Недвижимое имущество как объект гражданского права - Юриспруденция - Скачать бесплатно

НИЖЕГОРОДСКИЙ КОММЕРЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ
                            ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ
                                КАФЕДРА ПРАВА



                            НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
                        КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА



                                                   Дипломная работа
                                                   студентки 6 курса
                                                   заочного отделения
                                                   Батановой
                                                   Елены Владимировны


                                                   Научный руководитель -
                                                   профессор
                                                   Анциферов Валентин
                                                   Павлович



                             Дата защиты________

                               Оценка________



                                 Н. Новгород
                                   1999 г.
                                 Содержание.

Введение
                 3
Глава 1 Общая характеристика объектов гражданского права                  5
1.1.  Понятие и оборотоспособность объектов    гражданского права         5
1.2.   Виды  и  общая   характеристика   объектов       гражданского   права
      9
Глава  2.  Характеристика  недвижимости  как  объекта   гражданского   права
22
2.1.      Понятие      и      классификация      объектов       недвижимости
          22
2.2.               Правовой                режим                недвижимости
     54
1. Государственная регистрация прав на  недвижимое имущество и
сделок                                 с                                 ним
     54
2.2.2.    Особенности    правового     режима     недвижимого      имущества
   86
Глава 3. Особенности совершения отдельных сделок с
недвижимостью
       91
3.1.                       Купля-продажа                        недвижимости
     92
3.2.               Залог               недвижимости                (ипотека)
   101
3.3.            Доверительное            управление            недвижимостью
118
Заключение
           148
Библиография
     158
                                  ВВЕДЕНИЕ.
      Одним из основных условий успешного построения гражданского общества с
рыночной  экономикой   является   наличие   четко   сформированной   системы
законодательства в России. Настоящее  время  знаменует  собой  принципиально
важный период в развертывании российской правовой реформы.
      На данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как
объекта  гражданского  права  приобрели  особую  значимость.   Сложность   и
многообразие объектов  недвижимости  –  земли,  ее  недр,  жилых  и  нежилых
строений  и  т.п.,  -  вызывает  необходимость  глубокого   изучения   этого
предмета.
      С  переходом  к  рыночной  экономике   установилось   множество   форм
собственности   на   недвижимое   имущество:    частная,    государственная,
муниципальная и иные. Недвижимость  включена  в  систему  рыночного  оборота
путем  совершения  с   ней   таких   сделок,   как   купля-продажа,   залог,
наследование, доверительное управление, аренда и другие.
      В  последнее  время   делаются   попытки   разработки   концептуальных
документов  в  этой  области,  законодательные  акты   сопровождаются,   как
правило,  обширными  комментариями.  Следствием  этого   является   введение
большого объема новаций в законодательство о недвижимости,  что  обусловлено
требованиями сегодняшнего дня.  В  качестве  примера  здесь  можно  привести
такие законодательные акты, как Федеральный Закон  Российской  Федерации  от
21.07.97 г. «О государственной регистрации прав на  недвижимое  имущество  и
сделок с ним», Градостроительный кодекс Российской  Федерации  от   07.05.98
г., Лесной кодекс Российской Федерации  от  29.01.97  г.,  Воздушный  кодекс
Российской Федерации от 19.03.97 г., Федеральный Закон Российской  Федерации
