Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга - -*новый или неперечисленный*- - Скачать бесплатно
И н с т и т у т б и з н е с а и п о л и т и к и
факультет бизнеса и политики
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга
Выполнила студентка
5-
го курса вечернего факультета:
Боровцова
( фамилия )
Светлана
( имя )
Владимировна
( отчество )
( подпись )
Научный руководитель:
Лысов
( фамилия
)
Олег Евдокимович
( имя, отчество )
( подпись )
Допустить к защите:
Дипломная работа защищена:
Заведующий кафедрой
« »
2001г.
( учёная степень, звание )
Оценка
( фамилия, и., о. )
Председатель ГА:
( подпись )
(фамилия, имя, отчество )
« » 2001г.
( подпись )
Санкт-Петербург 2001г.
Содержание :
1. Введение.
Стр.4 - 8
2. ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
Стр.9 -11
3. 1.1. Исследование рынка недвижимости для целей обоснования
инвестиционных решений.
Логика исследования рынка недвижимости. Стр.11-16
4. 1.2. Мониторинговое исследование рынка недвижимости.
Субъекты мониторинга.
Задача мониторинга.
Стр.16-19
5. 1.3. Принципы формирования информационных массивов.
Содержание анализа.
Стр.19-22
6. 1.4. Риски инвестиций и статистика рынков
недвижимости.
Стр.23-25
7. 1.5. Ставка дисконтирования при решении задач оценки
недвижимости.
Стр.25-32
8. 1.6. Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга. Стр.32-33
9. ГЛАВА 2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Стр.34-35
10. 2.1. Три метода оценки рыночной стоимости
недвижимости.
Стр.35-38
11. 2.2.Практическое применение метода
сравнительных продаж.
Стр.39-51
12. 2.3. Влияние факторов окружающей среды
на стоимость.
Стр.51-52
13. 2.5. Требования к оформлению результатов оценки. Стр.52-55
14. 2.6. Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их
устранения.
Стр.55-57
15. ГЛАВА 3. РЫНОК ЖИЛЬЯ В ПЕТЕРБУРГЕ.
16. 3.1. Мониторинг.
Стр.58-59
17. 3.2. Квартирные сегменты.
Стр.60-63
18. 3.3. Новое строительство.
Стр.63-66
19. 3.4. Средняя цена по району.
Стр.66-69
20. ПРИЛОЖЕНИЯ.
Стр.70-74
21. ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Стр.75-78
22. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. Стр.79-81
Введение.
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России
связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в
качестве средств производства (земля, производственные, складские,
торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме
того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи,
квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.
Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного
производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития
предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает
особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на
рынке.
Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времён
Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах ещё не проведено
чёткое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод.
Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с
процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки
по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с
общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих – в 1993 году и
позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь
становления и развития.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное
имущество.
В 1992-1997 годах Россия переживала самый большой за последние 80 лет
спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30%,
промышленное производство - на 40%. В эти же годы цены на жилую
недвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли. Причём, средние
рыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Санкт-Петербурге в 12 раз
(к 1995 году), в других городах - в 7-10 раз.
Объяснение этому феномену было дано на основе установленной для всех
городов основной закономерности развития рынка недвижимости в условиях
перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике : рост цен (в
долларовом выражении) от дорыночного, балансового уровня - вплоть до их
стабилизации на некотором естественном для данного города «мировом» уровне.
Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного
снижения) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения
региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах
цены достигнут уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с
экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.
В 1992-1994 годах, в период наиболее активного спада в экономике,
спрос на жильё был выше предложения более чем в 50% городов. Объяснение
этого феномена связано с особенностями формирования предложения и спроса на
рынке жилья в переходных экономиках.
Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг.
бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах
пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по
России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов
приватизации пришёлся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в
год. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн. жилых единиц,
приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические
трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счёт
государства, так и за счёт частных инвесторов, причём доля вторых в общем
объёме ввода новых объектов становится всё больше (в 1997 году - 35%).
Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый фонд
(индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными
удобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых
кооперативных домах (ранее это жильё имело статус личной собственности
граждан). Общий объём жилья в собственности граждан (частный жилой фонд)
составляет в Санкт-Петербурге - 37%, или 1400 тыс. жилых единиц, а в
среднем по России 50-55%.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и
организаций и возникновение различных организационно-правовых форм
собственности привели к качественному изменению инвестиционно -
строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка
недвижимости.
Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при
установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми
социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует
различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями,
объектами производственной и социальной инфраструктуры.
Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев
средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.
Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно
решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их
распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.
Государство, например, должно эффективно использовать принадлежащую ему
недвижимость, полезные ископаемые, средства государственного бюджета,
патенты, квалификацию рабочих и служащих государственных учреждений и
предприятий.
В различных разделах экономики понятие «инвестиция» имеет свои
содержательные особенности. В макроэкономике под инвестицией понимается не
потреблённая в текущем периоде часть валового внутреннего продукта, за счёт
которой обеспечивается прирост капитала. В микроэкономике под инвестицией
понимается процесс создания нового капитала.
В 1996-97 гг. (до середины 1998 г.) общая макроэкономическая ситуация в
России характеризовалась переходом к финансовой стабилизации, а также к
депрессивной стабилизации в промышленном производстве и внутреннем валовом
продукте.
