Право собственности граждан на жилые помещения - Юриспруденция - Скачать бесплатно
Современный Гуманитарный Институт
ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ
ДЕКАН НАПРАВЛЕНИЯ
.
" "
1998 г.
Дипломная работа
Тема: ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ (ДОМ, КВАРТИРУ,
КОМНАТУ).
Исполнитель: Крупичев О.Э. /_________________/
№ контракта: 660710020 Группа: ВЮ-26
Руководитель: Елисеев С.В. /__________________/
Дата сдачи законченной работы: " " 1998 г.
г. Москва 1998 г.
ПЛАН:
Введение………………………………………………………………………………3
Глава 1.Содержание права собственности граждан на жилое помещение….5
Глава 2.Основания возникновения права собственности……………………..9
2.1. Первоначальные:
2.1.1. Индивидуальное жилищное строительство. …………………………………9
2.1.2. Приобретение права собственности по давности владения
(приобретательной давности)…………………………………………………………………..……13
2.1.3. Приобретение права собственности на жилое помещение после полной
выплаты пая в жилищно-строительном (жилищном ) кооперативе………………..16
2.2. Производные:
2.2.1. Приватизация жилого помещения …………………………………………..22
2.2.2. Договор купли-продажи жилого помещения ………………………………27
2.2.3. Договор о пожизненном содержании с иждивением …………………...…35
2.2.4. Договор мены жилого помещения ………………………………………….36
2.2.5. Договор дарения жилого помещения ………………………………………39
2.2.6. Наследование жилого помещения …………………………………………..41
Глава 3. Права и обязанности собственников жилого помещения. ………..46
3.1. Права собственника ……………………………………………………………46
3.2. Обязанности собственника…………………………………………………….54
Глава 4. Основания прекращения права собственности на жилое помещение.
…………………………………………………………………………………..60
Глава 5. Защита права собственности на жилое помещение. ……………….63
Заключение………………………………………………………………………….66
Библиография………………………………………………………………………70
Введение.
Жилищная проблема является одной из наиболее острых социальных проблем.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации от 12 декабря 1993 года
статьей 40:" Каждый гражданин имеет право на жилище. Никто не может быть
произвольно лишен жилища ...". Это право гарантируется Конституцией и
обеспечивается государством. Государство через свои органы власти и
управления должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для
осуществления права на жилье.
Проводимая многие годы политика развития обобществленного жилищного
фонда и распределения квартир по степени нуждаемости в них как правило , не
уменьшила числа очередников, а в последние годы определилась тенденция к их
росту.
Ранее намеченная государственная программа обеспечения каждой семьи к
2000 году отдельной квартирой не действует. Значительная часть семей так и
осталась стоять в очереди на улучшение, расширение, получение жилья.
Проживая по-прежнему в коммуналках, семейных общежитиях , на частных
квартирах или в родительском доме, который стал тесноват. Остались в
длинной очереди семьи проживающие в ветхом и аварийном жилье. Добавились к
перечисленным категориям семей и мигранты, беженцы, постоянно растет список
остро нуждающихся в жилье военнослужащих и других категорий граждан.
Таким образом, монополия государства в жилищной сфере не только не
решала жилищной проблемы, а даже усугубляла ее. В условиях проведения Новой
Федеральной жилищной реформы была установлена тенденция к становлению
различных форм собственности на жилье и в связи с этим, разнообразие видов
его использования. Особое значение приобретает развитие права частной
собственности на жилое помещение, которое предоставляет возможность
гражданам быть собственниками своей квартиры, дома, комнаты.
То есть при решении жилищной проблемы государство дает шанс гражданам
самим найти выход из сложившейся ситуации, за счет собственных средств и
возможностей, конечно оставляя за собой право на контроль.
Право на жилище находится в ряду важнейших социально-экономических
прав, которые конституционно гарантируются каждому гражданину РФ.