от 16.07.98 г.  «Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)».  Кроме  того,  многие
действующие законы имеют многочисленные дополнения и поправки,  в  целях  их
развития и конкретизации принимаются другие правовые акты (указы  Президента
РФ, постановления Правительства РФ,  ведомственные  нормативные  документы).
Все   это   обуславливает   необходимость   изучения   теории   и   практики
использования  правовых  норм  в  области  отношений,  связанных  с   рынком
недвижимости. Однако при практической  реализации  подобных  норм  возникают
некоторые  трудности,   что   объясняется   слабой   подготовкой   субъектов
гражданского оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе  с  тем
действует   известный   принцип:   незнание   закона   не   освобождает   от
ответственности за его нарушение. Такое положение вещей на деле  приводит  к
спорным  ситуациям,  расширяется  судебная  практика  рассмотрения   споров,
связанная с применением гражданами и юридическими  лицами  правовых  норм  в
сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым  имуществом.  Изучение
основ гражданского права и экономической сущности правовых  норм  в  области
недвижимости поможет специалистам, менеджерам, руководителям  предприятий  и
другим заинтересованным в данной области лицам  ориентироваться  в  огромном
массиве правовых актов и норм,  регулирующих  рынок  недвижимости,  осознать
сущность  правовых  институтов  и  избежать  ошибок  в   правоотношениях   с
различными субъектами хозяйствования.
Данные проблемы  весьма  актуальны  и  имеют  современный  характер,  что  и
послужило  поводом  для  выбора  мной  этой  темы.  Целью  настоящей  работы
является постановка  и  попытка  рассмотрения  наиболее  серьезных,  на  наш
взгляд, вопросов в этой области.  Мной  последовательно  реализован  принцип
синтеза теоретических знаний и правоприменительной практики,  что  позволяет
получить  объективное  представление  о  характере  отношений,  связанных  с
реализацией  прав  на  недвижимое  имущество,  выделить   главные   факторы,
влияющие на формирование таких правоотношений. Данная  тема  мной  тщательно
рассмотрена и осмыслена,  что  позволило  раскрыть  сущность  и  особенности
недвижимого имущества как объекта Гражданского права.
1.    ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА.
1.1.  Понятие и оборотоспособность объектов гражданского права.
      «Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по
поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой  в  правовые
отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно  широк  и  многообразен.  В
соответствии со ст.128  ГК  к  объектам  гражданских  прав  относятся  вещи,
включая  деньги  и  ценные  бумаги;  иное  имущество;   работы   и   услуги;
информация;  результаты   интеллектуальной   деятельности,   в   том   числе
исключительные    права    на    них    (интеллектуальная    собственность);
нематериальные блага.
      Среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам,  что
определяется, во-первых, их  наибольшей  распространенностью  и,  во-вторых,
возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.
Вещи  –  суть  материальные  предметы  внешнего  по  отношению  к   человеку
окружающего  мира.  Ими   являются  как   предметы   материальной   духовной
культуры, то есть продукты человеческого труда, так  и  предметы,  созданные
самой природой и используемые людьми в  своей  жизнедеятельности,  -  земля,
полезные ископаемые, растения и  т.д.  Важнейший  признак  вещей,  благодаря
которому они и становятся  объектами  гражданских  прав,  заключается  в  их
способности удовлетворять  те  или  иные  потребности  людей.  Предметы,  не
обладающие полезными  качествами  либо  полезные  свойства  которых  еще  не
открыты людьми, а  также  предметы,  не  доступные  людям  на  данном  этапе
развития человеческой цивилизации (например,  космические  тела),  объектами
гражданско-правовых отношений не  выступают.  Иными  словами,  статус  вещей
приобретают  лишь  материальные  ценности,  то  есть   материальные   блага,
полезные свойства которых осознаны и освоены людьми.
      Следует подчеркнуть, что юридическое понимание вещей  не  совпадает  с
