Аренда и виды договоров аренды в гражданском законодательстве РФ - Гражданское право и процесс - Скачать бесплатно
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ
1.1. Договор аренды
1.1.1. Понятие договора аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)
имущество за плату во временное владение и пользование или во
временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и воздмездным.
Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и
в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты
гражданского права, как физические, так и юридические лица.
Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование
имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать
имущество в аренду (ст. 608 ГК).
Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в
пользование. Никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.
Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное
пользование. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не
имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель преследует
цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование
другому лицу. Арендатору принадлежит право пользования арендованным
имуществом, т. е. извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения
субстанции вещи, в т. ч. Приобретение плодов и доходов. Плоды, продукция и
доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного
имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ч. 2
ст. 606 ГК РФ).
Предмет договора - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку
она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и
другие вещи ...
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в
аренду не допускается или ограничивается.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду
земельных участков и других обособленных природных объектов.
1.1.2. Порядок заключения договора аренды
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре
условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается
заключенным (ст. 607 ГК).
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из
сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен
быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в
последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.
624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли -
продажи такого имущества (ст. 609 ГК).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды
считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при
аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором
может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении
договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки
договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных
видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не
определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до
истечения предельного срока, установленного законом, договор по
истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный
законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный
предельному (ст. 610 ГК).
1.2. Содержание договора аренды
1.2.1. Обязанности арендодателя
Основные обязанности арендодателя отражены в статьях 611-613, 616
Гражданского Кодекса РФ.
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в
состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению
имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его
принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим
паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не
предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако
без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его
назначением либо в значительной степени лишается того, на что был
вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать
предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или
расторжения договора, а также возмещения убытков.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем
имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в
договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе
истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК и
потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо
потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его
неисполнением.
2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже
если во время заключения договора аренды он не знал об этих
недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему
выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения
недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы,
либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на
устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно
уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его
намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может
без промедления произвести замену предоставленного арендатору
имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем
состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им
расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает
причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения
непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду
имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды
или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены
арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при
заключении договора или передаче имущества в аренду.
Передача имущества в аренду не является основанием для
прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
3. При заключении договора аренды арендодатель обязан
предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду
имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем
этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной
платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
4. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный
ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено
законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный
договором, а если он не определен договором или вызван неотложной
необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству
капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или
вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя
стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
1.2.2. Обязанности арендатора
Обязанности арендатора перед арендодателем рассмотрены в ст.
614,615, 616 ГК РФ.
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование
имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной
платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они
не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки,
обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при
сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в
целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
определенных в твердой сумме платежей, вносимых
периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи
в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание
указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может
изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором,
но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены
иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных
видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе
потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу
обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования,
предусмотренные договором аренды, или состояние имущества
существенно ухудшились.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае
существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы
арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения
арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом
арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы
более чем за два срока подряд.
2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в
соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в
договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать
арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права
и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять
арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать
арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в
производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим
законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за
исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем
остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий
срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды,
если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с
условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель
имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном
состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на
содержание имущества, если иное не установлено законом или договором
аренды.
1.3. Прекращение договора аренды
1.3.1. Основания прекращения договора
Прекращение договора аренды ( в т. ч. его досрочное расторжение)
производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК, с учетом
правил ст. 617, 619и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок,
установленный для любых видов обязательств (договоров).
Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Переход
права собственности (хозяйственного ведения, оперативного
управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду
имущество к другому лицу не является основанием для изменения или
расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое
имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к
наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении
в договор на оставшийся срок его действия, за исключением
случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами
арендатора.
Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По
требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут
судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий
договора или назначения имущества либо с неоднократными
нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором
срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в
установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в
договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с
законом, иными правовыми актами или договором производство
капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в
соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора
только после направления арендатору письменного предупреждения о
необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По
требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут
судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование
арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в
соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при
заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны
были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки
его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью
капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки,
а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендатора в
соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое
из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или
арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при
определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение
договора является их правом, а не обязанностью.
В любом случае договор может быть досрочно расторгнут только судом
по иску заинтересованной стороны договора.
1.3.2. Право арендатора на возобновление договора
Согласно ст. 621 ГК если иное не предусмотрено законом или
договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои
обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных
условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение
договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно
уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок,
указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не
указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора
могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на
новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним
заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему
выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей
по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом
возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после
истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны
арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на
неопределенный срок (статья 610).
1.3.3. Обязательства сторон после расторжения договора
1. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть
арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с
учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо
возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать
внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда
указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может
потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного
имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть
взысканы в полной сумме сверх неустойки, если
|