Гарантии права на жилище, предусмотренные ст.40 Конституции, имеют
экономический характер, но выступают в качестве тех обязанностей, которые
приняло на себя государство для обеспечения предоставленного гражданам
права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и
индивидуальному жилищному строительству, обеспечивать справедливое
распределение жилой площади, сохранять невысокую плату за квартиру и
коммунальные услуги.
Содержанию права собственности граждан на жилое помещение, их правам и
обязанностям, связанным с ним, основаниям возникновения и прекращения этого
права, защите его и посвящена данная работа.
глава 1. Содержание права собственности граждан на жилое помещение.
Жилые помещения являются специфическим имуществом-недвижимостью.
Специфика данного имущества выражается в следующих аспектах: во-первых,
любое жилье, как в одноквартирном так и в многоквартирном доме имеет связь
с землей; во-вторых, жилые помещения используются достаточно длительное
время; в-третьих, жилье облагается особым налогом (налог на имущество); в-
четвертых, право собственности на квартиры имеет законодательно
определенные ограничения; в-пятых, жилые помещения невозможно перемещать
без утраты целостности; в-шестых, сделки по распоряжению жильем должны
регистрироваться в органе юстиции.
В связи с этим, ранее, институт частной собственности граждан в
жилищной сфере был достаточно ограничен и стиснут в рамки жесткого контроля
со стороны государства. Предметом частной собственности граждан чаще всего
являлся жилой дом, а основанием возникновением права на него -
индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в
установленном порядке земельном участке либо участие в ЖК (ЖСК). Реже
применялся договор купли-продажи.[1]
Приобретение квартиры или комнаты из государственного фонда жилья было
и вовсе невозможно. В то же время, находящийся в личной собственности
гражданина жилой дом не мог использоваться им в целях, так называемой,
"личной наживы", извлечения "нетрудовых" доходов, в других "корыстных"
целях.
Это явно противоречило самому содержанию права собственности
гражданина, то есть, права по владению, пользованию и распоряжению
имуществом по своему усмотрению и в своих интересах. Наблюдалось чрезмерное
ограничение права собственности граждан, сведение его функционального
назначения к удовлетворению потребительских нужд собственника; на первый
план выдвигались такие полномочия как владение и пользование. К
распоряжению собственник прибегал значительно редко.
Для современного правового регулирования характерно раскрепощение
собственности граждан от многочисленных пут, которые ранее ее связывали. На
собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип
дозволительной направленности гражданско-правового регулирования, который
получил закрепление в новейшем законодательстве.
Сейчас право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере
означает, что собственник имеет право, в порядке установленном
законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе
сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать,
видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если
при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы
других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои
правомочия другому лицу, обременять его различными способами.[2]
Право владения означает определенную законом возможность обладания
жилым помещением. При этом следует иметь в виду, что кроме собственников
законными владельцами жилых помещений являются лица проживающие по договору
жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение
в качестве временных жильцов.
Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним,
вправе владеть жилым помещением наравне с собственником, если при их
вселении не было оговорено иное. Причем право владения жилым помещением
сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных
отношений с ним. В этом случае, бывшие члены семьи собственника становятся
нанимателями жилого помещения и с ними должен быть заключен договор найма
жилого помещения, который может быть расторгнут только на предусмотренных в
законе основаниях. В случае отчуждения жилого дома (продажи, мены,
дарения), в котором находится сданное внаем жилое помещение (когда
переходит право собственности), договор найма сохраняет силу для нового
собственника[3].
Право пользования собственника жилым помещением заключается в
эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих
жилищно-бытовых потребностей. Пользование жилыми помещениями носит строго
целевой характер - для постоянного проживания. Ограничение права
пользования, а значит , и ограничение права собственности, возможно только
в соответствии с действующим законодательством.
Право распоряжения, как уже говорилось, означает право собственника
определить правовое положение жилого помещения, то есть свободу его
отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посредством
договора найма или аренды. Собственник может распоряжаться принадлежащим
ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену,
дарение, обмен, составление завещания.
При этом частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной
сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.
Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть:
индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и
дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с
полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных
владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность
гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим
законодательством.
Данные объекты намеренно поименованы во множественном числе, чтобы
подчеркнуть возможность обладания несколькими однородными и различными
объектами одновременно одним гражданином.
Однако существует ряд ограничений права собственности граждан в
жилищной сфере. Так, например, не допускается использование собственником
жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под
нежилые цели. Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещения
без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан.[4] Право
собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на
квартиру в многоквартирном доме. В последнем случае собственнику
принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и
другие части дома, которые обслуживают квартиры, они составляют
собственность государства, либо если это дом индивидуальных застройщиков
общую собственность участников строительства[5].
Содержание и ремонт переданного в собственность жилого помещения
осуществляется собственником с обязательным соблюдением единых правил и
норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника.
Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или
перепланировкой помещений производится с разрешения местной администрации.
Необходимо соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных
норм и правил, противопожарных норм как данного жилого помещения, так и
других жилых помещений расположенных в этом доме[6].Наиболее подробно права
и обязанности собственников жилого помещения будут рассмотрены ниже.
ГЛАВА 2. Основания возникновения права собственности граждан на
жилое помещение.
2.1.Первоначальные основания:
2.1.1. Индивидуальное жилищное строительство.
Индивидуальное жилое строительство на специально отведенном для этих
целей земельном участке, наиболее распространенная форма приобретения права
собственности на жилой дом.
Земельные и жилищные отношения имеют между собой тесную связь. Для
того, чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом или подсобным хозяйством
в виде дачи или загородного дома, необходим прежде всего земельный участок,
который при прежней системе земельных отношений можно было ждать годами.
Ряд новых законодательных актов о правах граждан в земельной сфере,
принятых в последнее время, введение частной собственности на землю
открывают новые возможности для решения жилищных проблем. Жилым домом
считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины
полезной площади которого предназначена для постоянного проживания,
расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем
вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в
определенных границах.
Для того чтобы построить жилой дом, необходимо получить соответствующий
земельный участок. Отвод земельных участков входит в компетенцию местных
органов власти. Так по закону РФ от 23 декабря 1992 года" О праве граждан
Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу
земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства ,
садоводства и индивидуального жилищного строительства" передача земельных
участков в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской
местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством
местными органами государственной власти. Следует отметить, что в течение
длительного времени в некоторых регионах нашей страны отвод земельных
участков для индивидуального жилищного строительства был запрещен.
Например, это существовало в Москве и Санкт-Петербурге. Органы местного
самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в
бессрочное пользование, аренду, собственность или продать земельные участки
для жилищного строительства в срок не более одного месяца со дня подачи
гражданином заявления об отводе земельного участка [7].
Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном
порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от
наличия у них другого жилого помещения, в том числе в других населенных
пунктах.
Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и
продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного
строительства влечет за собой штрафные и иные санкции.
Земельный участок отведенный под жилищное строительство, должен быть
использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного
самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами
власти применяются санкции, предусмотренные законодательством.
Право на осуществление строительства жилья предоставляется в порядке,
установленном законодательством гражданину, которому это жилье передано в
пользование, или застройщику, которому это жилье предоставлено
собственником по договору.
Строительство жилого дома осуществляется на основе решения органов
местного самоуправления, в срок не более одного месяца с момента обращения
за ним, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и
существующими строительными нормами и правилами. Застройщик, организующий
строительство, может осуществлять его самостоятельно, либо привлекая
подрядчика. Права на получение земельного участка для строительства жилья
можно реализовать только в зонах, предусмотренных градостроительной
документацией, под которой понимается вся совокупность проектных
документов, необходимых для строительства жилого дома. К градостроительной
документации относятся: генеральная схема расселения, природопользования и
территориальной организации производительных сил Российской Федерации,
схемы расселения, природопользования и территориальной организации
производительных сил крупных географических регионов и национально-
государственных образований, генеральные планы городов, схемы и проекты
районной планировки административно-территориальных образований.