обыденным   представлением   о   них.   С    точки    зрения    действующего
законодательства вещами признаются не  только  традиционные  предметы  быта,
средства производства и  т.п.,  но  и  живые  существа  (например,  дикие  и
домашние животные), сложные  материальные  объекты  (например,  промышленные
здания и сооружения, железные дороги и  т.п.),  различные  виды  подвластной
человеку  энергии  (например,  тепловой,  электрической,  атомной  и  т.п.),
жидкие  и  газообразные  вещества  (например,  вода  и  газ  в  резервуарах,
трубопроводах и т.п.).
      Таким образом, под вещами наука  гражданского  права  понимает  данные
природой и созданные человеком ценности материального  мира,  выступающие  в
качестве объектов гражданских прав». (2.2, с.205-206).
«Статья 129 ГК делит объекты гражданских  прав  на  три  группы,  приняв  за
основу   деления   оборотоспособность    соответствующих    объектов.    Под
оборотоспособностью  подразумевается  возможность  отчуждения   объекта   по
договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица  к
другому в порядке универсального правопреемства (в  форме  наследования  или
реорганизации  юридического  лица).  К  первой  группе  относятся   свободно
обращающиеся объекты права, ко второй – объекты, ограниченные  в  обращении,
и к третьей – объекты полностью изъятые из оборота.
      Свободное обращение объектов гражданских прав является общим правилом,
а ограничение оборотоспособности и тем более полное  изъятие  из  оборота  –
исключением из этого правила.
      Как и все  другие  исключительные  нормы,  правила,  предусматривающие
случаи  ограничения  и  изъятия,  о   которых   идет   речь,   не   подлежат
распространительному толкованию.
      Ограничение оборотоспособности выражается в том,  что  соответствующие
виды объектов могут либо принадлежать  только  государственным  организациям
или только российским гражданам  и  юридическим  лицам,  либо  находиться  в
обороте только по специальным разрешениям. (Например, большинство  природных
ресурсов,  в  частности,  недра,  лесной  фонд,  водные   ресурсы,   ресурсы
континентального шельфа, территориальных вод и морской  экономической  зоны,
объекты   историко-культурного   наследия    и    художественные    ценности
общенационального значения, оружие).
      Статья    129    ГК    предусматривает,    что    любое    ограничение
оборотоспособности   должно    непременно    осуществляться    в    порядке,
предусмотренным законом. Это означает, что на уровне  закона  необходимо  по
крайней мере установить, каким образом должны  определяться  виды  объектов,
соответствующим  образом  ограниченные  в  своей   оборотоспособности.   Все
остальные вопросы,  включая  круг  подлежащих  ограничению  видов  объектов,
могут решаться любым органом при условии, если  он  был  уполномочен  на  то
законом. Такого  рода  ограничения  содержатся,  например,  в  постановлении
Правительства РФ от 10 декабря 1992 года «О поставках продукции  и  товаров,
реализация которых запрещена». В соответствии с Законом СССР от  29  октября
1976 г. «Об охране  и  использовании  памятников  истории  и  культуры»  при
продаже  или  ином  отчуждении  памятников  истории  и  культуры   требуется
предварительное  уведомление  государственных  органов  охраны   памятников,
поскольку государство имеет преимущественное право их покупки.
      К изъятию из оборота ГК относится  строже:  виды  изъятых  из  оборота
объектов необходимо определить в самом законе». (2.6.,  с.203-204).  «К  ним
относятся некоторые виды вооружения, ядерная энергия и др.,  предусмотренные
в Указе Президента РФ от 22 февраля  1992  г.  «О  видах  продукции  (работ,
услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена».
      Вещи, изъятые из оборота вообще не могут  быть  предметом  гражданско-
правовых сделок». (2.13, с.175).
1.2.  Виды и общая характеристика объектов гражданского права.
      Объекты гражданских прав принято разделять на:
вещи (к числу которых относятся, в  частности,  деньги,  валютные  ценности,
ценные бумаги) и права на вещи;
работы и услуги;
информация;
результаты интеллектуальной деятельности; в том числе  исключительные  права
на них (интеллектуальная собственность);
нематериальные блага.

