ФІНАНСОВА ДІЯЛЬНІСТЬ РІЄЛТЕРСЬКИХ ФІРМ
Питання теми:
1. Фінансові аспекти торгівлі нерухомістю
2. Угоди з нерухомістю для забезпечення підприємницької діяльності
3. Фінансові відносини в процесі підприємницької (виробничої) діяльності
З розвитком підприємницької діяльності в Україні з'являється багато нових понять і визначень. Одне з них - “рієлтер”. Це поняття означає особу, що займається підприємницькою діяльністю, здійснюючи різні угоди з землею, будинками, будівлями, житловими і нежми приміщеннями і т.п., тобто з нерухомим майном.
Завершення приватизації державних підприємств і виникнення різних організаційно-правових форм підприємництва привели до якісної зміни фінансового ринку і до виділення самостійного сегмента.
Ринок нерухомості в Україні, чи як його ще називають рієлтерський (від англійського real estate, дослівно – “реальна нерухомість”), переживає зараз певні труднощі, типові для розвитку різних сегментів українського ринку. У розвитку даного ринку можна виділити три етапи.
Перший, найбільш бурхливий період, що припадає на початок 90-х років. Заснування і розвиток підприємств відбувалось практично в правовому вакуумі, попит набагато випереджав пропозицію, а отже доходи були високими. Крапкою відліку можна вважати дозвіл на приватизацію квартир, і, як наслідок, можливість продавати і купувати квартири. Саме тоді з'явилася значна кількість бізнесменів і просто забезпечених людей, котрі прагнули поліпшити свої житлові умови новим шляхом, не чекаючи безкоштовного муніципального житла, не складними схемами обміну, а звичайною купівлею квартири.
На другому етапі появляються перші нормативні акти, що регулюють даний вид діяльності. Період характеризується наданням значних пільг, що при збереженні кон'юнктури дозволяло одержувати високі доходи і втягувало в даний сегмент ринку нових підприємців. Почався ріст цін на житло, але квартири стали продаватися значно сутужніше, а покупець став вибагливішим. Виникли нові форми обслуговування клієнтів. З'явився, зокрема, і став повсюдно поширюватися продаж квартир з розстрочкою платежу, надання кредитів під заставу квартир. Деякі фірми стали працювати за ексклюзивними договорами, беручи на себе зобов'язання реалізувати квартиру клієнта за визначений термін.
Третій етап, що переживає на даний момент вітчизняний ринок нерухомості, характеризується випередженням попиту над пропозицією, посиленням законодавчої бази, гострою конкуренцією на ринку, що приводить до зниження доходів. Дрібні підприємства банкрутують, середні і навіть великі ведуть боротьбу за виживання. З початку 1996 року почалось зменшення вартості квартир – у середньому щомісяця на 2 -3%. Кількість квартир, виставлених на продаж, збільшувалась, а число потенційних покупців скорочувалось. Приблизно на 4 - 6 проданих квартир є один покупець. Квартири низької якості, у поганих районах перестали продаватися зовсім. Престижні квартири великої площі, отже і високої ціни, продаються досить проблематично.
Саме поняття "нерухомість" у вітчизняному законодавстві донедавна було відсутнє. З'явилося воно із прийняттям у 1991 році Верховною Радою СРСР Основ цивільного законодавства Союзу РСР і республік.
До нерухомого майна (нерухомості) відносять земельні ділянки, ділянки надр, водні об'єкти й усе, що міцно пов'язано з землею, тобто об'єкти, переміщення яких неможливе, у тому числі ліс, багаторічні насадження, будинки, споруди. Крім того, до нерухомості відносять також об’єкти державної реєстрації, повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомості може бути віднесене й інше майно.
До складу такого майна належать: земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими і нежми приміщеннями, присадибні господарські будівлі, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку, квартири, споруди й елементи інженерної інфраструктури житлової сфери.
До законодавчої бази, що регулює угоди з нерухомістю в підприємницькій сфері, у першу чергу варто назвати Цивільний Кодекс. У якому дається визначення нерухомості, зазначається правове положення учасників ринку, підстави виникнення і порядок здійснення права власності й інших майнових прав, регулюються договірні й інші зобов'язання.
Цивільний кодекс не єдиний нормативний акт, що буде регулювати угоди з нерухомістю в підприємницькій сфері. До актів, що регулюють організаційно-правові форми, відноситься Закон України “Про господарські товариства”. У Житловому Кодексі детально регулюються питання, пов'язані із специфічним видом нерухомості - житловими приміщеннями. Земельний кодекс також потрібно віднести до законодавства, що почасти охоплює і регулює угоди з нерухомістю.
Очевидно, що деякі позиції діючих законів мають потребу в коректуванні. Наприклад, нинішня базова процедура попереднього узгодження місця розміщення об'єкта будівництва явно суперечить системі зміни власника нерухомості в умовах ринку, оскільки ринок припускає наявність товарів, які покупець вибирає за своїм розсудом.