Составляется договор о возведении индивидуального жилого дома на праве
личной собственности на отведенном земельном участке между органом
коммунального хозяйства администрации с одной стороны и гражданином с
другой. По договору гражданин обязан построить жилой дом на земельном
участке, отведенном на основании решения администрации и закрепленном в
пользование государственным актом на право собственности на землю. На этом
участке гражданин (застройщик) обязан возвести из качественного материала
жилой дом в соответствие с проектом, утвержденным органом архитектуры и
градостроительства. На этом же земельном участке разрешается строительство.
так называемых, надворных построек. Утвержденный проект на строительство
дома и план размещения строения на земельном участке, выданный органом по
делам строительства и архитектуры, является неотъемлемой частью этого
договора.
При использовании земельного участка не в соответствие с той целью, для
которой он предназначался, право пользования земельным участком может быть
прекращено.
По окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом
государственной приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и
принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией,
застройщик не имеет право продавать дом или его часть (дарить, производить
обмен) другим лицам без разрешения администрации района, города.
В случае разрушения дома от пожара или других стихийных бедствий, право
на бессрочное пользование земельным участком сохраняется за застройщиком,
если он в течение трех лет приступит к восстановлению разрушенного дома или
возведению нового, за исключением случаев, когда генеральным планом города
предусмотрено иное использование земельного участка. Восстановление
разрушенного жилого дома, либо строительство нового осуществляется на
основании решения местной администрации по типовому или утвержденному в
установленном порядке индивидуальному проекту.
Все расходы по заключению настоящего договора относятся за счет
застройщика. Договор, также, подлежит обязательному нотариальному заверению
до начала строительных работ. Договор в случае спора может быть расторгнут
только судом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, которой является
жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество,
созданное на не отведенном для этих целей земельном участке, в порядке,
установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без
получение на это необходимых разрешений или с существенным нарушением
градостроительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности.
Такое лицо не в праве распоряжаться постройкой[8].
В ряде случаев суд может узаконить самовольную постройку. Например,
если постройка возведена на не принадлежащем застройщику земельном участке,
но в последующем, данный участок будет в установленном порядке предоставлен
этому лицу под возведенную постройку, либо, право собственности на данную
постройку может быть признано за лицом в собственности, пожизненно
наследуемом владении, бессрочном пользовании которого находится земельный
участок, где осуществлена постройка, и это лицо, в свою очередь, возмещает
незаконному застройщику расходы на постройку в размере, определенном судом.
Однако, право на самовольную постройку не может быть признано в любом
случае, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых
законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью
граждан.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его
счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ о признании
права собственности на самовольную постройку. Самовольному застройщику
вручается предписание о сносе постройки и приведении в порядок земельного
участка, на котором она возведена. В предписании указывается срок, в
течение которого застройщик обязан совершить указанные действия. В то же
время предписание о сносе не лишает самовольного застройщика права
требовать признания за ним права собственности на постройку в судебном
порядке.
Собственником дома индивидуальный застройщик становится лишь после
регистрации дома в местной администрации.
Право устанавливающими документами на жилой дом, построенный на
отведенном для этого земельном участке, являются: нотариально
удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве
личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для
строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное
удостоверение договора. Неоформленные в нотариальном порядке договоры о
праве застройки, заключенные отделами коммунального хозяйства до 26 августа
1948 года, а также относящиеся к этому времени решения исполкомов местных
советов народных депутатов об отводе гражданам земельных участков для
индивидуального жилищного строительства, также могут входить в перечень
этих документов.
Кроме регистрационного удостоверения на всех остальных
правоустанавливающих документах должна быть отметка о регистрации в бюро
технической инвентаризации (БТИ).
2.1.2. Приобретение права собственности по давности владения
(приобретательной давности).