1.2.1.      Вещи как объекты гражданских прав.
      Экономические   и   физические   свойства   вещей   неодинаковы,   что
предопределяет   различия   в   характере   возникающих   по    их    поводу
правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом  вещи,  под
которым    понимаются    установленный    законодательством    порядок    ее
использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.
Традиционно  в  гражданском  праве  вещи  подразделяются   на   движимые   и
недвижимые. «Деление вещей на движимые  и  недвижимые  введено  Основами  ГЗ
(ст.4)  в  связи  с  введением  в  РФ  частной  собственности  на  землю.  К
недвижимости  относятся  земельные  участки,  участки   недр,   обособленные
вводные объекты и все,  что  прочно  связано  с  землей,  то  есть  объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их  назначению  невозможно,  в
том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
      Также  статья  130  ГК   к   недвижимым   вещам   относит   подлежащие
государственной регистрации  воздушные  и  морские  суда,  суда  внутреннего
плавания,   космические   объекты,   что    объясняется    целесообразностью
распространения   на   эти   объекты    специального    правового    режима,
установленного для недвижимого имущества.
Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, раскрытый в  статье  130
ГК, не  является  исчерпывающим.  Законодатель  может  признать  недвижимыми
вещами и др. предметы.
      Вещи, не относящиеся к недвижимым, включая  деньги  и  ценные  бумаги,
признаются движимым имуществом». (2.13, с.176-177).
      Гражданским  кодексом  принята  классификация   вещей   как   объектов
гражданского права на делимые и неделимые. «В  принципе  все  вещи  являются
делимыми. Однако физическое разделение вещи на части может  лишить  вещь  ее
первоначального назначения. Поэтому к  делимым  вещам  относятся  только  те
предметы,  которые  можно  разделить  без  ущерба  для   их   хозяйственного
назначения, например, любое количество зерна, молока и др., в то  время  как
книга, стол, пианино и др. подобные вещи  считаются  неделимыми,  их  раздел
невозможен без  изменения  их  назначения.  Эта  классификация  вещей  имеет
основное  значение  для  общей  собственности  в  случае  необходимости   ее
раздела, при наследовании,  исполнении  обязательства  по  частям  и  в  др.
случаях,  которые  регулируются  специальными  правилами.  Так,  при   общей
собственности делимые вещи делятся и  соответствующие  их  части  передаются
разным субъектам, а неделимые  передаются  одному  из  общих  собственников,
который обязан выплатить другим  денежную  компенсацию,  либо  продаются,  а
вырученная сумма делится между собственниками.
      В  ряде  случаев  имущество  можно  разделить  без  ущерба   для   его
хозяйственного назначения, но  раздел  его  отразится  на  материальной  или
художественной ценности (коллекция, сервиз и т.п.). В случае спора  судебная
практика рассматривает такие вещи как неделимые и  не  подлежащие  разделу».
(2.13, с.178).
      «Если  разнородные  вещи   образуют   единое   целое,   предполагающее
использование их по общему назначению, они  рассматриваются  как  одна  вещь
(сложная вещь). Сложные вещи отличаются от неделимых тем, что  каждая  часть
сложной вещи имеет самостоятельную ценность. В то же  время  все  эти  части
образуют единое целое и, как правило, используются по единому назначению.  К
сложным вещам относятся библиотека, предприятие, стадо скота  и  т.п.  Такие
вещи выступают, как правило, единым  объектом  обязательства  купли-продажи,
мены и др., хотя они, конечно, могут быть отчуждены и по  отдельным  частям.
Сделка, заключенная в отношении сложной вещи,  распространяется  на  все  ее
составные  части.  Иное  решение  должно   быть   специально   предусмотрено
договором». (2.13, с.179).
      Гражданским кодексом предусмотрено такое понятие, как главная  вещь  и
принадлежность. Вещь,  предназначенная  для  обслуживания  другой,  главной,
вещи и связанная с ней общим назначением  (принадлежность),  следует  судьбе
главной  вещи,  если  договором  не   предусмотрено   иное.   (ст.135   ГК).
«Принадлежностью  всегда  является  отдельный  предмет,  например,  ключ  от
замка, рама картины, футляр для скрипки и т.п. Вопрос  о  том,  является  ли
этот предмет принадлежностью, часто решается в законе, стандарте,  договоре.
При отсутствии такого  решения  нужно  руководствоваться  обычаями  делового
оборота». (2.13, с.179).
      Гражданским законодательством установлен такой особый вид  недвижимого
имущества,  как  предприятие.  «Предприятие   рассматривается   как   объект
гражданского права в качестве  имущественного  комплекса,  который  сам  как
единое целое или его части могут быть предметом  гражданско-правовых  сделок
или  передачи  в  административном  порядке  другим  субъектам.   В   состав
предприятия  как  имущественного  комплекса  входят  все   виды   имущества,
предназначенные для предпринимательской деятельности, а также  имущественные
и  неимущественные  права  на  результаты  интеллектуальной  деятельности  и