1. Купівля-продаж будинків і споруд
Одним з видів договорів, що укладаються для забезпечення підприємницької діяльності, є договір купівлі-продажу будинків і споруд.
Будинки і споруди, як об'єкти нерухомості, мають специфічні риси - невіддільний зв'язок із землею, особлива цінність, відсутність споживання в процесі використання і т.п. Участь таких об'єктів у майновому обороті регулюють спеціальні правила. Специфічні риси об'єктів обумовлюють жорсткі вимоги до форми договору купівлі-продажу нерухомості, умови про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість, спеціальний порядок передачі нерухомості.
Договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі, підписується зацікавленими сторонами. На відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми угоди, порушення договору продажу нерухомості призводить до його недійсності.
З огляду на те, що будинки і споруди нерозривно пов'язані з землею, у проекті цивільного кодексу передбачаються норми, що визначають правовий статус земельної ділянки, на якій знаходиться відповідний об'єкт нерухомості, у випадку його продажу. За таких обставин покупцю одночасно з передачею права власності на будинки і споруди передаються права на ту частину земельної ділянки, що зайнята цією нерухомістю і необхідна для їх використання.
Державній реєстрації підлягає не сам договір продажу нерухомості, а перехід права власності за таким договором від продавця до покупця.
Право власності й інші майнові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі установами юстиції.
Слід зазначити, що у вітчизняному законодавстві чітко не визначені принципи реєстрації прав на нерухомість. Ряд принципів основного значення або зовсім не відображені в його тексті або невиправдано розкидані в різних законодавчих актах. Такі недоліки можуть стати серйозною перешкодою на шляху удосконалювання законодавства про реєстрацію нерухомості.
Досвід становлення системи реєстрації в інших країнах свідчить, що формування відповідного реєстру являє собою складний і тривалий процес. У зв'язку з цим у проекті цивільного кодексу підкреслюється необхідність збереження діючого порядку реєстрації нерухомого майна й угод з ним надалі до вступу в силу спеціального закону.
На думку фахівців в основі вітчизняної системи реєстрації прав на нерухоме майно повинні лежати принципи:
спеціальності,
обов'язковості,
гласності,
вірогідності,
безповоротність,
старшинства.
Дана класифікація давно відома в Україні, оскільки її обґрунтованість доводилася ще вітчизняними ученими початку сторіччя. Однак в умовах тривалої відсутності в нашій країні ринку нерухомості не було необхідності звертатися до неї. Тепер цілком правомірно повернутися до старої класифікації.
Законодавчо зафіксовано необхідність реєстрації як прав на нерухомість, так і угод з нею. Вимога здійснювати державну реєстрацію угод фактично означає, що угоди реєструються в ході реєстрації прав на нерухоме майно. Однак різні види реєстрації ґрунтуються на принципово різних підходах. Певну невизначеність у даному питанні можна усунути шляхом правового закріплення перерахованих принципів реєстрації нерухомого майна.
Чільне місце серед принципів реєстрації прав на нерухоме майно займає принцип спеціальності. Відповідно до нього в поземельну книгу (єдиний державний реєстр) заносяться записи про права, що стосуються конкретних об'єктів нерухомості. Критерієм державної реєстрації виступає саме нерухоме майно, а не імена його власників чи який-небудь документ, що засвідчує відповідне право. Таким чином, основний зміст принципу спеціальності полягає в необхідності забезпечити зміцнення прав відносно чітко визначеного нерухомого майна. Власник нерухомості в силу найрізноманітніших обставин може постійно змінюватися, а перехід майна не завжди обумовлений оформленням тих чи інших документів. Поземельна книга повинна служити безумовному зміцненню прав на нерухомість, тобто підтверджувати реальне правове положення нерухомого майна. Без цього реєстрація прав на нерухомість втрачає сенс. Принцип спеціальності створює основу такого зміцнення прав. При реєстрації винятково тільки документів принцип спеціальності не застосовується, і в зв'язку з цим неминуче виникає проблема перевірки правового положення нерухомості.
Цивільний кодекс України передбачає реєстрацію прав на нерухоме майно. Отже, виникає потреба у визнанні принципу спеціальності й відмові від системи реєстрації прав на нерухомість.
Іншою необхідною умовою цивілізованого зміцнення прав на нерухомість виступає принцип обов'язковості. В умовах ринку об'єкти цивільних прав знаходяться в постійному русі. Учасники ринкових відносин нерідко намагаються уникнути реєстрації з метою прискорення переходу майна від однієї особи до іншої і скорочення витрат. Тож усі права на нерухомість підлягають обов'язковому занесенню в поземельну книгу і за такої умови набувають юридичної с.
