Сделки, направленные на отчуждение жилого имущества, договор купли-продажи и некоторые другие - Юриспруденция - Скачать бесплатно
Содержание
1.
Введение..................................................................
.
2. Понятие сделок.......................................................
3. Виды сделок............................................................
4. Понятие отчуждения...............................................
5. Формы распоряжения жильем находящегося
в собственности при его отчуждении...................
6. Порядок проведения сделки при отчуждении жилого
помещения...................................................
7. Законодательные основы финансовых отношений при оформлении сделок на
отчуждение
жилья.....................................................................
............
8.
Заключение................................................................
.
9. Список используемой литературы.........................
10.
Приложение................................................................
Введение.
Основополагающей правовой базой для развития жилищного
законодательства является Конституция РФ. Здесь (ст. 40[1]) закреплено
право граждан России на жилище и определены главные гарантии обеспечения
этого права со стороны государства: развитие и охрана государственного и
общественного жилищного фонда; содействие кооперативному и индивидуальному
жилищному строительству; справедливое распределение под общественным
контролем жилой площади; плата за квартиру и коммунальные услуги.
Конституция РФ не только определила права граждан, но и установила их
обязанность бережно относиться к предоставленному жилищу. Все другие акты
издаются директивными и местными органами на основе и в соответствии с
Конституцией РФ.
Вторым по значению актом являются Основы жилищного законодательства
РФ, введенные с 1 января 1982 года (приняты 24 июня 1981 г.). Переработаны
и дополнены 19 марта 1995 г. и закреплены Законом РФ «Об основах
федеральной жилищной политики»[2]. В Основах определены задачи жилищного
фонда, установлены общие положения управления жилищным фондом, основные
правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,
предоставления жилых помещений и пользования ими в домах государственного и
общественного жилищного фонда, а также пользования жилыми помещениями в
домах индивидуального жилищного фонда.
Разграничение жилищный фонд в зависимости от его принадлежности и
порядок исключения из его состава жилых домов и жилых помещений
регулируется ст. 4 (Жилищный фонд)[3] Закона РФ «Об основах федеральной
жилищной политики»:
находящиеся на территории РФ жилые дома, а также жилые помещения в
других строениях образуют жилищный фонд;
в жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах,
предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного
характера.
Пояснения можно найти в ст. 5 (Виды жилищного фонда)[4], из которой
следует:
все жилые дома, а также жилые помещения в других строениях,
находящиеся на территории страны, образуют жилищный фонд. В зависимости от
того, кому принадлежат жилые дома (жилые помещения), он включает:
. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие
государству (государственный жилищный фонд);
. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащих
организациям, их объединениям, другим общественным организациям
(общественный жилищный фонд);
. жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд
жилищно-строительных кооперативов);
. жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан
(индивидуальный жилищный фонд).
В жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие
государственно-колхозным и государственно-кооперативным объединениям,
предприятиям и организациям. Они не относятся ни к одному из выше указанных
фондов. Тем не менее к ним применяются правила, установленные для
общественного жилищного фонда.
Вступая в гражданско-правовые отношения по поводу сделок,
направленных на отчуждение жилых помещений собственники оформляют целый ряд
юридических документов, включая договор купли-продажи, дарения, мены,
различные формы актов и доверенностей. Знание порядка правильного
оформления таких документов позволит в будущем исключить судебные процессы.
Понятие сделок.
Сделка - действие гражданина или организации, направленное на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
(ст. 153 ГК РФ), один из наиболее часто встречающихся юридических фактов.
Самым распространенным видом сделки является договор (т. е. двухсторонняя
или многосторонняя сделка); однако сделки могут быть и односторонними -
выражающими волю одного лица (например, завещание). Сделка должна быть
совершена на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на
возникновение конкретных. Не запрещенных законом правовых последствий; сами
действия также должны быть правомерными. Сделки могут заключаться только
дееспособными гражданами; частично (не полностью) дееспособные совершают
сделки в пределах, предусмотренных законом. Юридические лица совершают
сделки в соответствии с целями их деятельности на основе уставов
(положений).
Сделка называется консенсуальной, если для признания ее совершенной
достаточно лишь достижения соглашения между участниками сделки (например,
договор купли-продажи). Если же для признания сделки состоявшейся
необходимо, кроме волеизъявления, совершение определенного действия
(например, передачи вещей, денег), сделка называется реальной (например,
договор займа).
Сделки - акты осознанных , целенаправленных, волевых действий
физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению
определенных правовых последствий.
Сделки - правомерные действия. Этим они отличаются от действий
противоправных - деликтов ( причинение вреда жизни и здоровью граждан, а
также имуществу другого лица ).