приравненные  к  ним  средства   индивидуализации   предприятия   (фирменное
наименование,  товарный  знак,  знак  обслуживания  и  т.п.).   Изъятие   из
имущественного  комплекса  какого-либо  из   этих   объектов   должно   быть
специально предусмотрено законом  или  договором.  В  противном  случае  при
переходе права собственности или иных прав на этот  объект  к  другому  лицу
последние вправе требовать передачи ему  всех  перечисленных  прав».  (2.13,
с.178).
      Особое место среди  объектов  гражданского  права  занимают  животные,
которым посвящена ст.137 ГК.
      «Необходимость правового регулирования отношений  по  поводу  животных
вызвана   увеличением   количества   домашних   животных,   находящихся    в
собственности граждан, а также сделок, объектами которых являются  животные.
Эти отношения попадают под общие  нормы  гражданского  права  об  имуществе,
если нормативными актами не установлены специальные правила.
Статья 241 ГК  устанавливает  возможность  принудительного  выкупа  домашних
животных при ненадлежащем  обращении  с  ними,  противоречащим  общепринятым
нормам гуманного поведения». (2.13, с.180).
      В качестве особого материального объекта гражданского права  выступают
деньги. «Они  могут  быть  основным  объектом  правоотношения,  например,  в
договоре займа, но чаще  выступают  в  качестве  всеобщего  эквивалента  как
законное платежное средство в договорах купли-продажи, подряда, перевозки  и
др. При этом деньги в наибольшей  степени  являются  заменимыми  и  делимыми
вещами. Денежную купюру можно разменять на более мелкие купюры  или  монеты.
Как  всеобщий  эквивалент  деньги  могут  заменить  любую  другую   вещь   и
применяются даже для возмещения морального  вреда.  Как  платежное  средство
деньги обязательны к  приему  всеми  лицами  по  нарицательной  стоимости  в
уплату за долг или  как  эквивалент  стоимости  других  предметов.  Законным
средством платежа в  РФ  является  рубль,  обязательный  к  приему  на  всей
территории РФ. Правовые основы денежной системы в РФ и  ее  функционирования
установлены в Законе РФ «О денежной  системе  Российской  Федерации»  от  25
февраля 1992 г.». (2.13, с. 182-183).
      Такие виды имущества, как  валютные  ценности,  и  порядок  совершения
сделок с ними определяются  законом  о  валютном  регулировании  и  валютном
контроле, «который  под  имуществом,  определяемом  как  валютные  ценности,
подразумевает валюту РФ, иностранную валюту,  ценные  бумаги  в  валюте  РФ,
ценные бумаги  в  иностранной  валюте,  драгоценные  металлы  и  драгоценные
природные  камни  (за  исключением  ювелирных  изделий).  Там  же  определен
порядок  совершения  сделок  с  валютными   ценностями,   который,   однако,
неоднократно дополнялся и уточнялся  Указами Президента РФ и  письмами  ЦБР,
а  также  правилами,  определяющими  валютные  операции   на   межбанковских
валютных биржах.
      Право собственности  на  валютные  ценности  защищается  в  Российской
Федерации на общих основаниях». (2.13, с.183).
      Ценные бумаги  как  объект  гражданского  права  отличаются  некоторой
особенностью.
       «Ценной  бумагой  является  документ,  удостоверяющий  с  соблюдением
установленной  формы  и   обязательных   реквизитов   имущественные   права,
осуществление ими передача которых возможны только при его предъявлении.  По
данному признаку ценные бумаги отличаются  от  других  объектов  гражданских
прав,  поскольку  при  исполнении  гражданско-правовой  сделки,  по   общему
правилу, не требуется  предъявления  документа,  подтверждающего  заключение
данной сделки.
      С передачей ценной бумаги переходят  все  удостоверяемые  ею  права  в
совокупности». (ст.142 ГК). «Не может иметь места частичная  передача  прав,
удостоверенных ценной бумагой (например, при передаче ценной  бумаги  нельзя
передать лишь часть указанной в ней суммы)». (2.13, с.185).
      «К ценным  бумагам  относятся  государственная  облигация,  облигация,
вексель,  чек,   депозитный   и   сберегательный   сертификаты,   банковская
сберегательная книжка на предъявителя, коносамент,  акция,  приватизационные
ценные бумаги и другие документы, которые законами о ценных  бумагах  или  в
установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг». (ст.143 ГК).
      Таким образом, на перечисленные и кратко охарактеризованные выше  виды
имущества как одного из  объектов  гражданского  права  направлены  права  и
обязанности   субъектов   правоотношений,    что    предполагает    правовое
регулирование этих отношений людей по поводу вещей.
      В частности, ст.136  ГК  раскрывает,  что  «поступления  полученные  в
результате использования имущества (плоды, продукция,  доходы),  принадлежат
лицу, использующему это  имущество  на  законном  основании,  если  иное  не
предусмотрено   законом,   иными   правовыми   актами   или   договором   об
использовании этого имущества» (ст.136 ГК).  Закон  различает  «естественные
плоды – приплод животных,  плоды  фруктовых  деревьев  и  т.п.,  создаваемые
самой  вещью,  и  доходы,  которые  вещь  приносит,  если  она  находится  в
гражданском  обороте,  например,  наемная  плата,  проценты,  полученные  по
кредиту,