Цей принцип необхідно закріпити у цивільноу кодексі, де б зазначалося, що права на майно, яке підлягає державній реєстрації, виникають з моменту їх реєстрації, якщо інше не встановлено законом. У спеціальному законі необхідно також вказати ознаки принципу обов'язковості:
1) усе, що відноситься до предмета реєстрації прав на нерухомість, підлягає обов'язковому внесенню в поземельну книгу за допомогою здійснення реєстраційного запису;
2) більшість прав на нерухоме майно набирають с після державної реєстрації в поземельній книзі;
3) деякі права на нерухомість, наприклад, при спадкуванні, винесенні судового рішення, можуть набирати с без реєстраційного запису, якщо це передбачено в законі;
4) внесення в поземельну книгу реєстраційного запису є, як правило, умовою чинності всіх угод з нерухомістю.
Відомості, що містяться в поземельній книзі, необхідні найрізноманітнішому колу осіб. Принцип гласності повинний забезпечувати доступність поземельної книги усім зацікавленим особам. Законодавство зобов'язує орган, що здійснює державну реєстрацію, надавати інформацію про здійснення реєстрації і зареєстровані права будь-якій особі.
Якщо система реєстрації угод припускає повну відмову держави від перевірки змісту реєстрованих документів, то система реєстрації прав, навпаки, покладає на державу обов'язок забезпечити відповідність даних поземельної книги реальному правовому положенню нерухомості (принцип вірогідності). Зацікавлені особи повинні бути упевнені в правильності і законності записів у поземельній книзі. Установи, що здійснюють ведення поземельної книги, для кожного окремого випадку перевіряють законність акта, у силу якого відбуваються записи в поземельній книзі. Така перевірка може відбуватися шляхом одержання інформації від нотаріусів, служб, відповідальних за ведення земельного кадастру, та інших осіб. У діючому цивільному законодавстві даний принцип не зафіксований.
Принцип безповоротності спрямований на забезпечення стабільності в області зміцнення прав на нерухомість. Це досягається за допомогою безумовного юридичного визнання інформації, зареєстрованій в поземельній книзі. Внесені в поземельну книгу дані передбачають їх достовірність, якщо тільки реєстраційний запис не був анульований у встановленому порядку. За певних умов запис може зберігати свою дію навіть незважаючи на свою неправильність. Наприклад, естонський законодавець установив захист прав осіб, що, спираючись на неправильні дані державної реєстрації, сумлінно придбали нерухому річ чи обмежене майнове право. При цьому спеціально обговорена заборона анулювати неправильний реєстраційний запис у відношенні придбаних сумлінною третьою особою зареєстрованих майнових прав.
Останнім принципом реєстрації нерухомого майна виступає принцип старшинства, відповідно до якого внесені в поземельну книгу права повинні здійснюватися в порядку терміну їх занесення, якщо інше не установлено законом. Принцип старшинства дозволяє внести повну ясність, наприклад, у питання черговості задоволення вимог заставоутримувачів.
Очевидною є роль державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця, оскільки тільки після реєстрації покупець стає власником нерухомого майна в очах третіх осіб. Це відноситься і до тих випадків, коли сторони (продавець і покупець) виконали свої обов'язки за договором задовго до державної реєстрації.
Договір купівлі-продажу будинків і споруд не має потреби в нотаріальному посвідченні, тому що введення державної реєстрації права на нерухоме майно й угод з ним робить зайвим нотаріальне посвідчення таких угод.
При відхиленні однією із сторін від здійснення дій, необхідних для державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, відсутність останньої не є нездоланною перешкодою. Існує положення, що допускає вирішення питання про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість у судовому порядку.
Перехід права власності в результаті виконання договорів купівлі-продажу будинків і споруд, що знаходяться на земельній ділянці, тягне зміну правовідносин із приводу цієї земельної ділянки. Цивільного кодексу містить чіткі правила, що регулюють такого роду зміни.
Покупець будинку, споруди одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти дістає права на ту частину земельної ділянки, що зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав залежить від того, чи є продавець нерухомості власником відповідної земельної ділянки. У цьому випадку передане покупцю право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди, тощо).Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, що зайнята проданою йому нерухомістю і необхідна для її використання.
При продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, яка не належить продавцю на правах власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Законом чи договором між власником землі і продавцем можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продажу нерухомості, яка знаходиться на цій земельній ділянці, або допускають це тільки за згодою власника землі.
Суттєвою умовою будь-якого цивільно-правового договору визнається його предмет. Умова про предмет договору продажу нерухомості вважається погодженою сторонами, якщо в ньому містяться дані, що дозволяють чітко встановити нерухоме майно, котре підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування об'єктів нерухомості на земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. У протилежному випадку договір не вважається укладеним.
Значно відрізняється від загальних положень про договори така умова договору продажу нерухомості, як ціна. По-перше, положення про те, що виконання договору, у якому не визначено ціну, повинне бути оплачене за ціною, що стягується при подібних обставинах за аналогічні товари, не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості. При відсутності в договорі погодженої сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним. По-друге, ціна на будинок, споруди, що знаходяться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої під дані об'єкти частини земельної ділянки чи права на неї.