Высокий потенциальный спрос на жильё обуславливался
неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения. Реальный
платежеспособный спрос появился вместе с появлением узкого слоя
высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз превышал
предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался, достигнув в
Санкт-Петербурге в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц. При этом
спрос был всё ещё выше предложения. Круг покупателей расширялся за счёт
увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте
средних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым
оценкам, до 80%) формируется за счёт доходов от продажи имеющегося жилья,
т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного
перераспределения недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и
предложения в Санкт-Петербурге отмечалось в конце 1994 года.
Тем самым, по общему правилу, создаются условия для роста инвестиций в
реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и
повышения цен на нем. Данная закономерность проявилась в некоторой степени
в отдельных городах России, но её влияние было перекрыто тем, что рынок
жилья во всё большем числе городов выходил на стадию стабилизации : если в
1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, причём
стабильность эта была «стабильностью морга» (рынок в этих городах ещё
отсутствовал), то к концу 1997 года число городов, в которых жилищный рынок
вышел на стадию стабилизации, достигло 30%: цены на жильё прекратили свой
рост; предложение в основном больше спроса, но их соотношение меняется
мало; активность рынка (объём сделок) практически стабильна. К концу 1998
года прогнозировалось, что стабилизации достигнут около 70% городов.
Разразившийся в августе 1998 года финансовый кризис заставил пересмотреть
сделанные ранее прогнозы.
Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет
уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в
объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают
при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и
инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.
Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и
постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка
недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и
стороны российских партнёров.
Предмету настоящей работы наиболее соответствует следующее определение
инвестиции :
Инвестиции – это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения
благосостояния инвестора. При этом подразумевается, что основной целью
инвестиции является достижение результата (повышения благосостояния),
выраженного в денежной форме.
Другими словами, степень эффективности инвестиций определяется путём
сопоставления выраженных в виде денежных потоков ресурсов и результатов их
использования.
При этом процедуру сопоставления в общеэкономической практике принято
называть анализом инвестиции или анализом эффективности инвестиции.
Как правило, в процессе анализа инвестиции решаются следующие задачи :
- выявление экономической целесообразности инвестиции, т.е. выявление
абсолютного превышения результатов над вложенными ресурсами ;
- выявление наиболее эффективной инвестиции среди альтернативных ;
- выявление наиболее эффективного портфеля инвестиции.
В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций является
обоснование инвестиционного решения, которое должен принять инвестор.
Классификация типов инвестиций и инвестиционных решений на практике
играет существенное значение в силу того, что различные инвестиции могут
иметь различные цели и экономические последствия для инвесторов.
При этом каждый тип инвестиций, как правило, имеет свой отдельный рынок
и должен анализироваться с применением соответствующих методов и подходов.
Традиционно инвестиции классифицируются по типу объекта инвестиции на :
- инвестиции в финансовые активы ;
- инвестиции в реальные активы ;
- инвестиции в нематериальные активы.
Под финансовыми активами понимаются ценные бумаги, под реальными
активами – физические объекты со сроком службы более одного года, а под
нематериальными активами – патенты, торговые марки и т.п.
Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы являются инвестиции
в недвижимость, особенности анализа и оценка недвижимости являются
основной темой настоящей работы.
Глава 1.
СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.
Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется
качеством информации, на основе которой принимаются ответственные
финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка
информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного
изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом
самостоятельного бизнеса.
Наиболее показательной иллюстрацией вышесказанного является пример
информационного обеспечения ведения бизнеса на фондовом рынке. Созданы и
продолжают совершенствоваться научные теории и школы, неоднократно
отмеченные Нобелевскими премиями, написано множество трудов по техническому
и фундаментальному анализу, которые стали настольными книгами специалистов
фондового рынка. Принятая во всем мире практика глубокого тестирования
знаний аналитиков для их допуска к работе с информацией рынка ценных бумаг
считается нормальным явлением. И это притом, что на фондовом рынке, по
сравнению с другими рынками, в наиболее явном виде должны
идентифицироваться закономерности совершенного рынка в части
информированности участников.
Рынок недвижимости, в отличие от фондового, более чем далек от
совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его
исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а
порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических
взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна
бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий
анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы
для применения в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная
аналитическая работа на рынке недвижимости представляется в высшей степени
сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических
знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в
исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.
Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в
развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное
внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из
главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости.
Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х
и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное
инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и,
соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под
которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали
нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры
стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объёма данных,
характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми
руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные организации была
деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других -
обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства. При
этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических
ожиданий.
Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватных
допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными
данными местных рынков, как правило, имело результатом появление
необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них
инвестиционных решениях. В результате кризиса у кредитных организаций
сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам
девелопмента и рыночным исследованиям в частности. А это, в свою очередь,
привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе
должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми (но не
достаточными !) для получения точных выводов и результатов. С другой
стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко
идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований
категории обоснованности.
Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно
предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне
оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут быть
менее существенными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка
сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы
и
требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут
приниматься инвестиционные решения.
Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы -
возрастающая конкуренция, снижение возможностей для
|