Сделка как волевое действие. Сущность сделки составляют воля и
волеизъявление сторон: воля дает ответ на вопрос: “чего я хочу “, а
волеизъявление: “что я для этого делаю”.
Указанные признаки в совокупности отражены в определении сделок,
которое содержится в статье 153 ГК РФ “действия граждан и юридических лиц,
направленные на восстановление, изменение или прекращение гражданских прав
и обязанностей”.
Сделки характеризуются следующими пятью особенностями:
I. Сделки представляют собой юридический факт и являются наиболее
распространенным основанием возникновения . изменения или
прекращения гражданских правоотношений.
II. Сделка - волевой акт. Направленный на достижение определенной цели.
Этим сделки отличаются от события. События - явления естественного
порядка. происходящего
ъ=74помимо воли людей.
I. Сделкой может быть признано правомерное действие. Не противоречащее
закону. хотя бы не подпадающее ни под один из известных закону
типов сделок.
II. Сделка должна быть совершена лишь теми гражданами и организациями,
воля которых порождает соответствующие правовые последствия.
Сделка организаций не должна противоречить целям их деятельности,
зафиксированным в учредительных документах.
Сделка организаций может осуществляться органами юридических лиц, в
соответствии с их компетенцией или надлежащими представителями
юридических лиц.
При совершении сделок гражданами большое значение имеет
дееспособность.
V. Сделка осуществляется на основании воли ее участников -
волеизъявления, которое определяет содержание сделки ( конкретные права и
обязанности).
Воля граждан и юридических лиц должна быть ясно выражена:
. в действиях;
. в устной или письменной форме;
. в состоянии воли лица.
Виды сделок.
Основное разграничение сделок закреплено в ст. 154 ГК РФ[5]. Наличие
у всех сделок общих признаков - совпадение воли и волеизъявления,
правомерность действия - не исключает их подразделение на виды:
. в зависимости от числа участвующих сторон сделки бывают односторонними,
двусторонними и многосторонними;
. в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в
сделке совершить определенные действия, встречная обязанность другой
стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся
на возмездные ил безвозмездные;
. по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся
на реальные и консенсуальные;
. по степени зависимости действительности сделки от ее основания (цели) они
бывают каузальными и абстрактными;
. в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-то
обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются
условные сделки.
Рассмотрим вкратце каждый вид сделки.
А.
СДЕЛКИ
В зависимости от числа сторон совершивших сделку
Односторонние Двусторонние Многосторонние
сделки сделки
сделки
| | | |
|- сделки, для |- сделки, для |- сделки, число |
|совершения которых |совершения которых |сторон в которых |
|достаточно действий |необходимо действие |составляет не менее|
|одной стороны. |двух сторон, |трех, причем |
|Например: |необходимы два |действия сторон не |
|- завещание |совпадающих воле- |противостоят друг |
|- принятие наследства|изъявления. |другу, а направлены|
| |Например: |на достижение одних|
|- отказ от наследства |- купля-продажа |и тех же целей. |
|- объявление ( | |Например: |
|конкурса) |Каждая из сторон |- договор о |
|Односторонняя сделка |сделки может быть |совместной |
|порождает последствия,|представлена не одним,|деятельности по |
|затрагивающие |а несколькими |возвращению |
|одно, два или более |субъектами. |хозяйственного |
|лиц. |Например: |объекта. |
|Односторонние сделки |- продажа дома одной |В некоторых |
|не всегда |семьей другой семье. |многосторонних |
|одно-субъективные. |Двусторонняя сделка |сделках |
|Например: |именуется договором. |волеизъявления |
|- конкурс |Также ее называют |совпадают по |
|Иногда односторонняя |взаимной. |содержанию. Однако |
|сделка вызывает | |этот признак не |
|юридические | |является |
|последствия при | |необходимым, так |
|условии, что | |как стороны сделки |
|соответствующее | |могут предусмотреть|
|волеизъявление | |разные виды |
|воспринято тем лицом | |участия. |
|которому оно | | |
|адресовано. | | |
Б.
СДЕЛКИ
ВОЗМЕЗДНЫЕ БЕЗВОЗМЕЗДНЫЕ
| | |
|Возмездной называется сделка, в |Безвозмездной называется сделка,|
|которой обязанности одной |в которой сторона производит |
|стороны совершить определенные |предоставление на получение |
|действия соответствует встречная|встречного удовлетворения. |
|обязанность другой стороны по | |
|предоставлению материального и |Односторонние сделки всегда |
|другого блага. |безвозмездны. |
| | |
|Возмездность в сделке может |Безвозмездные сделки |
|выражаться в передаче денег, |сравнительно редки в отношениях |
|вещей, предоставлении встречных |юридических лиц, чаще они |
|услуг, выполнении работы и т.д. |встречаются во взаимоотношениях|
| |граждан между собой или с |
| |организациями. |
| |Например: |
| |- предоставление имущества во |
| |временное безвозмездное |
| |пользование, дарение, поручение |
| |и займ по договоренности. |
В.