Певними особливостями, що вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору продажу будинків і споруд. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені актом передачі або іншим документом, підписаним обома сторонами. До фактичної передачі проданого будинку, споруди покупцю і підписання сторонами акта передачі або іншого документа договір продажу зазначених об'єктів нерухомості вважається невиконаним. Відмова однієї сторін від передачі майна чи підписання акта передачі розглядається як відмова від виконання договору.
2. Оренда будинків і споруд
Договір оренди будинків і споруд регулюється положеннями, які забезпечують однаковий правовий режим об'єктів нерухомості в обороті.[1]
Проект цивільного кодексу уперше розглядає оренду будинків і споруд як самостійний предмет правового регулювання. Змістом договору оренди даного виду майна є передача орендодавцем будинку чи споруди орендарю в тимчасове володіння і користування чи в тимчасове володіння і прийняття об'єкта оренди останнім. Крім фактичної передачі будинку (споруди), сторонам необхідно скласти і підписати акт передачі або інший документ про передачу.
Законодавство регламентує форму, за якою укладається договір оренди будинку чи споруди у письмовій формі, підписаній сторонами. Не допускається оформлення договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного чи іншого зв'язку, що дозволяє вірогідно установити походження документу. Недотримання форми договору оренди будинку чи споруди тягне його недійсність незалежно від терміну дії й учасників договору.
Законодавством не встановлений максимальний і мінімальний термін оренди будинку чи споруди, сторони вправі самостійно визначити в договорі характер оренди (короткотерміновий чи довготерміновий). Однак термін дії договору є важливим елементом договору, і сторони зобов'язані його вказати. Якщо термін не зазначений, то договір вважається укладений на невизначений термін. У цьому випадку кожна зі сторін вправі в будь-який момент відмовитися від договору, попередивши про своє рішення іншу сторону за три місяці (у контракті можна обумовити інший термін).
Об'єктом договору є будинки і споруди. Будинки поділяють на житлові і нежитлові. Юридичні особи можуть орендувати житлові приміщення винятково для проживання громадян. До нежх відносяться будинки, що використовуються для виробничих, торгових, адміністративних, культосвітніх, науково-дослідних, навчальних, лікувальних, складських та інших цілей. Житлові будинки можуть містити в собі нежитлові приміщення (поліклініки, магазини, їдальні, тощо). Набагато рідше нежитлові будинки можуть мати житлові приміщення (службові квартири в будинку, що використовують під офіс).
Будинки, розташовані на земельній ділянці поділяють на основні і службові. Основним будинком вважають такий, що є головним по капітальності будівлі, архітектурним ознакам, за своїм призначенням. Будівлю, що виконує обслуговуючу роль стосовно основного будинку, зараховують до службової (комори, побутові будинки, майстерні, гаражі, тощо).
Як об'єкт державної реєстрації нерухомого майна визначають основний будинок без службових будівель з конкретним порядковим номером або основний будинок і службові будівлі, розташовані на одній земельній ділянці.
Як об'єкт договору оренди, будинок повинен повинен відповідати певним ознакам. Насамперед він повинний бути прийнятий в експлуатацію. Не може бути об'єктом договору оренди самовільно побудований будинок. Основними документами на будинок є технічний паспорт і поземельна книга. У бюро технічної інвентаризації ведеться реєстр об'єктів власності юридичних і фізичних осіб.
До споруд, що є об'єктами орендних відносин, зараховують: теплові вузли, підестакадні простори, мости, оранжереї, колодязі, навіси, портики, окремі елементи зовнішнього благоустрою, трансформатори і деякі інші інженерні споруди.
У договорі оренди будинку чи споруди повинні бути вказані індивідуально визначені ознаки об'єкта оренди, що дозволяють переконливо встановити майно, предмет передачі орендарю. Отже, укладаючи контракт, необхідно вказати точну адресу і загальну площу переданого в оренду будинку (споруди). При порушенні цих вимог у договорі об'єкт оренди вважається не погодженим сторонами, а відповідний договір - не укладеним.
Мета використання (призначення) об'єкта оренди повинна бути сформульована в тексті договору гранично чітко, наприклад, під “конторські приміщення”.
Відповідно до загальних правил, право здачі в оренду майна належить власнику або уповноваженій ним особі.
Підприємства можуть здавати в оренду нерухоме майно, що належить їм на праві господарського ведення, тільки за згодою власника.
Державне підприємство не має права здавати в оренду будинки чи споруди без згоди Фонду комунального майна.
Здача в оренду об'єктів нерухомості, що відносяться до муніципальної власності, входить у компетенцію органів місцевого самоврядування.
Нерухоме майно, що належить за правом господарського ведення підприємствам залізничного транспорту, може здаватися в оренду за згодою національного органу виконавчої влади в області залізничного транспорту.
Фонди державного майна можуть виступати як орендодавці тільки у відношенні об'єктів державної власності, що не знаходяться в господарському веденні підприємств.