Право собственности на стороне давностного владельца возникает помимо
воли и независимо от прав предшествующего собственника. Впервые это
основание права собственности было введено Законом РФ о собственности от 1
января 1991 года в статье 7, а затем закреплено в новом Гражданском Кодексе
РФ в статье 234.
Гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к
которому относите жилой дом, но добросовестно и открыто владеющий им как
собственник в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на
этот дом[9].
Применительно к жилому дому, приобретательная давность может возникнуть
в результате покупки жилого дома без надлежащего оформления.
По существу право собственности у приобретателя из договоров купли-
продажи не возникло. Однако он открыто и добросовестно владеет домом,
платит необходимые налоги, вносит квартплату и так далее. В результате по
истечении пятнадцати лет такого владения, у него возникает право
собственности.
В силу прямого указания закона, право собственности на недвижимое
имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица,
которое приобрело имущество по давности владения с момента такой
регистрации. В данном случае речь идет о не имеющем правового основания
фактическом владении имуществом в течение длительного срока.
Во-первых, должен истечь установленный в законе срок давности владения,
как уже говорилось выше, для недвижимости этот срок - пятнадцать лет. При
этом давностный владелец может присоединить ко времени своего владения
время, в течение которого имуществом владел его предшественник, если его
владение также удовлетворяло всем указанным в законе реквизитам, и если к
нынешнему владельцу имущество перешло в порядке общего или специального
правопреемства. В то же время, течение срока приобретательской давности не
может начаться до тех пор, пока не истек срок исковой давности по иску об
истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно
находится.
Во-вторых, давностный владелец должен владеть имуществом как своим
собственным, или, что то же самое, в виде собственности, без оглядки на то,
что у имущества есть собственник. В противном случае, ставится под сомнение
не только это условие, но и два других - добросовестность и открытость
владения. Владелец должен пользоваться и распоряжаться имуществом, как если
бы обладал правом собственности (сдает внаем, в залог и так далее).
В-третьих, гражданин должен владеть имуществом добросовестно. Это
значит, что владея имуществом, владелец не знает и не должен знать об
отсутствии у него права собственности, то есть, он должен быть убежден, что
владение правомерно. Эта добросовестность должна сохраняться на протяжении
всего срока давности, а не только на момент поступления имущества во
владение.
В-четвертых, владелец должен владеть имуществом открыто, без утайки.
Это означает возможность доступа к имуществу посторонних лиц, его
обозначения, получения ими нужных сведений.
В-пятых, владение должно быть непрерывным в течение указанного срока.
Это течение прерывается совершением со стороны владельца действий,
свидетельствующих о признании им обязанности вернуть вещь собственнику, а
также предъявлением к нему управомоченным лицом иска о возврате имущества.
После перерыва давности владения, если реквизиты, необходимые для
приобретения права собственности налицо, начинает течь заново, причем
время, истекшее до перерыва, в давностный срок не засчитывается.
Если давностный владелец в установленном законом порядке восстановит
нарушенное владение, течение срока, необходимого для приобретения права
собственности по давности, продолжается так, как если бы нарушение владения
вообще не было бы, то есть, непрерывно.
Самостоятельный, фактический, добросовестный владелец отличается от
титульного владельца (арендатора, хранителя), который знает о производном
характере своего права на имущество. Его зависимость от права собственника,
ограниченность во времени не присуща первому.
Закон предусматривает защиту давностного владельца до того, как он стал
собственником. Разумеется, он не может получить эту защиту против
собственника, а также против других лиц, имеющих право на владение
имуществом в силу предусмотренного законом или договором основания,
поскольку до истечения давностного срока, сам он является беститульным
владельцем. Однако, он может получить защиту против тех лиц, которые как и
он, права на владение имуществом не имеют. По сравнению с ними, он обладает
преимуществом, что является давностным владельцем и владение его, при
наличии всех требуемых законом реквизитов с истечением установленного
срока, может перерасти в право собственности. Поэтому, если третье лицо
неправомерно лишает давностного владельца владения имуществом или
|
