом (доходы, полученные от соответствующей
деятельности, например проценты от
|