Спеціальні норми, що стосуються оренди будинків і споруд, регулюють і відносини, що виникають при передачі земельної ділянки, зайнятої під нерухомість і необхідної для її використання.
За договором оренди будинку чи споруди орендарю одночасно з передачею прав володіння і користування такою нерухомістю передаються права на ту частину земельної ділянки, що зайнята під нерухомість і необхідна для її використання. Дане правило гарантує своєчасне надання орендарю за договором оренди будинку (споруди) земельної ділянки, а також можливість повноцінно експлуатувати орендовану нерухомість.
Право орендаря будинку (споруди) на земельну ділянку знаходиться в залежності від того, яку правомочність на дану земельну ділянку має орендодавець. Це може бути право власності, право довічного наслідуваного володіння, право постійного (безстрокового) користування, оренда й інші правомочності користування земельною ділянкою.
У випадках, коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруда), що здається в оренду, орендарю надається право оренди передбачене договором на відповідну частину земельної ділянки. Якщо договором не визначене право орендаря на відповідну земельну ділянку, до нього переходить право користування тією частиною земельної ділянки, що зайнята будинком (спорудою) і необхідна для використання за призначенням на обумовлений договором термін.
При визначенні права орендаря на відповідну земельну ділянку необхідно враховувати встановлені законодавством обмеження. Так, земельна ділянка може надаватися на право довічно наслідуваного володіння тільки громадянам.
Якщо земельна ділянка, на якій знаходиться будинок (споруда), не належить орендодавцю за правом власності, то оренда нерухомості, розташованої на такій земельній ділянці, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування даною ділянкою, установленою законом чи договором із власником земельної ділянки.
Оскільки закон наділяє орендаря правом тільки на частину земельної ділянки, зайняту будинком чи спорудою і необхідну для його використання, а не на усю земельну ділянку, займану орендодавцем, то право користування додатковою земельною ділянкою визначається за згодою сторін.
У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок (споруда), продається іншій особі, за орендарем зберігається право користування частиною земельної ділянки, що зайнята будинком чи спорудою і необхідна для його використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки. Дане положення спрямовано на захист законних інтересів орендаря будинку (споруди) при зміні власника земельної ділянки, на якому розташована орендована нерухомість.
Формулюючи статті договору, що стосується орендної плати, важливо пам'ятати, що її розмір встановлюється за згодою сторін і є важливою умовою контракту. При відсутності такої умови в договорі оренди будинку чи споруди він вважається неукладеним. Причому для даного договору не застосовується правило, відповідно до якого виконання договору може бути оплачено за ціною на аналогічні товари, роботи чи послуги за подібних обставин.
У передбачених законом випадках сторони можуть використовувати фіксовані ставки орендної плати, встановлювані чи регульовані уповноваженими на те державними органами.
Закон може встановлювати обмеження при визначенні сторонами розміру орендної плати за користування деякими об'єктами оренди.
При визначенні розміру орендної плати сторони повинні керуватися положеннями, затвердженими місцевими органами влади, у яких встановлені ставки орендної плати для даного регіону.
Зазвичай ставки орендної плати встановлюють за одиницю площі орендованого будинку - 1 кв. м. Загальну суму орендної плати в цьому випадку визначають, виходячи з фактичного розміру переданого орендарю будинку чи споруди. Якщо оренда носить довготерміновий характер, то доцільно використовувати річну ставку.
Розмір орендної плати залежить від:
1. місця розташування будинку (центр чи околиця);
2. технічного стану будинку (ступінь зносу, будівельний матеріал, з якого побудований будинок);
3. призначення приміщення (біржова, банківська, правоохоронна, наукова діяльність, ігорний бізнес, соціальний захист незаможних громадян тощо);
4. приналежності будинку до пам'ятників історії, культури, архітектури;
5. ступеня облаштованості (ліфт і т.п.);
6. придатності будинку для комерційної експлуатації;
7. виду приміщення (основне чи допоміжне приміщення, підвал);
8. фактичної площі будинку.
Даний перелік не є вичерпним. Загальний розмір орендної плати за будинок розраховується шляхом підсумовування платежів за оренду окремих приміщень будинку.
Плата за користування будинком чи спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, якщо інше не передбачено договором. Договором може бути передбачена роздільна плата за землю й оренду будинку чи споруди.
Як правило, орендар, що належним чином виконав свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право укласти договір оренди на новий термін. За своїм розсудом сторони можуть виключити можливість продовження оренди чи установити в договорі додаткові умови, при дотриманні яких орендар здобуває переважне право укласти договір оренди на новий термін.
Зміна і доповнення умов договору оренди оформляється в письмовій формі як додаткова угода і є невід'ємною частиною договору. Внесення змін і доповнень у договір допускається тільки за обопільною згодою сторін. В однобічному порядку договір може бути змінений тільки у випадку суттєвого порушення умов договору іншою стороною.