СДЕЛКИ
РЕАЛЬНЫЕ КОНСЕНСУАЛЬНЫЕ
| | |
|- сделки, для совершения которых|- сделки, считающиеся |
|необходимы: |заключенными с момента, когда |
|- соглашение |между сторонами достигнуто |
|- действие, выраженное в |согласие. |
|пере—даче вещей. |Например: |
|Например: |- купли-продажи с письменным |
|- заем; |подтверждением соглашения; |
|- перевозка груза. |- договор-поручение; и т.п. |
Г.
СДЕЛКИ
КАУЗАЛЬНЫЕ АБСТРАКТНЫЕ
| | |
|- сделки, действительность |- сделка характеризуется тем, |
|которых зависит от наличия |что доказывать основание сделки |
|основания сделки. |запрещено. |
|Сторона каузальной сделки может |- вексель (не ясно основание). |
|доказывать отсутствие основания.| |
Сделки играют в общественной жизни многогранную роль. Поэтому в
гражданском праве действует принцип допустимости - действительности любых
сделок, не запрещенных законом, т.е. срабатывает принцип свободы сделок.
Переходим к основному вопросу данной работы: «Сделки, направленные на
отчуждение жилых помещений (договор купли-продажи и некоторые другие)».
Понятие отчуждения.
Отчуждение - передача имущества в собственность другого лица; один из
способов осуществления собственником правомочия распоряжения принадлежащим
ему имуществом. Различается отчуждение возмездное (купля-продажа) и
безвозмездное (дарение). Осуществляется главным образом по воле
собственника на основе договора , заключаемого им с приобретателем
имущества. Отчуждение государственного недвижимого имущества организации
или, наоборот, отчуждение недвижимого имущества организации в собственность
государству в установленных законом случаях имеет своей основой плановый
акт. В предусмотренных законом случаях отчуждение осуществляется помимо
воли собственника (т. е. в принудительном порядке): например, отчуждение
недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, в собственность
государства путем конфискации (безвозмездно) или путем реквизиции, т. е.
возмездно, с выплатой стоимости имущества (ГК РФ ст. 149); путем
безвозмездного изъятия бесхозяйственно-содержимого дома (ГК РФ ст. 141);
путем принудительной продажи недвижимого имущества должника в целях
присужденного с него по суду взыскания долга.
Формы распоряжения жильем находящегося в собственности при его отчуждении.
Договор купли-продажи.
Наиболее распространенной формой распоряжения жильем, находящегося в
собственности, служит договор купли-продажи[6].
Договор - соглашение двух или более сторон, направленное на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей,
является разновидностью сделки. Договор вступает в силу с момента его
подписания.
В зависимости от порядка заключения и момента возникновения прав и
обязанностей сторон договора подразделяются на консенсуальные, реальные и
формальные. Консенсуальными (от лат. consensus - соглашение) являются
договора, для заключения которых достаточно соглашения сторон. Реальными
(от лат. res - вещь) считаются договора, для заключения которых помимо
соглашения сторон необходима фактическая передача имущества, являющегося
предметом договора (например, перевозка, хранение, заем). В нашем случае
договор именуется формальным. Для его заключения требуется оформление по
предписанной законом форме: письменной и нотариальной. Например, договора
купли-продажи квартиры, дарения дома должны быть нотариально удостоверены.
Договор купли-продажи носит возмездный характер: каждый из участников
договора получает определенное материальное или иное благо (имущество,
деньги, услуги, права). Безвозмездными являются некоторые договора,
применяемые обычно в быту (дарение, пользование имуществом). Сторона,
предоставляющая безвозмездную услугу, обычно несет менее строгую
ответственность за не исполнение договора.
Согласно договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество
в собственность покупателю, а покупатель - принять имущество и уплатить за
него определенную денежную сумму. Купля-продажа относиться к числу
двухсторонних возмездных договоров, предметом которых являются, как
правило, вещи и имущество. В России общие правила купли-продажи закреплены
в ГК РФ (ст. ст. 420, 422-423)[7].
Договор может быть заключен между любыми участниками гражданского
оборота (организациями, гражданами). Для купли-продажи некоторых видов
имущества (например, жилого дома) законом, другими нормативными актами
установлены особые правила. Форма договора определяется общими правилами о
форме совершения сделок[8].
Такой
|