Договір оренди будинку (споруди) може бути розірваний достроково:
• за згодою сторін, у тому числі при наданні орендарю іншого будинку (споруди);
• у судовому порядку при порушенні умов договору;
• при ліквідації організації орендаря.
Підстави дострокового розірвання договору оренди будинку (споруди) за вимогою однієї зі сторін у судовому порядку встановлені загальними положеннями цивільного кодексу про оренду. Договором оренди можуть бути передбачені додаткові підстави дострокового розірвання договору.
В одній із статей договору необхідно передбачити відповідальність сторін за невиконання чи неналежне виконання обов'язків. Доцільно, приміром, установити санкції за несвоєчасне перерахування орендної плати й інші порушення. При цьому сплата неустойки не звільняє сторони від виконання зобов'язань чи усунення порушень.
При припиненні договору оренди орендар повинний повернути будинок (споруду) за актом передачі, підписаному сторонами. У акті передачі необхідно вказати технічний і санітарний стан будинку (споруди).
1. Лізинг як форма торгівлі нерухомістю
На сьогоднішній день одним із напрямів фінансової діяльності є лізинг (фінансова оренда).
Здійснюючи лізингові операції, орендодавець (лізингодавець) зобов’язується придбати у власність обумовлене договором майно і надати його орендарю (лізингоодержувачу) за договором в тимчасове користування для підприємницьких (виробничих) цілей.
Предметом договору фінансової оренди може бути рухоме і нерухоме майно, характерною ознакою якого є збереження натуральних властивостей у процесі його використання, тобто неспоживані речі. Тому майнові права не можуть бути об'єктом оренди. Законом обмежується коло об'єктів, що можуть виступати як предмет договору фінансової оренди. Так, земельні ділянки й інші природні об'єкти не можуть бути передані у фінансову оренду, оскільки їх використання з підприємницькою метою визначається спеціальним законодавством. Отже, орендоване майно можна використовувати тільки в підприємницькій діяльності.
Як правило, сторонами в договорі оренди виступають комерційні організації і громадяни-підприємці. Орендодавцем може бути будь-яка юридична чи фізична особа, що є власником майна. Він не зобов'язаний одержувати спеціальний дозвіл (ліцензію) для укладення договіру фінансової оренди. Отже, орендодавець, це юридична особа, яка передає в оренду за договором спеціально придбане майно, або індивідуальний підприємець без утворення юридичної особи, зареєстрований як підприємець, або приватна особа - власник майна, що є предметом договору фінансової оренди.
У проекті цивільного кодексу відтворено норму відповідно до якої майно, що стало предметом договору фінансової оренди, може використовуватися тільки для підприємницьких (виробничих) цілях. Отже, орендарем, який одержує майно в користування за договором фінансової оренди, може виступати юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність або громадянин, який займається підприємницькою діяльністю без утворення юридичної особи і зареєстрований як індивідуальний підприємець.
Особливістю договору фінансової оренди є наявність третього учасника договору - продавця, який реалізує майно, що є об'єктом лізингу. Ним може бути, наприклад, підприємство-виробник машин і обладнання або інша юридична особа, або підприємець, що продає лізингове майно.
Суб'єктами лізингу можуть бути також підприємства з іноземними інвестиціями, що здійснюють свою діяльність відповідно до Закону України “Про іноземні інвестиції в Україні”.
Стосовно форми договору фінансової оренди діє загальне правило, за яким договір на термін більше одного року, а якщо однією з його сторін є юридична особа, то незалежно від терміну, повинний бути укладений у письмовій формі. Якщо предметом договору фінансової оренди є об'єкт нерухомості, то договір підлягає державній реєстрації. Договір фінансової оренди транспортних засобів – повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, що відносяться до нерухомого майна, державній реєстрації не підлягає.
У законодавстві не обумовлено максимальний чи мінімальний термін дії договору фінансової оренди. Сторони можуть укласти його на будь-який термін, про що зобов'язані вказати в договорі. Договір стає економічно вигідний, коли термін фінансової оренди наближається до нормативного терміну служби майна.
Учасники фінансової оренди, як правило, пов'язані між собою двома договорами: орендодавець із продавцем лізингового майна – договором купівлі-продажу й орендодавець з орендарем – договором фінансової оренди. При цьому орендар не є в договірних відносинах із продавцем лізингового майна, але має стосовно нього визначені права й обов'язки. Підставою для цього служать його договірні відносини з покупцем майна – орендодавцем. Орендар вправі пред'являти продавцю орендованого майна вимоги, що випливають з договору купівлі-продажу, укладеного між продавцем і орендодавцем. Одночасно він не може розірвати договір купівлі-продажу з продавцем без згоди орендодавця. Тільки сторони договору купівлі-продажу у випадку невиконання чи неналежного виконання умов договору однією із сторін вправі вимагати розірвання договору.
У відносинах із продавцем орендар і орендодавець виступають як солідарні кредитори. При солідарності вимог кожен із солідарних кредиторів вправі пред'явити боржнику (продавцю) вимоги в повному обсязі. Виконання усіх зобов'язань одним із солідарних кредиторів звільняє боржника (продавця) від виконання цих зобов’язань перед іншими кредиторам.
Як правило, орендар вибирає продавця і визначає умови договору купівлі-продажу майна. У цьому випадку орендодавець не несе відповідальності за вибір предмета оренди і продавця. Якщо договором фінансової оренди передбачено, що вибір продавця і придбаного майна здійснює орендодавець, то орендар має право висувати вимоги відповідно до умов договору купівлі-продажу безпосередньо продавцю майна або орендодавцю, котрі несуть солідарну відповідальність.
Придбаваючи майно для орендаря, орендодавець повинний повідомити продавця про призначення майна. Відсутність такого застереження не тягне недійсності договору, але може послужити підставою для вимоги про відшкодування збитків. Майно, що є предметом договору фінансової оренди, передається безпосередньо орендарю за його місцезнаходженням, якщо інше не передбачено договором. У випадку, коли майно не передане орендарю в термін зазначений у договорі фінансової оренди, орендар вправі зажадати розірвання договору і відшкодування понесених збитків (реальний збиток плюс упущена вигода) від орендодавеця, якщо прострочення допущене з вини останнього
Таким чином, відповідно до законодавства договір фінансової оренди (лізингу) повинний відповідати наступним вимогам:
- право вибору об'єкта лізингу і продавця лізингового майна належить орендарю (лізингоодержувачу), якщо інше не передбачено договором;
- лізингове майно використовується орендарем тільки в підприємницьких (виробничих) цілях;
- лізингове майно придбавається орендодавцем у виробника (продавця) майна за умови передачі його в лізинг орендарю.
У договорі фінансової оренди нерухомості обов'язково визначається розмір орендної плати, порядок, терміни і періодичність внесення орендних платежів. Договір фінансової оренди носить інвестиційний характер, оскільки орендодавець фінансує виробнику підприємницьку діяльність орендаря. Для орендаря даний договір служить способом одержання необхідного йому нерухомого майна. Договір економічно вигідний для сторін у випадку, коли сума лізингових платежів близька до вартості переданого в оренду майна в цінах на момент укладання договору. Проект цивільного кодексу не містить нормативних розпоряджень, що встановлюють розмір орендної плати за користуванням майном за договором фінансової оренди, однак зрозуміло, що розмір орендної плати є важливою умовою договору, оскільки відсутність формулювання спричинить до недійсності договору.
Законодавством не передбачені спеціальні правила, що стосуються обов'язків сторін щодо використання і змісту орендованого майна. У договорі сторони можуть передбачити певний розподіл витрат щодо змісту орендованого майна. Традиційно такі витрати несе орендар, якщо інше не встановлено законом чи договором фінансової оренди. Орендар вправі за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду і віддавати свої права й обов'язки за договором фінансової оренди іншій особі, надавати орендоване майно в безплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу, вносити їх як внесок у статутний капітал господарських товариств і товариств пайового внеску чи у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено чинним законодавством. У зазначених випадках, за винятком передачі прав і обов'язків за договором іншій особі, відповідальним за договором фінансової оренди перед орендодавцем залишається орендар.
У договорі фінансової оренди можна передбачити перехід орендованого майна у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Договір фінансової оренди, що передбачає викуп орендованого нерухомого майна, укладається у формі купівлі-продажу такого майна. Викуп майна при фінансовій оренді регулюється загальними правилами, установленими цивільним кодексом для орендних угод, і здійснюється відповідно до умов договору фінансової оренди або додаткової угоди сторін. Закон може встановлювати випадки заборони викупу орендованого майна.
Сторони вправі домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну. Якщо після закінчення терміну договору фінансової оренди викуп не відбудеться, то майно може бути здане в оренду знову. Орендні відносини, що виникають за таких умов, не можуть служити підставою для оформлення договору фінансової оренди, поскільки предметом договору лізингу виступає нове, спеціально придбане орендодавцем майно для передачі його в оренду. Після закінчення терміну договору фінансової оренди орендар має переважне перед іншими особами право укласти договір оренди майна. Умови договору можуть бути змінені за згодою сторін.
Ще однією особливістю договору фінансової оренди є те, що в момент передачі орендарю орендованої нерухомості до нього переходить ризик випадкової втрати чи випадкового псування даного майна, якщо інше не передбачено угодою сторін у договорі, хоча власником майна залишається орендодавець.
2. Купівля-продаж квартир як предмет підприємницької діяльності
За оцінками вітчизняних і закордонних експертів, що займаються аналізом фінансової ситуації в Україні, купівля-продаж квартир займає одне з перших місць по ступені рентабельності. Підприємці, вкладаючи в цей сегмент фінансового ринку капітал, реально збільшують свої доходи.
Про купівлю-продаж квартир, як про предмет підприємницької діяльності, можна говорити, насамперед, у рамках рієлтерської діяльності. Законодавство визначає даний вид підприємницької діяльності як діяльність, здійснювану юридичними особами й індивідуальними підприємцями на основі угоди з зацікавленою особою (або за дорученням) від її імені і за її рахунок або від свого імені, але за рахунок і в інтересах зацікавленої особи з метою цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, будинків, будівель, споруд, житлових і нежх приміщень і прав на них. Зазначається, що послуги щодо оцінки нерухомості не є рієлтерською діяльністю.
Рієлтерська діяльність не підлягає ліцензуванню. Рієлтерами можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, що займаються підприємницькою діяльністю в рамках чинного законодавства.
Відповідно до проекту цивільного кодексу, основною метою діяльності комерційних організацій є отримання прибутку. Очевидно, що організації, які займаються рієлтерською діяльністю, можуть створюватися тільки у формі господарських товариств (повних, довірчих, товариств з обмеженою відповідальністю й акціонерних товариств, виробничих кооперативів, державних і муніципальних підприємств).
Оскільки рієлтерска діяльність - це комерційна діяльність, то не може бути рієлтерською некомерційна організація. Разом з тим, проект ЦК установлює можливість здійснення підприємницької діяльності некомерційними організаціями, у тому числі і з нерухомістю, однак ця діяльність має певні обмеження. По-перше, підприємницька діяльність повинна служити цілям, заради яких створена некомерційна організація. По-друге, некомерційна організація не вправі розподіляти отриманий прибуток між учасниками організації.
Стосовно продажу житла в цивільному кодексі сформульовані додаткові вимоги, спрямовані на захист громадян проживаючих у житлових приміщеннях. Так, зокрема, важливою умовою договору продажу (купівлі-продажу) квартири чи її частини, у якій проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, визнається перелік таких осіб із зазначенням їхніх прав користування проданим житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір продажу (купівлі-продажу) квартири вважається неукладеним.
Договір продажу (купівлі-продажу) квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Перехід права власності на нерухомість за договором продажу (купівлі-продажу) до покупця підлягає державній реєстрації.
Виконання договору продажу (купівлі-продажу) квартири до моменту державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їхніх відносин із третіми особами. При відхиленні однієї зі сторін від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності. При цьому сторона, що необґрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, викликані затримкою реєстрації.
У договорі продажу (купівлі-продажу) квартири повинні бути зазначені дані, що дозволяють чітко встановити житлове приміщення, що підлягає передачі покупцю за договором (адреса, місце знаходження, продається квартира). При відсутності таких даних у договорі умова про житлове приміщення (квартирі), що підлягає передачі, вважається не погодженою сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Договор продажу (купівлі-продажу) квартири має суттєву відмінність від інших договорів купівлі-продажу, оскільки неодмінно передбачати ціну квартири. При відсутності в договорі погодженому сторонами в письмовій формі, умови про ціну квартири договір про її продаж (купівлю-продаж) вважається неукладеним.
Договір купівлі-продажу приватизованої квартири, укладений без попереднього дозволу органів опіки і піклування буде визнаний недійсним, як такий, що тягне порушення житлових прав і інтересів неповнолітніх дітей продавця.
Рієлтер
Об’єкт нерухомості
Поземельна книга (єдиний державний реєстр)
Державна реєстрація прав на нерухомість
Принципи реєстрації прав на нерухомість
Оренда нерухомості
1. Етапи становлення рієлтерської діяльності в Україні
2. Об’єкти рієлтерської діяльності
3. Суб’єкти рієлтерської діяльності
4. Законодавчі акти, що регулюють рієлтерську діяльність
5. Специфіка торгівлі нерухомістю
6. Основні елементи договору купівлі-продажу нерухомості
7. Основні принципи реєстрації прав на нерухоме майно
8. Принцип спеціальності
9. Принцип обов’язковості
10. Принцип гласності
11. Принцип вірогідності
12. Принцип безповротності
13. Принцип старшинства
14. Акт реєстрації прав на нерухомість
15. Формування ціни на нерухомість
16. Специфічні особливості оренди нерухомості
17. Розпорядники державного майна
18. Лізинг (фінансова оренда) нерухомості
19. Специфічні особливості купівлі-продажу квартир, житла.
Цивільний кодекс (Проект).
Лаврухин О. “Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше?” // ж-л “Бизнес” , 1996, №11 ; стр.13.
Бойко Т. “Недвижимость: парадоксы закона и логика права” // ж-л “ЭКО”, 1995, №9 ; стр.173.
Павлов П. “Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество” // ж-л “Российская юстиция”,1995, №5 ; стр.26.
Витрянский В. “Отдельные виды договора аренды” // ж-л “Хозяйство и право”, 1996, №3 ; стр.23.
Калачева С.А. “Арендные сделки”, М. ; 1996 ;
Коган Э.Э. “Правовые основы лизинга” // ж-л “ЭКО”, 1996 , №3 ; стр.65
